賃貸・戸建て・マンションを比較｜30年間の総支払額はどれが高い？5,000万円の住まいで試算

賃貸・戸建て・分譲マンションの30年間の総支払額を、同じ5,000万円の住まいで比較してみます。

家賃の値上げ、修繕積立金、駐車場代まで含めた試算と、30年後に残る資産の違いを、1級ファイナンシャル・プランニング技能士・マンション管理士が解説します。

 

【この記事から分かること】
・賃貸、戸建て、マンションの30年間の総支払額
・それぞれの支払額の内訳と、見落としやすい費用
・家賃がいくらなら、賃貸と購入の総額が並ぶのか
・30年後に残る資産と、その後にかかる住居費の違い
・賃貸、戸建て、マンションがそれぞれ向いている人

 

結論：30年間の総支払額は戸建て＜マンション＜賃貸になる

同じ5,000万円の住まいを、賃貸、戸建て、マンションの3通りで比べました。

 

30年間の総支払額は次のとおりです。

支払額が最も少ないのは戸建てで、最も多いのは賃貸です。

差は最大で4,250万円になりました。

ただし、この結果は家賃の前提で大きく変わります。

また、支払額の大小だけで住まいを決めることはできません。

30年後に資産が残るかどうか、その後の住居費がどうなるかも含めて考える必要があります。順に見ていきます。

 

比較の前提

ローンは、5,000万円を金利1.25%、30年返済で借りた場合の金額としています。

毎月の返済額は約16.7万円になります。

賃貸の家賃は、同じ住まいを購入した場合の月額負担（ローン返済＋管理費・修繕積立金）の1.3倍と想定しました。

同じ広さと設備の住まいを借りる場合、家賃は購入時の月額負担より高くなることが多いためです。

この前提を変えた場合の結果は、後半で紹介します。

車は1台持っている前提としています。

 

賃貸の総支払額：30年で約1億950万円

家賃は、30年目には月29.4万円になります。

更新のたびに1%上がるだけでも、30年間では約15%の上昇です。

一方で、賃貸には修繕費の負担がありません。給湯器が壊れても、外壁が傷んでも、費用を出すのは貸主だからです。

 

戸建ての総支払額：30年で6,700万円

戸建てには、管理費も修繕積立金もありません。ただし、修繕費がかからないわけではありません。

外壁や屋根の塗り替え、設備の交換などで、30年間に700万円ほどかかります。

マンションと違うのは、毎月の積み立てがないことです。

必要な時期にまとまった費用を払うことになるため、自分で計画的に貯めておく必要があります。

 

マンションの総支払額：30年で7,920万円

マンションは、ローン以外の費用が30年間で1,920万円かかります。同じ5,000万円の物件でも、戸建てより1,220万円多くなりました。

 

特に大きいのが、管理費と修繕積立金です。

修繕積立金は、新築時に低く設定され、段階的に上がる計画になっていることが多くあります。

購入時の金額が続く前提で資金計画を立てると、後で負担が重くなります。値上げの予定は、長期修繕計画書で確認できます。

 

3つを並べて比較

この試算に含めていない費用

上の表には、購入した場合だけにかかる次の費用を含めていません。

これらを加えると、戸建ては約7,470万円、マンションは約8,690万円になります。

賃貸との差は縮まりますが、順位は変わりません。

 

家賃が変わると、結論はどう変わる？

今回の試算で最も結果を左右するのは、家賃の前提です。

家賃を変えた場合の、賃貸の30年間の総支払額を計算しました。

※いずれも2年ごとに1%上昇、更新料・初期費用・駐車場代を含みます。

 

同じ住まいを月18万円程度で借りられるなら、賃貸とマンションの総支払額はほぼ同じです。

先ほどの諸費用や固定資産税を購入側に加えた場合は、月20万円程度が分かれ目になります。

 

30年後に残るものと、その後の住居費

支払額だけで見ず、30年後に何が残り、その後にいくらかかるかも重要です。

戸建てとマンションは、ローンを払い終えれば住居費が大きく下がります。

老後の生活費を抑えられるのは、購入の大きな利点です。

 

ただし、マンションは完済後も管理費と修繕積立金が続きます。

築年数が進むほど、修繕積立金は上がる傾向があります。

また、管理状態の悪いマンションは、資産としての価値が大きく下がることもあります。

 

賃貸は資産が残りませんが、購入時の頭金や諸費用にあたるお金を手元に残せます。

それを運用に回せば、資産をつくることは可能です。

 

戸建てとマンションの違い｜修繕を誰が決めるか

戸建てとマンションでは、修繕の決め方が根本的に違います。

戸建ては、いつ、どこを、いくらで直すかを自分で決められます。費用を抑えたければ、時期をずらしたり、業者を比べたりできます。その代わり、修繕を先送りして建物を傷めてしまうのも自分の責任です。

マンションは、外壁や屋上、配管などの共用部分を、所有者全員でつくる管理組合が管理します。修繕積立金の額も、工事の内容も、自分ひとりでは決められません。管理組合がしっかり機能しているかどうかで、将来の負担と資産価値が大きく変わります。

マンションを検討する場合の確認ポイントは、「管理費・修繕積立金が安いマンション＝お得とは限らない？10年後に後悔しないマンションの見分け方」の記事で詳しく解説しています。

 

賃貸・戸建て・マンション、それぞれ向いている人

賃貸が向いている人

・転勤や転職で、住む場所が変わる可能性が高い
・独立や起業の直後で、収入が安定していない
・家族構成が数年以内に変わる可能性がある
・修繕や金利上昇、災害のリスクを負いたくない

 

戸建てが向いている人

・車を日常的に使う
・将来の固定費をできるだけ抑えたい
・修繕の計画と資金の準備を、自分で管理できる
・駅からの距離よりも、広さや独立性を重視する

 

マンションが向いている人

・駅に近い立地や、防犯面の安心を重視する
・建物の維持管理を、自分でやるより任せたい
・車を持たない、または持たなくなる予定がある
・購入前に、管理状態や修繕計画を確認できる

 

よくある質問

車を持たない場合はどうなるか

駐車場代の540万円がかからなくなります。マンションは7,380万円、賃貸は約1億410万円です。戸建ては敷地内に停める前提のため、6,700万円のままです。車を持たない場合、戸建てとマンションの差は680万円まで縮まります。

 

金利が上がった場合はどうなるか

変動金利で借りている場合は、返済額が増えます。固定金利を選ぶと返済額は変わりませんが、当初の金利は変動金利より高くなります。

金利の違いによる影響は、「「持ち家vs賃貸」30年シミュレーション｜6,500万円マンションで検証、購入者が知らない3つのコスト」の記事で、3つの金利パターンに分けて試算しています。

 

中古の物件ではどうか

物件価格が下がるぶん、ローンの返済総額は減ります。一方で、修繕やリフォームの費用は、新築より早い時期に、多くかかります。

中古マンションの場合は、修繕積立金がすでに値上げされているか、今後の値上げ予定がどうなっているかを、必ず確認してください。

 

まとめ

• 同じ5,000万円の住まいでは、30年間の総支払額は戸建て6,700万円、マンション7,920万円、賃貸約1億950万円になった
• マンションは、管理費、修繕積立金、駐車場代で、戸建てより1,220万円多くかかる
• 賃貸の総額は家賃で大きく変わる。月18万〜20万円程度で借りられるなら、マンションとほぼ同じになる
• 戸建てとマンションは、ローン完済後に住居費が下がり、資産が残る。ただし、マンションの価値は管理状態に左右される
• 賃貸は資産が残らない代わりに、住み替えが自由で、修繕や金利のリスクを負わない

 

どれが得かは、家賃の相場、車の有無、働き方、老後の暮らし方によって変わります。

支払額だけで決めず、ご自身のライフプランに当てはめて比べてみてください。

 

 

※本記事の試算は、一定の前提条件に基づくモデルケースです。実際の金額は、物件、金利、契約内容、管理・修繕計画などによって異なります。個別の判断にあたっては、専門家にご相談ください。