家探しを始めたばかりの人のなかには、一戸建てとマンションのどちらにするかで迷っている人は多と思います。
一戸建てとマンションにはそれぞれ違う特徴があり、それがメリット、デメリットでもあります。
私も以前は戸建て派でしたが、マンションに住んでみると利便性が思いのほかよく、マンションも捨てがたいと思うようになりました。
駅から近い利便性の良い土地は、戸建てより立地が活かせるマンション向きです。
だからといって戸建てが悪いわけではなく、戸建てにもマンションにもそれぞれメリットとデメリットがあり、どちらが優れているかは個人の価値観やライフスタイルによります。
昭和の日本では、最初にマンションを購入して、子供が成長したら郊外に一戸建てを購入するというのが理想とされてきましたが、今は一度購入したらなかなか買い換えない人も増えています。
これは住宅に対する価値観が変わってきたことも関係しており、昔のように住宅にお金をかけるより、趣味やライフスタイルを重視するようになったからみたいです。
一戸建ての特徴
駅前や環状道路沿いは、商業地域や住居地域といった用途地域が多く、一戸建てよりもマンション向きです。
一戸建ては、どちらかというと駅から離れた場所に建てられることが多く、利便性よりも住環境を重視して建てられることが多いです。
土地付きの一戸建てでは、駐車場スペースが最低一台確保されるので、駐車料代はかかりませんし、さらに小規模宅地なら固定資産税も安く抑えられます。
住環境の良さと維持費の安さから一戸建てを選ぶ人も多いです。
また、一戸建てにはマンションのような管理費、修繕積立金はかかりませんが、一戸建てであっても修繕は必要なので、自分で修繕費を積み立てる準備は必要です。
私は家の修繕費を投資信託を使って積立投資していますが、これだと気づいた時にはそこそこの金額になっています。
戸建てのメリット
・閑静な住宅街に建つことが多く、子供を育てるのに向いている。
・土地は減価しないので、将来に土地が資産として残る。
・建て替え時に土地を利用すれば建物費用のみで済む。
・マンションよりも総面積が広く取りやすい。
・増築、改築、修繕が自分の判断でできる。
・隣とつながってないので、マンションと比較して音を気にしなくてよい。
・庭に駐車場が付いてることが多く、その場合は駐車場費用がかからない。
・駐輪場も無料。
・駐車場を2台以上にすることもできる。
・ペットが飼える。
戸建てのデメリット
・高い建物が隣接するエリアだと日当たりが悪い場合がある。
・リフォーム費用を自分で積み立てる等、自己責任で準備しなければならない。
・マンションと比べると建物の寿命が短い。
・防犯面でマンションに劣る。
・土地の境界をめぐってトラブルが発生することがある。
・マンションより利便性に劣ることが多い。
・駅まで遠い。
マンションの特徴
マンションは、用途地域や容積率の関係で、駅前や環状線道路沿いといった利便性が高い土地に建てれらることが多いです。
売買の対象となるマンションは区分所有マンションといわれますが、賃貸マンション等ではマンション一棟を同じ人が所有していることもあります。区分所有マンションでも一室を買って賃貸に出してる人もいます。
区分所有マンションでは、マンションの運営は管理組合によって行われますが、所有者は必ず管理組合の一員になります。
区分所有マンションを貸している場合は、所有権者である貸主が組合員となり、マンション定時総会で議決権を行使できます。借主は占有者として権利が認められてますが、議決権は所有者にしかありません。
最近のマンションには、駐車場付きのものもありますが、ほとんどのマンションは駐車場が人数分ないのが一般的です。その場合は申込順や抽選というところが多いです。
マンションのメリット
・駅前や大通り沿い等の利便性に優れるエリアに建っていることが多い。
・階数が上に行くと眺望が良好な部屋がある。
・管理人の設置や防犯カメラ、オートロックがある等、防犯面で優れている。
・家に階段がない（メゾネットタイプを除く）。
・エレベーターで部屋の階まで行ける（スキップフロアを除く）。
・一戸建てと比べると手ごろな値段で手に入る。
・大規模修繕計画や管理業務を管理会社が行ってくれる（委託してれば）。
・設備が充実しているマンションもある。
マンションのデメリット
・管理組合の参加義務が生じる。
・近隣トラブルになりやすく、過去には騒音がもとで事件に発展したこともある。
・専有部分であってもリフォームする際に届出、承認が必要。
・修繕積立金が不足すると、修繕ができなくなる（資産価値下落）。
・積立金が値上がりする可能性がある。普通は見直し毎に値上がりしている。
・建て替えが全体の決議によるため自分の判断ではできない。成功例も少ない。
・新築マンションは値下がりしやすい。
・駐車場が人数分ないことも多く、借りると費用がかかる。
・維持費が一戸建てより高い。設備が豪華だと管理費が高い。
・区分所有法、管理規約を読むのが面倒。
建物の種類と構造から見た戸建てとマンションの特徴
一戸建ての場合の構造は木造と軽量鉄骨が一般的です。
マンションの場合には、重量鉄骨や鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートといったものが代表的です。
木造
一戸建ての多くは木造で建てられています。
木造の工法には、日本古来の在来工法と、北米で主流となっているツーバイフォー工法とがあります。
ツーバイフォーは、2インチ・4インチからきています。
在来工法は、今でも尺貫法により建築されています。
木造は火に弱いといわれていますが、在来工法で建てればリフォームや増改築がしやすいというメリットがあります。
一般的に在来工法は日本の気候に向いています。
ツーバイフォーは、壁と床で支える箱なので地震に強いといわれます。
軽量鉄骨・重量鉄骨
軽量鉄骨か重量鉄骨かは、鉄骨の厚さによります。
軽量鉄骨は主に一戸建てで用いられ、重量鉄骨はマンションで用いられています。
不動産屋さんのチラシでは、S造と表記されることがありますが、S造とは重量鉄骨造りを指します。
骨組みが鉄骨で作られていますが、コンクリートではないので火災に弱いという特徴があります。鉄骨だけだと防音も期待できません。
重量鉄骨は、高層建築や大スパン構造に向いているといわれます。
重量鉄骨造りは、分譲マンションよりも賃貸マンションで用いられていることがほとんどです。
鉄筋コンクリート
鉄筋コンクリートは、RC造と表記されることもあります。
鉄筋に型枠をあてはめていき、型枠にコンクリートを流し込んで造っていきます。
鉄筋は引っ張りに強く、コンクリートは圧縮に強いので耐震性や耐久性に優れます。また、コンクリートは耐火性に優れています。
多くのマンションが鉄筋コンクリートで造られています。
一戸建て（木造、軽量鉄骨）の倍以上長持ちするといわれ、耐久に優れます。
ただし、鉄筋コンクリートはひび割れが生じやすいといわれてます。
鉄骨鉄筋コンクリート
鉄骨鉄筋コンクリートは、SRC造と表記されることがあります。
鉄骨をさらに鉄筋コンクリートでおおい包んで造ります。
鉄筋コンクリートよりも耐火性・耐震性が高いです。
鉄骨鉄筋コンクリートも、大規模建築や高層建築に適しているといわれます。
その分、施行工程が長くなり、費用もかかります。
最近では、鋼管にコンクリートを充填した柱に鉄骨を組み合わせた鋼管コンクリート構造が注目されてます。
免震構造と制震構造
建物の地震に対する構造には、耐震構造、免震構造、制震構造とがあります。
耐震構造は、地震が起きた場合は地震を受け止めて耐える構造を指します。
免震構造と制震構造は、地震の力をうまく回避する構造です。
免震構造では、建物の基礎と上部に積層ゴムや地震の衝撃を滑らせるといった免振装置を付け、地震があった場合は、建物が水平移動することにより、地震による建物への衝撃を少なくします。
免震構造は、家具の転倒が少なく、建物への破壊も少なくなるといった耐震構造にはない特徴があります。
制震構造は、建物の枠組みに制振装置を付け、地震の衝撃を制震部材で吸収することで建物への衝撃を軽くする構造です。
東日本大震災がきっかけとなって、地震に対する意識が高まっています。
それまでは、地震対策といえば耐震構造がほとんどでした。しかし、最近は免震構造と制震構造が注目されています。
旧耐震基準と新耐震基準
耐震といえば、日本の建物は、建物の竣工が昭和56年5月31日より以前か後かで旧耐震基準と新耐震基準とに分かれます。
新耐震基準かどうかは、不動産の税制優遇が利用できるか否かにも影響します。
古くても適合証明書があれば昭和56年5月31日以前でも各種の制度が利用できます。
おわりに
一戸建てとマンションには、それぞれメリットとデメリットがあります。
一般的に、利便性や防犯を重視するならマンション、子育てや維持費を重視するなら戸建てといわれますが、不動産は独自性が強いので一般論が当てはまらないことも多いです。
100％理想通りの物件は、まあない（予算オーバーする）ので、何を重視するのかを整理しておくと良い物件に巡りやすくなります。
