新築不動産と中古不動産のメリットとデメリット

不動産探しをする際に、最初に悩むのが「新築物件」と「中古物件」のどちらにするかではないでしょうか。

 

日本では、新築物件の契約に比べて中古物件の契約が少ないといわれています。

日本人が新し物好き、きれい好きというのもありますが、一番の理由は中古に対する瑕疵（欠陥、不良）に対する不安です。

 

中古物件では、内見をしても住人の荷物があって隅々まで確認できなかったり、住人が現在進行形で住んでいるためにゆっくり物件を確認できないということがあります。

見えない部分に瑕疵（欠陥）があったときの不安があって、仕方なく新築で探すという人もいます。

 

だからといって中古物件がデメリットばかりというわけではなく、新築不動産にも中古不動産にも、それぞれメリットとデメリットが存在します。

 

新築物件のメリットとデメリット

新築物件には、マンションと一戸建てがります。

マンションの新築の場合は、売主の販売業者が直接買主を探すことが一般的なので、仲介業者は取り扱っていません。

新築戸建ての場合は、売主の販売業者が直接販売していないことも多く、仲介業者が扱っていることが多いです。

 

新築不動産のメリット

●新品であること。新築なのできれい。

●住宅性能表示制度が義務付けられているので、10年間の瑕疵担保責任がある（最低保証がある）。

●業者が建てるので、未登記といったことがなく、住宅ローンが借りやすい。

●長期優良認定住宅であれば、フラット35で金利が優遇されることがある。

●水回りなど、設備に流行のものが使われている。

●当分はリフォーム代がかからない（少ない）。

●分譲住宅の場合は、周りも新しく引っ越してきた人が多く、仲良くなりやすい。

●税制面の優遇がある。

●マンションは、管理費や修繕積立金が安い。

 

新築不動産のデメリット

●人気のエリアだと建物が完成する前に申し込みが必要なことがある。

●中古より割高になる。

●マンションは、最初のうちは修繕積立金が安いが、将来的に高くなっていく。

●これから開発していくエリアの場合は、今後どのような街になるか想像しにくい。

●契約後に建築する場合は、竣工までに時間がかかる。

●新築というプレミアム価格が上乗せされており、購入後に価値が下落する。

 

以上のものはあくまでも一例です。

 

中古不動産のメリットとデメリット

中古不動産は、新築不動産と比べて取引数が少ないです。

 

日本が新築を建てやすいのに比べて、欧米はなかなか建築確認が下りないとされています。

そのため欧米では中古市場が発達しており、日本政府はこれにならって中古市場を発達させたいようで、その手段としてホームインスペクションが義務となったようです。

ホームインスペクションの義務化により、今後は中古も増えていくかもしれません。

 

また、中古物件でも住宅ローン控除は使えます。

 

中古不動産のメリット

●新築と比較して安い価格で購入できる。

●既に建物が建っているので、周りの雰囲気が分かる。

●リフォームをすれば新築に近づけることができる。

●マンションの場合は、管理がどの程度行き届いているか確認できる。

●新築よりも物件が豊富。

●建物の資産価値の値下がりが緩やか。

 

中古不動産のデメリット

●潔癖症の人は嫌がる可能性がある。

●築年数によっては、近いうちに建て替えが必要かもしれない。

●リフォーム代が高額になる可能性がある。

●新築と比較して、瑕疵担保責任（欠陥の保障）の期間が少ない。

●消費税がかからない住宅の場合は、住宅ローン控除の上限額が少ない。

●古いと住宅ローンが組めなかったり、住宅ローン控除の対象外になることがある。

●未登記の部分がある場合はリスクになる。

 

新築不動産と中古不動産のまとめ

新築不動産と中古不動産は、それぞれ特徴的があります。

 

新築不動産と中古不動産のどちらがいいかは、好みに寄るとしかいえません。

しかし、中古不動産の場合は注意が必要なことが多いかもしれません。

 

中古不動産は、新築よりも安く手に入りますが、リフォーム費用がかかります。

中には、リフォーム済みの物件やリノベーションといった物件もあります。

 

築年数によっては住宅ローン控除が利用できません。

築年数が古くて住宅ローン控除が使えない場合は、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書（1・2・3級）又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険が締結されているものが必要です。

 

 

追記　中古不動産のホームインスペクションのあっせん義務化

現在は、ホームインスペクション（住宅診断）のあっせんが不動産業者に義務付けられましたが、これは中古物件の取引数が少ないことを政府が考慮したためといわれています。

ホームインスペクションでは、建築士などが目視による検査を行います。

あくまでも目視なので、実際には瑕疵が存在する可能性を否定できないということです。

 

今後、ホームインスペクションが当たり前となれば、今より中古物件がもっと流通する可能性があります。

ただし、ホームインスペクションを行った場合の多くは、どこかしらに不具合が発見されるといわれています。

また、ホームインスペクションの費用をどちらが負担するかの問題もあります。

 

建物に不具合が見つかれば、当然ですが建物の値下げ要因になります。

とはいえ、買主側としては不具合がない建物を買いたいでしょうし、リフォームにいくらかかるかの目安も知りたいことでしょう。

また、売主側にとっても瑕疵担保責任の問題を回避することにつながります。

不具合を明らかにすることで、早期売却につながることも期待できます。