住宅ローンの金利は変動金利と固定金利を選ぶ？それぞれの金利タイプの特徴

 住宅ローンを選択する際に悩むものの一つに、「変動金利」にするか「固定金利」にするかの選択があります。

総返済額で損をしたくない、返済額が多少多くても無理がない返済をしたい、といった返済額を重視する人がいれば、ローンの審査が通ればいいという人まで様々です。

そこで今回は、住宅ローンの変動金利と固定金利とを選択するうえでのポイントをまとめます。

住宅ローンの変動金利と固定金利のそれぞれの特徴

住宅ローンの金利のタイプには、「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択」の3タイプがあります。

変動金利は、その名の通り金利が変動する金利です。

全期間固定金利は、借入期間の最後まで金利は同じです。

一方で固定期間選択型は、一定期間だけ金利が固定されます。

全期間固定金利と固定期間選択型の対象期間については、金利が固定されるので毎月のローン返済額も変わりません。

ここからは、それぞれのタイプの特徴を見ていきます。

 

変動金利は金利が低いがリスクがある

変動金利は、4月と10月に金利水準が見直されるため、今後の経済状況によっては急激な金利上昇もあり得ます。

変動金利には金利の変動するリスクがありますが、同じ時点なら3つの金利の中で一番低い金利になります。

 

また、金利が上昇した場合も、返済額の見直しについては5年間変わらないのが一般的で、5年毎の変更の際も1.25倍までといった上限もあります。

といっても金利上昇が起きる場合には注意が必要です。

金利が上昇した場合でもローン返済額は5年の間変わりませんが、その間も上昇した金利が適用されます。これは利息ばかり支払って借金があまり減らないことも意味します。

急激な金利上昇が起きた場合に、利息の支払い額が毎月の返済額を上回ってしまうと、お金を支払ってるはずなのに借金がどんどん増えるといった現象が起こります。これが未払い利息の問題です。

 

全期間固定金利は最後まで返済額が変わらない

全期間固定金利は、主に住宅金融支援機構で扱っています。

全期間固定金利といった場合に、多くの人が想像するのがフラット35だと思いますが、金融機関独自の全期間固定金利の商品もあります。

全期間固定金利は、同じ時点なら3つの中で一番金利が高くなります。

しかし、全期間固定金利なのでローンの返済額が変動するリスクがなくなり、毎月のローン返済額が一定になるのでライフプランを立てやすくなります。

金利が上昇する前に全期間固定金利で借りれば、変動金利を下回る金利が適用される可能性もあります。

 

中間タイプが固定期間選択

固定期間選択を選んだ場合は、金利が一定期間だけ固定されます。

固定される期間については、2年、3年、5年、10年、20年と様々です。

固定期間3年であれば、3年間の金利が固定されます。

 

固定期間経過後は、再び固定期間選択にするか変動金利にするかを選択します。

そのときの適用金利は、選択したときの金利水準によります。

このように固定期間選択は、変動金利と全期間固定金利の中間タイプです。言い換えるなら金利の見直しが長めの変動金利といったところです。

 

変動金利から全期間固定や固定期間選択に選択する人が増加

フラット35の金利低下を受けて、住宅ローンのタイプを変動金利から固定金利へ乗り換えてる人が増加傾向にあります。

事前に固定金利にしておけば、将来的に金利が上昇した場合でも低金利を享受できるからです。

 

5年程前は、フラット３５の金利は２％の水準でした。変動金利は実質金利が0.8％程度だったので、固定金利と変動金利の差は1.2％です。

4,000万円を２％で借りた場合は、月々のローン返済額は132,505円になります。

0.8％だとローン返済額は109,224円なので、2万3千円の差です。

 

では、現在の金利はどうかというと、フラット35の金利は、現在1.35％の水準まで低下しています。

変動金利も低下していますが元々低金利だったので大手金融機関でも0.6％といったところです。ネット銀行の中には0.5％を下回るところもあります。

上記と同様に4,000万円を借りた場合は、1.35％だと119,555円です。0.6％の場合は105,611なので、差は1万4千円に縮まりました。

だいぶ差が縮まったので、この金利差をもって有利と判断した人が固定金利を選択しているのかもしれません。

どちらがいいかは支払いが終わらないと分からない

では、変動金利と全期間固定と固定期間選択のどの金利タイプがいいのでしょうか。

結論を言ってしまうと、これは支払いが終わってみないと分かりません。

事前にどのタイプの金利が有利か分かれば、他の金利タイプが存在する意味がありません。

将来の金利が誰にも分からないので複数の金利タイプがあるということです。

 

ちなみに、それぞれの金利タイプについて、誰がリスクを負っているのかですが、変動金利については借りた人がリスクを負っています。

そして、全期間固定の場合は、金利が上昇してもローンの返済額が固定されるわけですから、金融機関がリスクを負っていることになります。

 

重要なのは無理ない返済と見直し

住宅ローンの利用では、毎月の返済額や繰り上げ返済に目が行き勝ちです。

しかし、重要なのは「無理なく返していけること」と「ローンの定期的な見直し」です。

たとえ気に入った物件を購入出来たとしても、住宅ローンの返済が生活を圧迫していては元も子もありません。

住宅ローンは35年の長期にわたるため、この無理なく返済していけるという考えは重要です。

無理なく返済していける金額を知るためにも、将来のリスクに向き合うことです。

 

住宅ローンを借りた後の見直しも重要

住宅ローンの金利は、融資実行時の金利が適用されるので、適用金利されている金利と現在の金利水準に差が出ることがあります。

 

例えば、住宅ローンでよく利用される大手金融機関の現在の店頭金利は、2.475％となっています。

実際に適用される金利は、この店頭金利から借入する人に応じた優遇幅を引いた金利が適用されています。

仮に優遇幅が1.5％の人だとすると、その人に適用される金利は、2.475％（店頭金利）－1.5％（優遇）＝0.975％（実質金利）となります。

店頭金利については、15年間ほとんど変わってませんが、優遇幅については増加傾向です。

 

1５年前であれば、優遇幅が１％あれば大きかったですが、現在は２％を超える金融機関もあります。

つまり、優遇幅が時代で異なるので、同じ変動金利でも住宅ローンの見直しを行うか行わないかが大きな差につながるということです。

もし仮に4,000万円を10年前に実質金利1.475％（2.475－1）で借りた人が、現在の実質金利0.575％（2.475－1.9）に借り換えれば、総額385万円の節約になります（実際は諸費用がかかります）。

このように住宅ローンは借りた後も見直しをするかしないかで大きな差になります。

 

中には固定金利なのでという理由で見直しをしない人がいますが、金利のタイプと見直しは別問題です。

固定金利から固定金利への借り換えでも、借入時の金利と現在の金利に差があれば、大きな節約効果が期待できます。

 

住宅ローンは金額が大きいので、たいした金利差でないと思っていても、実際は何百万円もの差を生じることがあります。

思い当たる人は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょう。

 

まとめ

・変動金利と固定金利のどちらがいいかはその人による

・変動金利と固定金利のどちらが得かは誰にもわからない。専門家の意見はあくまでも予想にすぎない。

・重要なのは無理のない借入れとその後の見直し。