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フラット35Sの金利引き下げ幅が拡大

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住宅ローンの金利

フラット35Sの金利の引き下げ幅が、今までよりも拡大されました。

この記事の内容は2015年の過去のものなので、現在はフラット35Sの金利引き下げ幅は縮小されています。

ただし、縮小されたものの制度は現在もあります。

 

フラット35Sは、フラット35を利用するお客さんが省エネルギー住宅やバリアフリー住宅といった、住宅金融支援機構が定めた基準に適合する住宅である場合に金利が引き下げられる制度のことです。

フラット35Sには、予算があるので、予算の上限に達すると中止となることもあります。

 

フラット35について

このブログでも再三、出てきているフラット35は、借入期間の最初から最後まで金利が変わらない固定金利で、住宅金融支援機構が扱っている住宅ローンです。

一番の特徴は、借入期間の金利が固定されるという点ですが、テレビコマーシャルでも目にすることがあるので、ご存知の方は多いと思います。

 

 

フラット35は、借入期間金利が変わらないので、毎月支払う住宅ローンも固定されますから、安定した返済計画を立てたい人に支持されています。

金利変動リスクがなくなるので、ライフプランも立てやすいといえます。

 

融資率によっても適用される金利が違うことがあり、また、借入期間が20年以下か21年以上かでも適用される金利が違います。

 

フラット35は、変動金利と比べると金利は高くなりますが、借り入れ後の返済方法変更もしやすいので、多くのファイナンシャルプランナーに支持されています。

 

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フラット35Sについて

フラット35を利用するお客さんが取得する住宅が、フラット35Sの基準を満たすことが出来れば、一定の期間の借入金利を下げることができます。

 

フラット35Sの対象となる住宅は、一般的な建売住宅よりも質の高い住宅であることが求められます。

フラット35Sを利用するには、フラット35の申し込みと、取得する住宅が住宅金融支援機構が定めるフラット35Sの基準要件を満たしている必要があります。

 

フラット35Sの対象となる住宅

・省エネルギー性

・耐震性

・バリアフリー性

・耐久性

 

 

フラット35Sの基準を満たした場合は、一般のフラット35よりも当初の金利が低くなります。

フラット35Sには、当初10年の金利が引き下げられる金利Aプランと、当初5年の金利が下げられる金利Bプラントがあります。

 

フラット35Sの基準を満たす住宅は高めになるので、値段が手頃な建売住宅では対象となる住宅が少ないです。

 

金利Aプランの基準

省エネルギー性能 ・認定炭素住宅
・一次エネルギー消費量等級5の住宅
・性能向上計画認定住宅
耐震性能 耐震等級3の住宅
バリアフリー性能 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
耐久性能 長期優良住宅

 

金利Bプランの基準

省エネルギー性能 ・断熱等性能等級4の住宅
・一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性能 ・耐震等級2以上の住宅
・免振建築物
バリアフリー性能 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久・可変性能 劣化対策等級3、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

 

平成27年2月より0.3%から0.6%へと拡大

フラット35Sを利用した場合は、フラット35の金利からさらに当初5年または10年の金利を0.6%下げることが出来ます。

もともとフラット35Sの要件を満たした場合の住宅には、フラット35の金利よりも0.3%の優遇がありました。

これが平成27年2月9日以降から平成28年1月29日までの申し込みの場合について、0.6%の下げ幅が適用されることになっています。

 

追記:令和2年3月

令和2年3月31日までは、マイナス0.25%の適用金利となります。

 

中古住宅でも基準を満たせば利用できる

二重サッシやペアガラス、性能評価書の交付をされている等の条件を満たせば中古住宅でもフラット35Sを利用できます。

 

フラット35では、新築に限らず中古住宅でも適合証明書が必要となり、第三者機関である検査会社が検査をして基準に適合するか判断されます。

開口部断熱 二重サッシまたは複層ガラス
外壁等断熱 住宅性能評価書の交付を受けている、または中古マンションらくらくフラット35のうち適合するとして登録したもの
手すり設置 浴室および階段に手すりを設置した住宅
段差解消 屋内の段差を解消した住宅

 

適合証明書は、検査会社によって金額に違いがありますが、目安は10万円未満(5~6万円)といったところです。

当社でも検査会社の紹介できます。

 

フラット35Sの借入金利幅0.3%拡大の効果

住宅ローンの金額は大きく、借入額が大きくなればなるほどそれだけ利息負担も大きいですから、たとえ0.3%でもバカにはできません。

融資額9割超の場合の平成27年6月の金利水準は1.67%となっていますから、この金利をもとに例を挙げてみましょう。

 

前提

借入金額 4000万円(融資額9割超) 返済期間35年 ボーナス返済なし 適用金利1.67%

借入金額4000万円でフラット35を利用した場合の月々の住宅ローン返済額は、12万5832円になります。

また、住宅ローンの総返済額は52,849,440円です。

 

同じ条件でフラット35Sを利用した場合について、金利Aプラン(当初10年間マイナス0.6%)と金利Bプラン(当初5年間マイナス0.6%)の効果についてみていきます。

 

金利Aプラン(当初10年間マイナス0.6%)

借入金額4000万円をフラット35Sの金利Aプラン(当初10年間マイナス0.6%)を利用した場合の月々の住宅ローン返済額

当初10年間は毎月11万4223円、10年目以降は毎月12万2616円となります。

また、金利Aプランの住宅ローン総返済額は50,491,536円となります。

 

次に金利Bプランの場合を見ていきます。

金利Bプラン(当初5年間マイナス0.6%)

借入金額4000万円をフラット35Sの金利Bプラン(当初5年間マイナス0.6%)を利用した場合の月々の住宅ローン返済額

当初5年間は月々11万4223円、6年目からは月々12万4234円となります。

また、金利Bプランの住宅ローン総返済額は51,577,677円となります。

 

追記 2020年3月

同条件で引き下げが0.25%だとしたら

金利Aプラン

当初10年間は月々120,912円、11年目から124,508円

総額51,862,129円

金利Bプラン

当初5年間は月々120,912円、6年目から125,178円

総額52,318,992円

 

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まとめ

上記の例では、フラット35Sを利用した場合とフラット35を利用した場合とでは、月々の返済額が1万円以上安く済み、総返済額でも金利Aプランなら230万円、金利Bプランなら120万円低く抑えられます。

とはいえフラット35Sを利用するためには、住宅金融支援機構が定める条件を満たす物件であることが必要です。

0.3%でも融資額が大きくなれば効果はバカに出来ませんが、建売や中古住宅では要件を満たすものは少数です。

性能が良くなれば住宅の価格も上がるのが当然なので、総返済額以上かかるかもしれません。

物件自体もそう多くはないので、適用される物件ならラッキーといった程度でいいと思います。

 

 

参考 住宅金融支援機構 長期固定金利住宅ローン【フラット35】




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