最近は、滞納のリスクに備えて必ず保証会社を付けてもらうという管理会社が増えてます。
保証会社に保証してもらえば、賃借人が家賃を滞納しても肩代わりしてくれるので、連帯保証人との面倒な手続きがありません。
また、賃借人にとっても連帯保証人を探さずに済むメリットがあります。デメリットとしては、保証料の費用がかかることです。
物価上昇などの影響もあり、家賃の支払いに困る人は少なくありません。
中には「今月は出費が多くて家賃が払えないので、預けている敷金から引いてもらえないか」と相談してくる賃借人もいます。
しかし、滞納家賃を敷金から差し引くことを賃借人側から請求することは認められていません。
この記事から分かること
- 敷金とはそもそもどんな性質のお金か
- 家賃滞納分を敷金から差し引けるのは賃貸人か賃借人か（民法622条の2）
- 家賃滞納だけで契約解除できるのか
- 家賃が支払えない時の正しい対処法
敷金の性質とは
敷金は、家賃の滞納があった時や部屋を壊した場合などに備えて賃借人が賃貸人に預ける金銭です。
敷金の相場は、神奈川であれば1ヶ月・ヶ月のものが多いですが、最近の単身者向けは敷金・礼金がゼロのゼロゼロ物件も増えています。
- 敷金→家賃の滞納・部屋の破損に充当
- 敷金の目安→家賃の1ヶ月～3ヶ月（神奈川）
関東では家賃の1ヶ月～3ヶ月が目安とされますが、関西では保証金（敷金）と称して何％かを償却する敷引きという慣習があります。
敷金は、何事もなく契約が終了すれば返還されるのが原則です。
家賃の滞納や部屋の破損があった場合には、その分を差し引いた残額が返還されます。
滞納家賃を敷金から引けるのは賃貸人からのみ
2020年に施行された改正民法では、敷金に関するルールが民法622条の2として明文化されました。
同条第2項では、次のように定められています。
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
つまり、家賃の滞納があった場合、賃貸人の側から敷金を滞納家賃に充当することは認められていますが、賃借人の側から「敷金を家賃に充てて」と請求することは認められていません。
| 滞納家賃を敷金から充当すること | 可否 |
|---|---|
| 賃貸人からの充当 | ○ 可能 |
| 賃借人からの請求 | × 認められない |
これは、敷金が「賃貸人にとっての担保」という性質を持つためです。
賃借人が金銭を工面できないたびに敷金を取り崩すことを認めてしまうと、敷金本来の目的（滞納や破損に備える担保機能）が果たせなくなってしまいます。
1ヶ月の滞納では契約は解除できない
家賃の滞納が何か月にもなれば、賃貸契約を解除されても賃借人は文句を言えないのは分かると思います。
カバチタレなどのドラマを見てると、1日遅れただけで部屋から追い出されるシーンがありますが、1か月程度では普通は認められません。というより賃貸人であっても、賃借人に無断で勝手に部屋に入るのは違法行為になります。
うっかり家賃の支払いを忘れることもありますし、1ヶ月では信頼が破壊されたとは言えないというのが裁判所の立場です。
もっとも滞納が続いて、催促されても支払わないのであれば、契約の解除理由になります。
滞納家賃が３ヶ月であっても交渉次第で住み続けることができる場合もあります。
家賃が支払えない場合の正しい対処法
家賃の支払いが難しくなった場合は、次のような対応が考えられます。
- 管理会社や賃貸人に早めに連絡する
- 分割払いや、翌月の家賃への上乗せなど、交渉の余地があるか相談する
- 家賃の低い物件への住み替えも選択肢に入れる
最もよくないのは、連絡をせずに放置したり、居留守を使ったりすることです。
これは契約解除や強制退去のリスクを高めてしまいます。
なお、「家賃を一度でも滞納したら即退去」といった特約が契約書に盛り込まれることもありますが、賃借人に一方的に不利な特約は、信頼関係破壊の法理や消費者契約法の観点から無効と判断されることが少なくありません。
敷金・家賃をめぐるトラブルは多い
最近は物価高で政府も対策はしてくれないし……家賃が払えない、という人は多いです。
そこで不動産会社や賃貸人は「家賃を一度でも滞納したら退去する」といった特約を付けて契約することがあります。
しかし、このような特約はあまりに賃借人に不利なので、特約が無効となることが多いです。
家賃の値上げに納得できないときは
物価上昇などを理由に、契約更新時に家賃の値上げが提示されることもあります。
この場合、契約書に「敷金2か月分」といった定めがあれば、家賃の値上げにあわせて敷金の不足分も追加で支払う必要が生じることがあります。
家賃の値上げに納得できない場合、賃借人は「供託」という方法で対抗することができます。
増額に応じないまま、これまでの家賃額を法務局に供託しておくことで、家賃を支払っていないという状態を回避できる仕組みです。
まとめ
- 敷金は、家賃の滞納・部屋の破損・無断転貸などに備えて賃貸人が預かる金銭
- 滞納家賃を敷金から充当できるのは賃貸人からのみ（民法622条の2第2項）。賃借人から請求することはできない
- 家賃の支払いが1か月遅れた程度では、賃貸人は契約を解除できない
- 家賃が支払えないときは、放置せず早めに管理会社・賃貸人に相談することが重要
- 家賃の値上げに納得できない場合は、供託という対抗手段がある
大学を卒業する前から不動産業界で働いてきましたが、初めての業務は賃貸業務でした。
当時の賃貸業界では敷金を返還しない賃貸人もいたので、よく敷金返還請求で賃貸人が訴えられてました。
今は原状回復についてのガイドラインもあり、敷金は返すものと認識されるようになりました。
もっともガイドラインがあっても、特約が設けられてたり、部屋を破損すれば敷金が十分返ってこないこともあります。
原状回復義務については、ガイドラインを一読しておくと安心かもしれません。
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約内容や状況によって結論は異なります。実際のトラブルについては、専門家にご相談ください。本記事の内容は執筆時点の情報に基づいています。
