民法の改正で、原状回復義務について明文化されましたが、これは今まであった判例を規定したものとされています。
そのため民法が改正される前でも後でも基本的なルールは同じです。
また、借主は部屋に住んでいる間に発生した損傷については、原状に復する義務（原状回復義務）があるとされています。といっても何でもかんでも借主が修繕を負担するわけではなく、原則として借主に責任がない損傷については費用を負担する義務はありません。
原状回復についての原則的な考え
原状回復についての範囲や判断については、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下ガイドライン）」が経年してる場合の計算についても解説してるので参考になるはずです。
といってもあくまでガイドライン（政府の指針）なので、法的な拘束力はありません。しかし、判例を参考にしているので大いに参考になると思います。また、ガイドラインがあることで紛争に発展する前の解決も見込まれます。
まず、ガイドラインでは、損傷を通常の使用によって生じる損傷および経年劣化、借主の故意または過失による損傷に分け、通常の使用と経年劣化による損傷を「通常損耗」とし、通常損耗は原則的に借主に原状回復義務はないとしています。
反対に借主の故意や過失が原因で発生した損傷は、原因が借主にあるので当然原状回復義務があります。
つまり、普通に生活していれば発生するフローリングやクロスの日焼け・変色、設備の寿命による故障等の費用については、借主は原則として負担しなくてよいということです。
特約を定めれば、通常損耗についても借主に原状回復義務を負わせることは可能ですが、全てを借主負担とすることは無効といった判例があります。
管理会社によっては契約書に工事費用の単価を記載してることもあるので、記載がある場合はこういったものを参考にするとよいでしょう。
貸主及び借主は、本物件の明け渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、規定にもとづき借主が行う原状回復の内容および方法について協議するものとします。
借主は、本物件を明け渡す際に汚損の有無、借主の故意過失にかかわらず、以下に定める原状回復義務を負うものとし、以下の金額に明け渡し時の消費税を付して貸主に支払うものとします。
ハウスクリーニング 〇万円
クロス 単位㎡ 単価1,000円
こういった単価は、あくまでも目安なので、資材価格の変動や毀損の程度で退去時に変ることがあります。
入居時と退去時の時価は違う
もし仮に借主が原状回復費用を負担するとして、その場合であっても借主が負担するのは時価とされています。
例えば、2,000万円で買った家は時間が経てば劣化（経年劣化）していくのが普通なので、10年も経てば6割？になってるかもしれません。もし買い手がいなければ、5割になるかもしれません。反対に資材価格が高騰すれば8割で売れるかもしれませんし、需要やインフレで買ったときより高く売れるかもしれません。
時価というのはその時に見合うだけの価値のことで、時間の経過とともに変化します。
クロスやクッションフロアの時価は、耐用年数と経年劣化を使って算定した価値をいい、新品を減価償却の計算によって求めます。
また、減価償却は、見た目の問題とは関係ないので、汚くても１年しか経ってなければ価値はありますし、きれいでも耐用年数が過ぎてれば価値はありません。
ものによっては経過年数を考慮しないものもあり、原状回復の負担単位はそれぞれ異なります。
耐用年数がある場合の経過年数を考慮した費用の算定
原状回復費用は、経過年数を考慮したうえ、定額法などの計算方法によって計算します。
カーペットやクッションフロアは、耐用年数を6年として負担割合を算定します。
具体的な計算式は、（カーペット・クッションフロア代－1円）÷６年 となります。1円は残存価値なので気にしないでいいです。
例えば、カーペットが5万円で３年後に退去したとしたら、（5万円－1円）÷6年×３年なので、時価は25,000円となり、この25,000円を負担すればよいことになります。
畳の場合は経過年数を考慮せず、1枚で計算するので、例えば1枚5,000円の畳を6枚替えたとしたら3万円となります。
また、クロスやフローリングでは原則㎡単位としていますが、クロスは1面を張替えないといけないことがある（安い）ので、その場合は面単位で耐用年数を考慮して算定します。
クロスの張替えが20㎡必要だとしても、やはり借主が費用を負担するのは時価です。
1㎡の単価が1,000円だったら20,000円なので、前の入居者が１年住んで、現在の借主が2年住んだら、（20,000円－１円）÷６年×３年＝10,000円の負担で済むことになります。
今回のまとめ
経年劣化や通常の使用により生ずる損傷（通常損耗）は、原則的には貸主負担です。
・通常の使用および収益によって生じた損耗（貸主負担）
・経年劣化（貸主負担）
・借主の故意過失によって生じた損耗（借主負担）
通常損耗も特約により借主に原状回復義務を負わせることはできますが、そのためには借主が認識している必要があります。
・特約に合理性があり、暴利的でないなど
・借主が特約によって義務を超える負担を明確に認識していること
・借主が特約の負担を納得して意思表示していること
原状回復費用を借主が負担する場合の負担額は、内装・設備に減価償却を行って計算する
・畳（1枚単位で経過年数は考慮しない）
・カーペット・クッションフロア（6年で残存価値1円で計算）
・フローリング（原則㎡単位、補修は経過年数を考慮しない、張替える場合は建物の耐用年数）
・クロス（㎡単位または面単位、6年）
・ふすま（1枚単位、経過年数考慮しない）
・設備（機器による耐用年数で計算）
・鍵の紛失（経過年数を考慮せず、交換費用）
タバコのヤニの場合は、特約がなくても借主負担なので、原則としてクロスやクリーニング費用がかかります。
クロスやクッションフロアは、耐用年数が経過しても張替えることなく貸すことができるので、借主の故意過失によって交換することになったら損をしたと感じるかもしれません。
しかし、法律上は耐用年数に応じた費用負担のみとなり、残りの負担は貸主が負うというのが原則です。
また、耐用年数が過ぎたからといって借主は故意に損傷させると、それを直すための費用を負担ことになります。
