不動産評価の落とし穴｜一物四価と評価方法を知らないと損する理由

不動産を購入する時に近隣の相場を気にするのは普通ですが、購入した後になって周辺の相場を調べるようになったという人もいます。

購入する時はいざとなったら家を売ればいいと思ったのに、いつまで経っても景気がよくならず、調べてみたら家の売却価額より住宅ローンの残額の方が上回ってた……こういったケースで多くの人が不安になります。

住宅ローンの残額については金融機関で確認できますが、今住んでる家の価値はいくらくらいなのか分からないという人は多いです。

 

相続を考えて土地がどれくらいの価値があるか気になる人も多いです。

ざっくりでもいいから知りたいという人は多く、固定資産税がやたら高いので調べたら内容に誤りがあったといったこともありました。

不動産の評価方法が時価と違うことを利用して、相続対策で現金を不動産に換える人も増えてます。

不動産の評価というと不動産会社のホームページやチラシの価格を思い浮かべるかもしれませんが、それ以外にも不動産の評価額にはいくつかあります。

 

この記事から分かること

• 不動産の「一物四価」（実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額）の違いと調べ方
• 不動産が現金より相続税評価で有利になる仕組み
• 評価額を取り違えることで起こりやすい「落とし穴」の具体例
• 原価法・取引事例比較法・収益還元法（直接還元法・DCF法）による不動産評価の方法

 

不動産の一物四価

同じ不動産であっても、不動産には目的に応じて四つの価格があるとされています。

一つの不動産なのに異なる四つの価値があって、それぞれ評価額が違うというのも変な話ですが、これらは目的によって使い分けられています。

 

不動産の価格には、現在購入した時の価格（時価、実勢価格）、一般の取引の基準になる価格（公示価格、基準地価）、税金で使う価格（路線価、固定資産税評価額）があります。

1. 時価、実勢価格
2. 公示価格、基準地価
3. 路線価
4. 固定資産税評価額

 

また、これらの評価額は銀行も融資可能額の参考にしています。

 

一物四価の比較表

 

実勢価格

実勢価格とは、あまり聞きなれない言葉かもしれませんが、その不動産が取引される価格をいいます。

時価の方が耳にするかもしれませんが、時価と実勢価格は似ています。時価は成立した価格そのものの金額をいいます。

 

ホームページやチラシで実勢価格を推し量ることもできますが、相場と乖離していることもありますし、様々な要因が複雑に絡み合ってることもあるので参考程度にしたほうがよさそうです。

 

不動産屋はレインズで検索すれば過去の取引額を知ることができます。

実勢価格を知りたい時は、不動産屋に聞いてみるのが一番手っ取り早く確実です。

 

公示価格と基準地価

一般の土地取引の目安となるのが公示価格です。

公示価格は、1月1日を基準に1㎡あたりの価格で不動産鑑定士が評価します。

実勢価格よりも1割程度低いといわれますが、タイムラグで誤差もあります。

公示価格から実勢価格の目安を求め、ぼられてないか確認するといったこともできます。

 

基準地価も取引の目安として1㎡当たりの価格で公表されますが、公示価格が都市計画区域内であるのに対して、基準地価は都市計画区域外も対象としています。

公示価格が1月1日での評価なのに対して、基準地価は7月1日の評価となります。

 

公示価格は土地総合情報システムで調べられます。

ただ、不動産の個別性、用途地域や容積率なども影響することを踏まえて利用する必要があります。

 

路線価

路線価は、土地の相続税や贈与税を計算する時に基準となる価格です。

路線価は公示価格の8割程度とされています。

 

３億円を現金で保有してたら、３億円に課税されますが、不動産で保有してれば評価が下がる（２億円）ので税金も安くなります。路線価は公示価格の8割といわれることもありますが、実際はそれ以上に乖離することも珍しくありません。

• 例→現金３億円→時価３億円→時価と路線価が乖離→1.5億円というケースも

実勢価格が公示価格を上回っていれば、実勢価格と路線価はもっと乖離することになるので、現金で保有するより税金対策になるわけです。

 

路線価は国税庁のホームページで調べられます。

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する時の基準となる価格です。

固定資産税評価額は公示価格の7割、建物の6割程度といわれています。

 

つまり現金より不動産で保有した方が4割程度評価が低くなる（税金が安くなる）ことになります。

 

固定資産税評価額は、3年に1回評価が見直されます。

 

融資可能の目安となる不動産評価額

金融機関は、不動産の担保評価額に60％や70％（担保掛目）をかけて不動産の融資可能額を計算してるといわれています。

不動産の担保評価には、原価法、取引事例比較法、収益還元法といった評価法が用いられています。

 

原価法では、不動産を新しく取得する際（再調達原価）の価格を基に計算します。

建物は時間の経過で減価するのが日本では一般的なので、再調達原価に建物の経過年数分を控除して求めます。

土地は類似の取引価格などを参考にします。

 

取引事例比較法は、対象不動産と類似の不動産の取引価格を収集・分析し、必要に応じて修正します。

公示価格、路線価等も参考になります。

 

収益還元法は、将来生み出すであろう収益を計算する方法ですが、これには直接還元法とDCF（ディスカウントキャッシュフロー）法とがあります。

直接還元法では、収益から費用を控除した額（純収益）を還元利回りで割って価格を求めます。

還元利回りというのは、不動産の投資利回りのことをいい、類似不動産の利回り等を参考にします。

 

DCF法は、将来の純収益を現在価値に割り引いて計算します。

例えば現在の100万円は5％で運用すれば1年後には105万円になるように、1年後の100万円は現在の100万円より価値が低いということです。つまり1年後の100万円は現在だと95万円の価値しかないことになります。

もし不動産を5年後に売却するのであれば、5年後に想定される売却価格に5年分の割引率をあてることで、売却価格も現在価値に直せます。

1年目に受け取る100万円を1年分割り引くと、以下のようになります。

1年目　約95万円

2年目　約91万円

3年目　約86万円

4年目　約82万円

5年目　（100万円＋1,000万円＝1,100万円）を5年分割り引いて約862万円

 

ややこしく、計算が複雑になりますが、将来の予測を考慮しているため、収益物件の評価では直接還元法より適しているといわれています。

 

不動産評価でよくある落とし穴

ここまで見てきた「一物四価」や評価方法の違いを知らないと、実際に次のような落とし穴にはまりやすくなります。

 

① 公示価格＝売れる価格だと思い込む

「公示価格が3,000万円だから、うちも3,000万円で売れるはず」と考えてしまう人がいますが、公示価格はあくまで一般的な土地取引の目安であり、個別の不動産の実勢価格（実際に売れる価格）とは異なります。

立地条件・建物の状態・需要の状況によって、実勢価格は公示価格より高くなることも低くなることもあります。

 

② 固定資産税評価額の誤りに気づかないまま払い続ける

固定資産税評価額は役所（土地家屋調査士・固定資産評価員）が算定しますが、地積や家屋の構造・面積の記載に誤りがあるケースもゼロではありません。

「評価額が周辺相場と比べて明らかに高い」と感じたら、課税明細書の内容を確認し、必要であれば役所に問い合わせることが大切です。

 

③ 住宅ローン残債と売却可能額が逆転していることに気づかない

購入時は「いざとなったら売ればいい」と考えていても、地価の下落や借入額の設定次第では、実勢価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうことがあります。

これをオーバーローンといいます。

定期的に自分の家の実勢価格の目安を把握しておかないと、いざ売却しようとしたときに、ローン残債を完済できないという事態に気づくのが遅れてしまいます。

 

④ DCF法の割引計算を誤って収益物件を高く見積もる

DCF法では、将来の収益を年数に応じて正しく割り引く必要があります。

例えば1年目の収益を割り引かずに現在価値として扱ってしまうと、将来の収益を過大評価することになり、実際の価値より高い金額で収益物件を判断してしまうリスクがあります。

年数と割引の対応関係を一つずつ確認しながら計算することが大切です。

 

まとめ

不動産の価格には、実勢価格、公示価格（基準地価）、路線価と固定資産税評価があり、用途に応じて使い分けられる。

• 実勢価格＝取引価格
• 公示価格＝一般の土地取引の基準となる価格
• 路線価＝相続税や贈与税の計算
• 固定資産税評価額＝固定資産税等の計算

 

不動産評価には３つの方法がある。

・原価法

土地＝取引事例比較法、公示価格を参考

建物＝再調達原価の単価×延面積×（残存年数÷耐用年数）

 

・取引事例比較法

類似不動産の情報を収集して比較

 

・収益還元法

直接還元法＝純収益÷還元利回り

DCF法＝純収益の現在価値+売却価格の純収益の現在価値

 

評価額の意味を正しく理解していないと、「売れると思っていた価格で売れない」「税額の誤りに気づかない」「収益物件を実際より高く見積もってしまう」といった落とし穴にはまりやすくなります。

用途に応じて正しい評価額を使い分けることが大切です。