民法の改正で、原状回復義務について明文化されましたが、これは今まであった判例を規定したものとされています。
そのため民法が改正される前でも後でも基本的なルールは同じです。
また、借主は部屋に住んでいる間に発生した損傷については、原状に復する義務（原状回復義務）があるとされています。
といっても何でもかんでも借主が修繕を負担するわけではなく、原則として借主に責任がない損傷については費用を負担する義務はないことになります。
この記事から分かること
- 原状回復費用の計算に使われる「経過年数」と「耐用年数」の考え方
- カーペット・クロス・畳・フローリングなど部位ごとの負担額の計算方法
- 通常損耗を借主負担とする特約が有効になる条件
原状回復についての原則的な考え
原状回復についての範囲や判断については、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下ガイドライン）」が経年してる場合の計算についても解説してるので参考になるはずです。
といってもあくまでガイドライン（政府の指針）なので、法的な拘束力はありません。しかし、判例を参考にしているので大いに参考になると思います。また、ガイドラインがあることで紛争に発展する前の解決も見込まれます。
まず、ガイドラインでは、損傷を通常の使用によって生じる損傷および経年劣化、借主の故意または過失による損傷に分け、通常の使用と経年劣化による損傷を「通常損耗」とし、通常損耗は原則的に借主に原状回復義務はないとしています。
反対に借主の故意や過失が原因で発生した損傷は、原因が借主にあるので当然に原状回復義務があります。
つまり、普通に生活していれば発生するフローリングやクロスの日焼け・変色、設備の寿命による故障等の費用については、借主は原則として負担しなくてよいということです。
特約を定めれば、通常損耗についても借主に原状回復義務を負わせることは可能ですが、全てを借主負担とすることは無効といった判例があります。
管理会社によっては契約書に工事費用の単価を記載してることもあるので、記載がある場合はこういったものを参考にするとよいでしょう。
貸主及び借主は、本物件の明け渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、規定にもとづき借主が行う原状回復の内容および方法について協議するものとします。
借主は、本物件を明け渡す際に汚損の有無、借主の故意過失にかかわらず、以下に定める原状回復義務を負うものとし、以下の金額に明け渡し時の消費税を付して貸主に支払うものとします。
ハウスクリーニング 〇万円
クロス 単位㎡ 単価1,000円
こういった単価は、あくまでも目安なので、資材価格の変動や毀損の程度で退去時に変ることがあります。
入居時と退去時の時価は違う
もし仮に借主が原状回復費用を負担するとして、その場合であっても借主が負担するのは時価とされています。
例えば、2,000万円で買った家は時間が経てば劣化（経年劣化）していくのが普通なので、10年も経てば6割？になってるかもしれません。もし買い手がいなければ、5割になるかもしれません。反対に資材価格が高騰すれば8割で売れるかもしれませんし、需要やインフレで買ったときより高く売れるかもしれません。
時価というのはその時に見合うだけの価値のことで、時間の経過とともに変化します。
クロスやクッションフロアの時価は、耐用年数と経年劣化を使って算定した価値をいい、新品価格から減価償却の計算によって求めます。
また、減価償却は見た目の問題とは関係ないので、汚くても１年しか経ってなければ価値はありますし、きれいでも耐用年数が過ぎてれば価値はありません。
ものによっては経過年数を考慮しないものもあり、原状回復の負担単位はそれぞれ異なります。
耐用年数がある場合の経過年数を考慮した費用の算定
原状回復費用は経過年数を考慮したうえで、定額法などの方法によって計算します。
ガイドラインの考え方は、「住んだ年数が長いほど、借主の負担割合は小さくなる」というものです。
すでに価値が目減りしているものを壊しても、壊した経済的価値は小さい、という発想です。
そのため、負担額を求める式は次のようになります。
借主負担額 ＝ 新品価格 ×（耐用年数－経過年数）÷ 耐用年数
（耐用年数を経過した場合は、残存価値1円のみの負担になります）
カーペットやクッションフロアは、耐用年数を6年として負担割合を算定します。
例えば、カーペットが5万円で３年後に退去したとしたら、50,000円×（6年－3年）÷6年＝25,000円が時価となり、この25,000円を負担すればよいことになります。
参考までに、退去が1年後だった場合は50,000円×（6年－1年）÷6年≒41,667円、退去が5年後だった場合は50,000円×（6年－5年）÷6年≒8,333円となります。
入居して間もないうちに壊すほど負担額は大きく、長く住んでから壊すほど負担額は小さくなるのが正しい考え方です。
畳の負担額の計算｜畳床と畳表の違い
畳には「畳床（土台の部分）」と「畳表（表面のゴザの部分）」があり、原状回復での扱いが異なります。
畳床は、カーペットやクッションフロアと同じく耐用年数6年を考慮した計算を行います。
一方、畳表は消耗品として扱われ、経過年数を考慮せず表替え費用の全額が借主負担になります。
よくある「畳の張替え（表替え）」は畳表のケースにあたり、経過年数を考慮せず1枚単位で計算します。例えば1枚5,000円の畳表を6枚替えたとしたら3万円となります。
畳自体（床ごと）を新調する場合は、畳床の耐用年数6年を考慮した計算になる点に注意が必要です。
クロスやフローリングでは原則㎡単位としていますが、クロスは1面を張替えないといけないことがあるので、その場合は面単位で耐用年数を考慮して算定します。
クロスの張替えが20㎡必要だとしても、やはり借主が費用を負担するのは時価です。
1㎡の単価が1,000円だったら20,000円なので、前の入居者が１年住んで、現在の借主が2年住んだら経過年数は合計3年です。
20,000円×（6年－3年）÷6年＝10,000円の負担で済むことになります。
今回のまとめ
経年劣化や通常の使用により生ずる損傷（通常損耗）は、原則的には貸主負担です。
- 通常の使用および収益によって生じた損耗（貸主負担）
- 経年劣化（貸主負担）
- 借主の故意過失によって生じた損耗（借主負担）
通常損耗も特約により借主に原状回復義務を負わせることはできますが、そのためには借主が認識している必要があります。
- 特約に合理性があり、暴利的でないなど
- 借主が特約によって義務を超える負担を明確に認識していること
- 借主が特約の負担を納得して意思表示していること
原状回復費用を借主が負担する場合の負担額は、内装・設備に減価償却を行って計算する
- 畳床（耐用年数6年で経過年数を考慮）／畳表（1枚単位で経過年数は考慮しない）
- カーペット・クッションフロア（6年で残存価値1円で計算）
- フローリング（原則㎡単位、補修は経過年数を考慮しない、張替える場合は建物の耐用年数）
- クロス（㎡単位または面単位、6年）
- ふすま（1枚単位、経過年数は考慮しない）
- 設備（機器による耐用年数で計算）
- 鍵の紛失（経過年数を考慮せず、交換費用）
タバコのヤニの場合は特約がなくても借主負担なので、原則としてクロスやクリーニング費用がかかります。
クロスやクッションフロアは、耐用年数が経過しても張替えることなく貸すことができます。
耐用年数が過ぎたからといって借主は故意に損傷させると、それを直すための費用を負担こともあります。
耐用年数を経過した場合に借主の故意過失を認めて負担させた例もあります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約内容や事案については専門家にご相談ください。
