首都圏のマンション価格は、近年になって大きく上昇し続けています。
不動産経済研究所の調査によれば、2024年の東京23区の新築マンションの平均価格は1億円を超え、首都圏全体でも過去最高水準を更新しています。
中古マンションでも値上がりが続いており、「マイホームを買いたいけれど価格が高すぎて手が届かない」というご相談をよく聞くようになりました。
一方で、2024年3月の日銀によるマイナス金利解除以降、住宅ローン金利は緩やかな上昇局面に入っています。
「価格はまだ上がるのか」「金利が上がっても買って大丈夫か」という判断は、これまで以上に難しくなっています。
この記事では、FP×宅建士×マンション管理士の立場から、マンション価格高騰の背景と、2026年4月時点で考えたい今後の見通しを整理します。
この記事で分かること
- マンション価格が上昇してきた4つの主な背景
- 建設業界の人手不足と建築費高騰の影響
- 相続対策・投資需要が市場に与える影響
- 金利上昇局面で何が変わってきているか
- 今後の見通しと住宅購入を考える際の視点
価格高騰の主な4つの要因
マンション価格がここまで上昇してきた背景には、複数の要因が絡み合っています。
主な要因を4つに整理して解説していきます。
① 建築費(資材費・人件費)の上昇
新築マンションの価格は、土地代・建築費・販売経費・利益などで構成されます。
このうち建築費が大きく上昇していることが、新築価格を押し上げる主因の一つです。
国土交通省「建設工事費デフレーター」を見ても、建築工事費は近年継続的に上昇しています。
この件については、後の章で詳しく見ます。
② 低金利の継続(直近までの長期トレンド)
2010年代から続いた長期の低金利環境は、住宅ローンの借り入れ余力を高め、マンション需要を支えてきました。
同じ月々の返済額でも、低金利下ではより高い物件を購入できる構造になります。
ただし、2024年3月のマイナス金利解除以降は金利上昇局面に入っており、この前提は変わりつつあります。
③ 投資・相続対策の需要
都心マンション・タワーマンションの一部は、居住目的だけでなく投資・節税対策の対象としても購入されるようになりました。
相続税の評価額が時価より低くなる仕組みを活用した相続対策需要も、価格上昇の一因と指摘されています。
ただし、2024年(令和6年)1月以降の相続税評価のルール改正により、特にタワーマンションの節税効果は従来より限定的になっています。
④ 海外投資家の購入
円安進行と日本の不動産価格(ドル建て換算)の相対的な割安感から、海外投資家による日本の不動産購入も増加してきました。
これは特に都心の高額物件市場で影響が見られています。
ただし、海外投資家の動きは為替・金利環境によって変動するため、増え続けるとは限りません。
建設業界の人手不足と建築費の上昇
建築費の上昇は、特に明らかであり、マンション価格を語る上で避けて通れない論点です。
人手不足の構造
建設業界の人手不足は、複数の要因が重なっています。
- 就業者の高齢化(60歳以上の比率が他産業より高い)
- 若年層の就業率の低下
- 2024年4月から建設業にも適用された「働き方改革(時間外労働の上限規制)」
特に型枠大工・鉄筋工・とびなど技能職の人手不足は深刻で、現場の工期遅延や賃金上昇の要因となっています。
私も型枠大工として働きながら学校に通いましたが、当時から若者の人手不足で、40人以上いる職人の中に20代以下は私含めて二人だけでした。
資材費の上昇
世界的なインフレ・円安・物流コスト上昇などを背景に、建設資材費も継続的に上昇しています。
鉄鋼・木材・コンクリート関連資材など、マンション建設に欠かせない資材の価格上昇は、新築マンションの販売価格に反映されています。
古いマンションの修繕費にも影響
建築費の上昇は、新築マンションの価格だけでなく、既存マンションの大規模修繕費にも影響します。
マンションの修繕積立金が当初の長期修繕計画に対して不足する一因にもなっています。
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投資需要・相続対策需要の影響
マンション市場は、居住目的だけでなく、投資・相続対策などの目的でも取引されるようになりました。
相続対策需要
不動産は、現金よりも相続税評価額が低くなる仕組みがあるため、相続税対策として活用されてきました。
特にタワーマンションは、土地の持分が小さい一方で、評価額と時価の乖離がより大きく下がる傾向があり、節税効果が高いとされてきました。
ただし、2024年1月以降の相続税評価のルール改正により、市場価格と相続税評価額との乖離が大きい場合に評価額を補正する仕組みが導入されています。
これにより、従来ほど大きな節税効果が期待できなくなりましたが、それでも抑制するほどの改正にはなっていません。
投資需要
サラリーマンの個人投資家による不動産投資ブームは、2010年代後半から続いてきました。
低金利環境や金融機関の融資姿勢が背景にあります。
ただし、不動産投資には空室リスク・家賃下落リスク・金利上昇リスク・修繕費負担など複数のリスクがあります。
「セミナーで聞いた話だけで判断する」のではなく、ご自身でも複数の情報源で確認されることをおすすめします。
海外投資家の存在
円安進行と日本の不動産の相対的な割安感から、海外投資家の購入も都心高額物件市場で見られています。
これに対して、地域によっては条例で重要施設周辺の取引を規制する動きもあり、市場環境は今後も変化する可能性があります。
金利上昇局面で何が変わってきているか
2024年3月の日銀によるマイナス金利解除以降、国内金利は緩やかな上昇局面に入っています。
2024年7月、2025年1月、2025年12月と段階的に利上げが行われ、住宅ローン金利にも影響が出ています。
住宅ローン金利の動向
- 変動金利型→店頭金利は2.6〜2.875%程度(2026年4月時点・主要行)
- 優遇後の実質金利は0.6〜1.0%台が中心
- フラット35→融資率9割以下で2.49%程度(2026年4月時点)
長く続いた超低金利環境と比べると、借入条件が大きく変化しつつあります。
マンション価格と金利の関係
理論的には、金利が上昇すると同じ月々返済額で買える物件価格は下がるため、購入需要が抑制される方向に働きます。
一方、建築費の上昇・相続対策需要・海外投資家の存在などが価格を支える要因として続いている部分もあり、市場全体の動きは要因ごとに反対方向に働く構造になっています。
金利が上がるから価格は下がる、需要が強いから価格は下がらない、という単純な見方ではなく、複数の要因の綱引きが今後も続くと考えられます。
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今後の見通しと購入を考える際の視点
価格と金利の動向を予測することは、専門家であっても難しいテーマです。
これから上がるから今買うべき、これから下がるから待つべき、と一方向に断定する情報には、注意が必要です。
購入を検討される際に考えたい視点
ご自身の家計とライフプラン
- 毎月の返済額が無理のない範囲か
- 教育費・老後資金など他のライフイベントとのバランス
- 共働きの場合、どちらかの収入が減った場合の備え
金利タイプの選択
- 変動金利 → 当初の返済額は抑えられるが、将来の上昇リスクあり
- 固定金利 → 返済額が一定で計画が立てやすいが、当初は高め
物件選びの観点
- 立地(駅徒歩圏・複数路線・再開発計画)
- 物件のグレード(築年数・面積・管理状態)
- マンションの管理組合の運営・修繕積立金の状況
「無理のない購入」を最優先に
価格高騰局面でも、無理に背伸びをして購入すると、金利上昇や収入減があった場合に家計を圧迫するリスクがあります。
買える金額ではなく、無理なく返せる金額で判断することが、長期的な安心につながります。
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まとめ
マンション価格高騰の背景と今後を整理します。
価格上昇の主な要因
| 要因 | 内容 |
| 建築費の上昇 | 資材費・人件費・人手不足による影響 |
| 低金利環境 | 借入余力を高めて需要を支えてきた(2024年以降は局面変化) |
| 相続対策需要 | 評価額の仕組みを活用(2024年改正で効果は限定的に) |
| 投資・海外マネー | 居住目的以外の需要も価格を支える要因 |
今後の市場で意識したい点
- 金利上昇局面に入っており、これまでの前提が変わりつつある
- 建築費上昇は今後も続く可能性が高く、新築価格も上昇する要因
- エリア・物件の二極化が進んでいる(立地・管理の差が価格に直結)
- 一方向の予測(必ず上がる/下がる)はリスク
マンション価格や金利の予測は、専門家であっても難しいテーマです。
重要なのは、ご自身の家計とライフプランに照らして、無理のない判断をすることだと思います。
ご自身の状況に合わせた住まい選びを、長期的な視点で考えることをおすすめします。
ご相談のご案内
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- 住宅ローンと家計のシミュレーション
- 物件選びの視点(管理状態・立地)
- ライフプランを踏まえた購入タイミングの判断
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の不動産・金融商品の取引を推奨・勧誘するものではありません。データ・制度は本記事執筆時点(2026年4月)のものです。最新情報は不動産経済研究所・国土交通省・日本銀行・国税庁等の公式情報をご確認ください。
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