国内の平均賃金は上がってませんが、住宅価格の高騰が続いてます。
住宅ローンは収入や返済比率を重視して審査するので、難しい案件は増えています。
金融機関や保証会社は住宅ローンを借りる人がいないと売上になりません。
昔は審査すらしてくれなかった難しい案件も、今は対応しようとしてくれることが増えました。
とはいえ難しい案件は断られることも多いです。
自営業者は住宅ローンが借りにくい？
一般的に自営業者は住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。
会社員だと賃金を会社が引き下げるにはよほどのことがないと認められず、一方的な引き下げは労働基準法違反です。
一方、自営業者は、売上・賃金が保障されたものではないですし、ケガや病気があれば収入が途絶えることも考えられます。このような理由で金融機関の審査が厳しくなっています。
会社員は賃金引き下げがあまりないので、住宅ローンの審査では源泉徴収票があれば問題ありません。
しかし、自営業者の場合は、過去３期の平均所得だったり、去年と昨年の所得の低い金額など、会社員より厳しい基準で審査されます。
収入が1,000万円でも、経費が600万円なら所得は400万円になります。
自営業者の人は、税金を回避するために所得が低いことがありますが、所得が低いと住宅ローンの借入れできる額が少なくなります。
・計画をたてる
自営業者は決算書の3期分の提出を求められることが多いので、3期を頑張って所得を上げることで借入額を増やせます。
・取引先の金融機関に相談する
金融機関によっては実態で見てくれるところもあります。取引先の信用金庫等ならプラス要因を見つけてくれるかもしれません。
・頭金を多くする
頭金を多めに用意し、借入額を抑えることで返済負担率が下がれば、住宅ローンの審査も通りやすくなります。
・フラット３５を利用する
フラット３５は２期分の確定申告書が必要ですが、直近の１年分で審査してくれます。
転職したばかりだと住宅ローンは難しい？
今は転職が当たり前になりましたが、転職したばかりだと住宅ローンは難しいといわれています。
令和４年民間住宅ローンの実態に関する調査という金融機関を対象にしたアンケートでも、勤続年数を審査対象にしている金融機関がほとんど（９割以上）です。
昔は勤続３年以上という金融機関も多かったですが、今は１年以上という金融機関が半数以上です。中には１年未満でも申し込める金融機関もあります。
今はキャリアアップで転職することも増えており、転職をマイナスに捉えない業界もあります。
金融機関は所得証明書や源泉徴収票から所得を確認することが多いですが、年収見込証明書によって審査してくれることもあります。
転職後すぐに住宅ローン申し込みが可能かは金融機関によって差があります。
・ネット銀行を利用する
ネット銀行は１年未満でも給与明細を提出すれば審査してくれるところが多いです。
・フラット３５を利用する
フラット３５なら返済負担率は問われますが、勤続年数が問われません。
頭金がゼロだと融資額が伸びない？
昔は、頭金は２割以上必要といわれてました。
しかし、今はフルローン（頭金ゼロ）で申し込む人も増えました。
不動産は、新築であっても登記した時点で１割、２割評価減といわれており、フルローンだと担保評価が借入金を下回ることになります。
こうなるとケースによっては審査が厳しくなり、借入希望額を下回る額しか認められないことも出てきます。
ましてや中古住宅だと経過年数を減価して評価されるので、担保評価が思うように伸びないことも多く、これだと借入者の属性次第となり、リフォームに影響する可能性が出てきます。
・リフォーム済みの物件にする
中古物件だと修繕が必要なことが多いですが、リフォーム済みならそのまま住むことが可能です。リフォーム代として用意した費用を頭金にできれば、住宅ローンも通りやすくなります。
・借入額を減らす
同じ収入であれば、借入額が少なくなる方が審査は通りやすくなります。
まとめ
一般的に自営業者や転職したばかりの人、中古物件の頭金なしの人は住宅ローンが難しいといわれます。
しかし、住宅ローンの基準や取り組み方は金融機関によって違います。
どの金融機関、保証会社なら大丈夫なのかはそれぞれなので、専門家に相談したり協力してもらうことも大切です。