今はだいぶ見かけなくなりましたが、以前ポストによく投函されていた不動産チラシには「頭金なしでも家が買える」といった文がありました。
不動産屋のチラシ自体は確かに間違ってはいませんが、実はこれ……誤解を招くことも多く、かなりの人が誤解している部分があります。
今回は、この「頭金なしでも家が買える」といったチラシの裏に隠れた住宅ローンのからくりについて触れたいと思います。
頭金とは？まずは基本の仕組みを整理
まず、最初に頭金について触れておきます。
住宅を全額現金で購入する人でない限り、一般的には住宅ローンを利用するはずです。
頭金とは、住宅ローンを利用した際、自分で用意する現金の部分をいいます。
例えば、購入する不動産の価額が4000万円だとしたときに、自分で400万円用意して、残りの3,600万円をローンで借りるような場合です。
この例の場合は、自分で用意した400万円が頭金になります。
ちなみにフラット35では、頭金を1割以上用意するかどうかで適用される金利が変わります。
頭金・自己資金・諸費用の違い｜まずここを理解しないと誤解する
頭金とよく似たものに自己資金というものがあります。
自己資金とは、住宅の購入の際に、住宅ローン以外に自分で準備する金銭全般をいいます。
頭金は、物件のみに対しての金銭のことと上述しましたが、自己資金は、物件以外の費用も含めた購入全般にかかる金銭をいいます。
不動産の購入では、不動産の価格以外にも費用（諸費用）がかかります。
間違いの主な原因は、頭金と自己資金と諸費用を区別していないことによって起こります。
諸費用には、仲介手数料、収入印紙、登記費用、税金の精算金などがあり、ローンを利用する場合には、融資手数料、収入印紙、保証料、抵当権設定登記費用などがかかります。
- 自己資金・・・住宅を購入するために自分で用意した金銭の全部
- 諸費用・・・住宅を購入するために係る住宅本体の価格とは別にかかる費用
- 自己資金－諸費用＝頭金
◎頭金、自己資金、諸費用の例
ここに3000万円の住宅を買うつもりのAさんがいます。
Aさんは住宅購入に充てる費用として自己資金300万円を貯めました。
ところが住宅購入にはいろいろな費用(諸費用)が掛かることが分かり、概算で240万円の費用が別途かかることが分かりました。
住宅を購入するためには自己資金300万円から諸費用240万円が引かれるので、住宅本体価額に充てられるのは60万円となります。
Aさんの場合の頭金は、60万円ということになります。
結局、Aさんは残りの2940万円を住宅ローンで用意して購入することにしました。
この例では、自己資金は300万円、諸費用は240万円、頭金は60万円となります。
「頭金なしでも家が買える」は本当？チラシの意図と落とし穴
結論をいうと、頭金がなくても金融機関の審査が通れば家は買えます。
- 頭金なし →家は買える
不動産の売買では、契約時に手付金が必要です。
手付金とは、契約の際に買い主が売り主に渡す金銭をいいます。
一般的な不動産の契約では、相手が履行(契約内容を実行すること)に着手していなければ、手付金を放棄することによって契約を解約することができるとされています。ただし、手付解除期日以内であることが必要です。
手付金は契約によって3つの性格を有するとされてますが、通常は手付といったら解約手付のことを指します。
手付金は、売主との交渉にもよりますが、物件価格の5％～10％というのが一般的です。売主側が納得するなら手付金１万円も可能です。
不動産の本体価格は住宅ローンを利用すればいいのですが、諸費用は自分で準備する必要があります。
なかには諸費用ローンもありますが、金利が高いですし、審査が厳しくなることもあります。
今でこそ見ることが少なくなった「頭金がなくても家が買える」といったチラシですが、こういったチラシを見て問い合わせをするお客様は、基本的には自己資金がないから問い合わせをするわけで、頭金どころか手付金・諸費用もない人が多いです。
結果として家が買えずにガッカリして帰られることがあります。
頭金ゼロで家を買うと何が起きる？知らないと危険な4つのリスク
家賃を支払いながら自己資金を貯めるのは大変ですが、毎月一定額を最初に積立て（天引き）たり、積み立て投資をするなど、仕組みを利用すれば比較的貯めやすいと思います。
頭金ゼロでも家は買えますが、ここでは頭金ゼロで購入すると起こりやすいリスクを整理してます。
① 諸費用が払えず「諸費用ローン」で金利負担が増える
頭金ゼロの人は、諸費用すら用意できないケースが多いです。
諸費用ローンは金利が高く、住宅ローンより返済負担が大きくなります。
② オーバーローンで“売りたくても売れない家”になる
頭金ゼロだと借入額が増えるので、売却時にローン残高が上回るリスクが高まります。
転勤・離婚・収入減などのとき、身動きが取れなくなるリスクが出てきます。
③ フルローンは家計への依存度が高く、返済に追われる
フルローンは返済額が大きく、家計がローン中心になりがちです。
家計に余裕がなければ、繰り上げ返済も難しく、支出の自由度が下がります。
④ 手付金が用意できず契約できないこともある
「頭金0」でも、手付金は必要です。
手付金が用意できず、親から借りた事例も少なくありません。
頭金1割で金利が下がる？フラット35の隠れたさに注意
フラット35を利用する人は、頭金を1割以上準備すると適用される金利が変わります。
2015年の最多金利について見ていくと、頭金が1割以上の場合は1.46％、頭金が1割未満の場合は1.59％となっています。
この金利で3,000万円を借りたとして比較してみます。諸経費は無視します。
例 借入額3000万円 返済期間35年 5月の最多金利を用います
頭金1割以上 1.46% 月々の返済額9万1269円
頭金1割未満 1.59% 月々の返済額9万3184円 となりました。
月に換算すると少額かもしれませんが、35年間このまま返済していけば、総額では80万4300円の差になります。
おわりに｜頭金ゼロでも家は買えるが、リスク管理は必須
以上、頭金と自己資金、諸費用は違います。
契約時の手付金は購入価格に充てられることが多いです。
- 物件購入に必要な資金＝物件価格＋諸費用
- 自己資金＝諸費用＋頭金
- 頭金なし→諸費用＋手付金が必要
- 頭金なし→家は買える
- 自己資金なし→リスク高い
頭金はなくても家は買えますが、あった方がリスクを抑えられます。
頭金を作るのにおすすめなのが、毎月の給料を天引きして積立てる方法です。この方法なら無理のない範囲で将来に向けた貯蓄もできます。本多静六の天引き法みたいなものです。
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