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新築不動産と中古不動産のメリットとデメリット

投稿日:2016年5月15日 更新日:

不動産探しをする際に、「新築物件」と「中古物件」のどちらにするかで悩む人も多いと思います。

 

日本では、新築物件の契約に比べると中古物件の契約が少ないといわれています。

日本人が新し物好き、きれい好きというのもありますが、一番の理由は中古に対する瑕疵(欠陥、不良)に対する不安ではないでしょうか。

 

中古物件では、内見をしても住人の荷物があって隅々まで確認できなかったり、住人が現在進行形で住んでいるためにゆっくり物件を確認できないということがあります。

見えない部分に瑕疵(欠陥)があったときの不安があって、仕方なく新築で探すという人もいます。

見える部分はきれいでも、見えない天井裏や構造耐力上主要な部分にリペア(修繕)が必要というケースも多いです。

 

だからといって中古物件がデメリットばかりというわけではなく、新築不動産にも中古不動産にも、それぞれメリットとデメリットが存在します。

新築物件のメリットとデメリット

建物には、大きくマンションと一戸建てとがあります。

マンションの新築の場合は、売主の販売業者が直接買主を探すことが一般的なので、仲介業者は原則として取り扱っていません。

新築戸建ての場合は、売主の販売業者が直接販売していないことも多く、仲介業者が扱っていることが多いです。特に神奈川では仲介業者を通すことが多いです。

 

新築不動産のメリット

●新品であること。新築なのできれい。

●住宅性能表示制度が義務付けられているので、10年間の瑕疵担保責任がある(最低保証がある)。

●業者が建てるので、未登記といったことがなく、住宅ローンが借りやすい。

●長期優良認定住宅であれば、フラット35で金利が優遇されることがある。

●水回りなど、設備に流行のものが使われている。

●当分はリフォーム代がかからない(または少ない)。

●分譲住宅の場合は、周りも新しく引っ越してきた人が多く、仲良くなりやすい。

●税制面の優遇がある。

●マンションは、管理費や修繕積立金が安い。

 

新築不動産のデメリット

●人気のエリアだと建物が完成する前に申し込みが必要。完成状態が分からない。

●数が圧倒的に少なく、選択肢も少ない。

●中古より割高。

●マンションは、最初のうちは修繕積立金が安いが、将来的に高くなっていく。

●これから開発していくエリアの場合は、今後どのような街になるか想像しにくい。

●契約後に建築する場合は、竣工までに時間がかかる。

●新築というプレミアム価格が上乗せされており、購入後に価値が下落する。

 

以上のものはあくまでも一例です。

 

中古不動産のメリットとデメリット

中古不動産は、新築不動産と比べて取引数が少ないですが、流通数は多いです。

 

日本が新築を建てやすいのに比べて、欧米はなかなか建築確認が下りないといわれます。

そのため欧米では中古市場が発達しており、日本政府はこれにならって中古市場を発達させたいようで、その手段としてホームインスペクションが義務となりました。

ホームインスペクションの義務化により、今後は中古も増えていくことが予想されます。

ホームインスペクションはあくまでも目視による検査ですが、建築のプロによるものなので買い手側にとってはある程度は安心できます。

また、中古物件でも住宅ローン控除は使えます。

 

中古不動産のメリット

●新築と比較して安い価格で購入できる。

●既に建物が建っているので、周りの雰囲気が分かる。

●リフォームをすれば新築に近づけることができる。

●マンションの場合は、管理がどの程度行き届いているか確認できる。

●新築よりも物件数が豊富にある。

●建物の資産価値の値下がりが緩やか。

 

中古不動産のデメリット

●新築信仰の人には向かない。

●老朽の程度によっては、近いうちに建て替えが必要になる。

●リフォーム代が高額になる可能性がある。

●新築と比較して、瑕疵担保責任(欠陥の保障)の期間が少ない。

●設備が古い。社会的劣化、機能的劣化、経済的劣化。

●古いと住宅ローンが組めなかったり、住宅ローン控除の対象外になることがある。

●未登記の部分がある場合はリスクになる。

●マンションの管理費、修繕積立金が高い。

●老朽化したマンションでは建て替えが検討される。

 

新築不動産と中古不動産のまとめ

新築不動産と中古不動産は、それぞれ特徴的があります。

 

新築不動産と中古不動産のどちらがいいかは、好みやエリアの状況にもよります。

しかし、中古不動産の場合は新築より注意が必要なことも多いです。

 

中古不動産は、新築よりも安く手に入りますが、リフォーム費用がかかります。

中には、リフォーム済みの物件やリノベーションといった物件もあります。

 

築年数によっては住宅ローン控除が利用できないこともあります。

築年数が古くて住宅ローン控除が使えない場合は、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書(1・2・3級)又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険が締結されているものが必要です。

 

追記 中古不動産のホームインスペクションのあっせん義務化

現在は、ホームインスペクション(住宅診断)のあっせんが不動産業者に義務付けられましたが、これは中古物件の取引数が少ないことを政府が考慮したためといわれてます。

ホームインスペクションでは、建築士などが目視による検査を行います。

あくまでも目視なので、実際には瑕疵が存在する可能性を否定できませんが、どんな修理が必要か、どれくらい修理がかかるかの目安が分かれば、何も知らずに買うより安心できます。

 

今後、ホームインスペクションが当たり前となれば、今より中古物件がもっと流通する可能性が高いです。

ただし、ホームインスペクションを行った場合の多くは、どこかしらに不具合が発見されるといわれています。

また、ホームインスペクションの費用をどちらが負担するかの問題もあります。

 

建物に不具合が見つかれば、当然ですが建物の値下げ要因になります。

とはいえ、買主側としては不具合がない建物を買いたいでしょうし、リフォームにいくらかかるかの目安も知りたいことでしょう。

また、売主側にとっても瑕疵担保責任の問題を回避することにつながります。

不具合を明らかにすることで、早期売却につながることも期待できます。

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横浜で不動産仲介業ファイナンシャルプランナーをしています。 住宅ローンが老後に与える影響は大きいです。 資産があるのにお金がないとは? いくらのローンなら返済していける? 年金について知らずに家を購入するのは無謀? 不動産だけでなく、ライフプランの相談にも対応してます。 担当ジャンル:雑記、不動産、ライフスタイル 資格:宅建士、管業、簿記1級、1級FP、社労士、1種証券、住宅ローンアドバイザー 有酸素運動と予備試験始めました

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