2020年の4月に民法の改正があり、当時は不動産業界でも話題となりました。
不動産の契約でも民法は関わってくるので、法律の施行前には講習会や勉強会がよく実施されてました。
民法で賃貸借について条文が定められてるので、不動産の賃貸借でもこれに遵うことになります。
ただ、建物の賃貸借や建物がある土地については、借地借家法というものが優先されます。
民法は広い範囲で適用される一般法ですが、借家人や借地人は賃貸人に比べて立場が弱いので、賃借人保護の観点から借地借家法という法律で保護されています。
この記事から分かること
- 民法（一般法）と借地借家法（特別法）の関係と、それぞれが適用される場面の違い
- 借家契約の存続期間・更新拒絶・解約予告のルール
- 普通借地権と3種類の定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権）の違い
- 家賃滞納があっても即座に契約解除されるわけではない理由
民法と借地借家法の違いとは？一般法と特別法の関係
一般法は適用される対象が広い法律で、特別法は適用される対象が特定の範囲に限られます。
特別法に規定がある場合はそちらが優先され、特別法に規定がなければ一般法が適用されます。
借地借家法は、建物の賃貸借や建物の所有を目的とした土地の賃貸借や地上権についての規定を定めています。
つまり建物の賃貸借などでは借地借家法が適用され、駐車場などの建物所有が目的ではない土地は民法が適用されます。
また、借地借家法は、弱い立場の賃借人を保護する観点から、民法よりも賃借人に有利な規定となっています。
例えば、賃借人が賃借権を主張（対抗）するには、民法では賃借権の登記が必要とされていますが、賃貸人には登記の協力義務がないので、これだと主張できなくなってしまいます。
そこで借地借家法では、賃借人保護の観点から、借家については建物の引き渡しを受けていればよく、借地については土地上の建物の登記があれば、それぞれ主張が認められることになっています。
このように建物の賃借人には誰にでも主張できる強い主張（対抗力）が認められています。
借家契約（建物賃貸借）のルール｜更新拒絶・解約予告の期間
借地借家法では、賃借人保護のために様々な規定が設けられています。
- 借家の契約期間は1年以上（1年未満の場合は期間の定めがないものになる）
- 契約期間の定めがある場合、期間満了の1年から6か月前に通知をしないと従前の内容で更新されたとみなされる（期間の定めのない借家契約になる）
- 賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要
- 賃借人から解約を申し入れる時は3か月前（賃借人に有利な取り決めは可能・1か月前が多い）で、賃貸人から（正当事由必要）は6か月前から申し入れる必要がある
- 「賃料を増減しない」といった特約をした場合、増額しないのは有効だが、減額しないのは無効（賃借人保護のため）
※賃借人からの解約予告（3か月）は借地借家法ではなく民法の原則によるもので、賃貸人からの解約予告（6か月・正当事由必要）が借地借家法の規定です。この違いも押さえておくとよいでしょう。
定期借家契約の特徴と普通借家契約との違い
賃借人が契約期間の満了で終了する契約を結びたいのであれば、定期借家契約という契約方法があります。定期借家契約には以下の特徴があります。
- 契約書の書面で定期借家であることが明示されている必要がある。
- 定期借家契約であることを書面を交付して事前に説明する。
- 定期借家契約でも、期間満了の1年前から6か月前に通知が必要。
- 賃料を固定させることができる。
- 期間の更新がない（再契約は可）。
借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いを解説
借地権には、普通借地権と定期借地権とがあります。
普通借地権は、30年以上の期間が必要で、30年未満の期間を定めても30年になります。
更新後の存続期間は、1回目は最低20年、2回目以降は最低10年となります。
賃貸人（地主）が更新拒絶するときは正当事由が必要です。
借地上に建物があるときに賃借人がそのまま使用し続け、賃貸人も異議を述べなければ、借地契約は更新されたものとみなされます。
定期借地権の3種類
| 種類 | 存続期間 | 契約方式 | 期間満了時の建物の扱い |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面（公正証書でなくてもよい） | 建物買取請求権なし・更地で返還 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 公正証書が必要 | 建物買取請求権なし・更地で返還 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 書面不要 | 建物譲渡特約により地主が相当の対価で買い取る（法定の建物買取請求権とは別の制度） |
建物譲渡特約付借地権は「建物買取請求権がある」わけではなく、契約時にあらかじめ定めた「建物譲渡特約」に基づいて地主が建物を買い取ることで借地権を消滅させる仕組みです。
普通借地権に認められる法定の建物買取請求権（借地上の建物を借主から地主に買い取らせる権利）とは制度として別物なので、混同しないよう注意が必要です。
家賃滞納で契約解除されるのはいつから？信頼関係破壊の法理
民法の場合の賃貸借の期間は最長で50年となってますが、借地借家法における借家は賃貸借の期間に上限はありません。
建物の賃貸借でよくあるトラブルに家賃の滞納があります。
1か月でも家賃を滞納したら部屋を出ていかなければいけないと思う人もいるかもしれません。
うっかり忘れたということもありますし、普通は1か月程度の滞納では解約されません。
裁判では、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたかどうかが見られますが、1か月程度では破壊されたとみられることは普通ありません。
多くの賃貸借契約書には、賃料を2か月又は3か月以上滞納したら無催告解除できるといった条項があります。ただし、無催告解除条項があっても、信頼関係が破壊されていない限り解除はできません。
これから一人暮らしを始める人の中には、大家さんが怖い人だったらどうしよう、追い出されないかと不安かもしれませんが、普通に部屋をしてる限り、あまり心配することはないでしょう。
まとめ
借地借家法は、立場の弱い賃借人を保護するために民法の原則を修正した特別法です。
借家契約では更新拒絶や解約に正当事由・予告期間のルールがあり、賃料減額を封じる特約も無効とされます。
借地契約では、更新のある普通借地権と、更新のない3種類の定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権）とで、存続期間や契約方式、期間満了時の扱いが大きく異なります。
契約を結ぶ際は、自分の契約がどの制度に基づいているのかを確認し、不明な点は宅建士など専門家に相談することをおすすめします。
