相変わらず都内の不動産市場ではマンション価格の高騰が続いてます。
付き合いのあるマンション業者も価格の高騰によって仕入れがうまくいかずに困っていると言ってました。
都内ほどではありませんが、郊外でも街を歩いていると新築マンション工事をしているのを見かけます。
仕事柄、新築マンションはチェックしてますが、以前と比べて販売価格は明らかに高くなってます。
少し前に郊外に遊びに行った際にもマンションを建設してるのを見ましたが、販売予定価格を見たら驚くほど高かったです。
現在の価格高騰は資材価格の高騰と人手不足の影響が大きいようです。
不動産業、建設業者で働く人は多く、日本経済に与える影響も大きいので、少子高齢社会で住宅過剰な現在でも新築の開発は行われてます。
といっても少子高齢社会では新築マンションは希少ですから、新築というプレミアムがつきます。
資産価値を語るうえで新築マンションにはいろいろと問題もあります。
新築マンションは値下がりが激しい
都内の不動産業界では、現在は昔のバブルのような状態になっており、不動産価格はバブル期を超えたようです。
最近は不動産投資が人気のようで、不動産投資セミナーがなかなか盛況のようです。
付き合いのある不動産業者によると何億円ものビルがどんどん売れているそうです。
金額が高いと売れないと思っている人がいるかもしれませんが、利回りが良ければ高かろうが売れますし、反対に利回りが悪ければ安くても売れません。
以前と比べても明らかに銀行も融資をしたがっているようです。
人口減少で住宅ローンの融資先が減っているため、金融機関にとっての新たな貸出先と期待されているようです。
とはいえどの金融機関もマンション投資の融資に積極的というわけではなく、積極的な金融機関と消極的な金融機関に二極化しています。
不動産は銀行にとっても担保を確保できるので、下手な事業への融資よりもメリットがあるのかもしれません。
また、投資以上に相続税対策の目的で購入する人が増えています。
しかし、一般的に新築マンションは値下がりが激しいといわれています。
ある経済評論家が「不動産と車は買うな」と声を荒げてユーチューブで訴えてましたが、どうやら新築マンションを購入して失敗したからのようです。
不動産の評論家やファイナンシャルプランナーの中には、新築マンションを購入した瞬間に資産価値が７割になるという人もいます。
仮にそうだとすると、3割が新築のプレミアム分ということになります。
郊外で建設された4,000万円のマンションをある個人が直ぐに3500万円で売りに出ましたが、半年経っても売れないようです。
流石に3割は言い過ぎてる気がしますが、人気のエリアなら1割引くらいで売れてもおかしくありません。不動産は相対取引ですからタイミングもあります。
新築マンションは、他の不動産との比較が難しいため、相場より高くても気づきにくいのですが、周りの中古マンションと比較すると明らかに高いことがあります。新築のプレミアム価格が含まれてるという認識が欠けてると売却の時に損した気分になるかもしれません。
不動産投資自体は、メリットとデメリットを理解していればとても有効な運用手段ですが、新築マンションで利益を出すのは難しいです。
新築マンション自体の価格が高すぎるので所有している間赤字というケースも多いです。
中古の投資不動産であれば、いくらの家賃収入が得られるかが分かるメリットがあるので、投資物件は中古がおすすめです。
一戸建ての場合は、建物価格が安いこと、土地は小規模宅地の特例によって固定資産税が優遇されているので、マンションより維持費が軽くなります。
不動産価格は二極化する
不動産の購入で重要なことに、どこに住みたいか、どういったライフデザインを希望するかといったものがあります。
東京ではマンション価格が高騰していますが、郊外のマンション価格に目を向けると高騰どころか値下がりしています。
今後は、マンション市場でも二極化がより明確になっていくと思います。
東京オリンピックまでは不動産価格は高騰するといわれてますが、人気のエリアはその後も高騰していくと思います。
反対に人気のないエリアは値下がりしていくかもしれません。神奈川でも人気のエリアは不動産価格が上昇し続けてますが、不便なエリアでは横ばいまたは値下がりしてたりします。
不動産はインフレに強い資産なので、経済がますますグローバル化する今後は現金で持つより不動産で持つほうがいいかもしれません。
当然、どこで不動産を買うかは大事です。
新築マンション販売の莫大な広告費は販売価格に含まれる
なぜ新築マンションは3割も高いと言われるのでしょう。
新築マンションが販売されると、大々的に広告展開が行われ、モデルルームや看板を持って立つ人の人件費がかかり、モデルルームの水道光熱費等もかかります。
これらの莫大な費用は、新築マンションの販売価格に含まれています。また、マンション業者の利益分も当然販売価格に含まれています。
新築マンションが購入した時点で資産価値が7割、8割になると言われているのはこういった理由によります。
今現在は、東京のマンション市場が好調でマンション価格も高騰しています。
全体的に不動産価格が高騰していますが、目立って高騰しているのはマンション価格です。
理由として挙げられるのは、相続税対策、オリンピック需要、材料費の高騰、職人不足といったものがあります。
相続税対策は、マンションの時価価格と相続税評価額が乖離するほど節税ができ、相続税を3分の1にしたという例も珍しくありません。
オリンピックに向けて建設ラッシュが続いているので、建設業界は景気が良いそうです。
1990年代の建設業界というと不景気で倒産が相次ぎ、半年くらい現場に入ると何社かの会社が倒産していたものですが、変われば変わるものです。
オリンピック終了後は、インフラやブーム時代に建てられたマンションの老朽化に対する需要が見込まれているので、今後も好景気は続きそうです。
材料費の高騰や職人不足はマンションが高騰する原因です。
以上の理由が相まって東京のマンション市場が高騰しています。
東京では、個人がタワーマンションを転売している例も見受けられます。
マンション価格の高騰で転売益を出している人もいますが、バブルがいつまで続くかを予想するのは専門家でも難しいです。
人気エリアのタワーマンションなら転売しても利益が出るかもしれませんが、郊外の新築マンションでは販売価格が高めに設定されていることもあって難しいかもしれません。
不動産は一にも二にも立地と言われるように、住むにも貸すにも立地は重視したほうがいいです。
おわりに
一部でオリンピックの後に不動産が暴落するといった噂があります。
また、日本は人口減少時代を迎えていることから、将来的には不動産は値下がりを続けるといった声もあります。
確かに全体的にみれば値下がりするかもしれません。
しかし、オリンピック後も将来も、人気のエリアは需要があるでしょうから、値下がりし続けるといったことは考えにくいです。
また、日本は今後、人手不足、資材の高騰、経済のグローバル化が影響するので、インフレは避けられませんから、不動産価格も上昇が期待されます。
不動産はインフレに強いので、需要のあるエリアは今後も資産価値は上昇、または維持できると思います。
また、建物部分は基本的には経年劣化があります。
資産価値を維持できるマンションでは、修繕をちゃんと行ってます。
新築マンションが中古になると下落する理由
・供給数を絞って需要と乖離させている
・新築は10年保証がある
・広告費、経費分が不動産価格に含まれている
・資材や人件費の高騰でマンション価格が高騰している
