今更ですが、かなり前に話題となった本「人は見た目が9割」を読みました。
喋りはうまいのに信用できない人と、無口でも説得力にあふれた人の差はどこにあるのか。女性の嘘を見破りにくい理由とは何か。すべてを左右しているのは「見た目」だった！顔つき、仕草、目つき、匂い、色、温度、距離等々、私たちを取り巻く言葉以外の膨大な情報が持つ意味を考える。心理学、社会学からマンガ、演劇まであらゆるジャンルの知識を駆使した「日本人のための非言語コミュニケーション」入門。
注意をひくためのタイトルかもしれませんが、なかなか説得力のあるタイトルです。
実は、不動産の取引でも似たようなことが起こります。
今回は、内見時の第一印象が売却にどう影響するか、そして売却前にできる改善ポイントを解説します。
この記事から分かること
- 内見時の第一印象が、不動産の売却にどう影響するか
- 売却前にできる5つの改善ポイント
- 建物と土地で異なる、資産価値の考え方
- 法定耐用年数と実際の市場価値の違い
不動産も見た目が9割？第一印象が価格に影響する？
実は、不動産も見た目で随分と印象が変わることがよくあります。
不動産の中古物件では所有者が居住中に案内することがありますが、部屋に入ってみると家が埃まみれだったり、床が傷だらけということがあります。
図面だけを見て期待していたお客様が、部屋を見て急にテンションが下がる瞬間を度々見てきました。
立地がよくて築年数も浅いのに、どうして決まらないかと思ったら、中は動物のフンだらけで足の踏み場がなく、逃げるように部屋を出たこともあります。
リフォームすれば見違えるようになるといっても、一度できたイメージはなかなか覆りません。
割高の物件であっても、リフォーム済みだとイメージしやすいのでお客様の反応は良くなります。
今まで長く売れなかった物件が、リフォームしただけですんなりと申し込みが入ったのは、第一印象が大事ということを物語ってるのではないでしょうか。
営業がいくら説明するより、実際にリフォームしてある物件を見た方がお客様は納得します。
賃貸でもそうです。
築30年、40年にもなると古さが見た目に出てきます。
外観にリフォーム工事をしても資金を回収することを考えて躊躇する大家さんがいます。
しかし、建物の見た目が変わるだけでお客さんの反応が目に見えて違うこともあります。
- 人は見た目が重要と言われるように、不動産でも第一印象は重要
- 内見時の印象は購入判断に直結する
- 「この家、きれい！」が即決に繋がることもある
売却前にできる５つの改善ポイント
１．室内の清掃と片付け
内見前に室内をきれいに片付けておくだけでも印象は違います。
既に退去して空室なら、清掃業者にクリーニングしてもらうだけで見違えるようになることもあります。
２．家具の配置とホームステージング
業者によるホームステージングという方法もあります。
ホームステージングは、空室に家具を配置してモデルルームのように演出するサービスです。
何もないより家具があったほうが見る方もイメージしやすいです。
３．壁紙や床の補修
中古で一番心配されるのは部屋の不具合と修理費用です。
壊れた箇所をリフォームすれば印象が良くなります。リフォームをして1,000万円以上高く売れたケースもあります。
もっともリフォームは費用がかかるので、予算の範囲内になります。
壁紙を張り替えるだけでも印象は違います。
４．水回りの清潔感アップ
中古物件で気にする人が多い一つが水回りです。トイレやキッチン、浴室など汚れが気になる場所なので、清潔感が重要です。
水回りは汚れることが多く、給湯器が古いと購入して直ぐに壊れることもあります。
また、交換となると費用が高額になる場所なので、水回りがリフォーム済み・キレイだと評価が高いす。
５．外観・エントランスまわりの整備
外観やエントランスは外なので劣化しやすいです。
サビや色褪せも多いので、サビを取ったり、ペンキを塗り替えれば印象が変わります。
ちなみに購入者が建て替え希望なら、建物自体は評価されません。
ただ、建て替え前提でも雰囲気はチェックされるので、きれいにしておくと評価アップにつながります。
見た目より大事な「資産価値」の考え方
住む人に影響するのは建物の方ですが、資産価値に影響しやすいのは土地や立地です。
建物は経年劣化がありますが、土地は基本的に劣化しません。
また、建物はリフォームや建て替えで変えられますが、立地を変えることはできません。
建物は経年で劣化する
建物は税務上、構造ごとに「法定耐用年数」が定められています。
木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造(多くのマンションが該当)は47年です。
ただし、これはあくまで減価償却の計算に用いる税務上の年数であり、その年数を過ぎたら実際に住めなくなる、価値がゼロになるという意味ではありません。
国土交通省の調査では、鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は60年を超えるとする推定もあり、適切なメンテナンスによって実際の使用期間はさらに延びます。
土地は基本的に劣化しない
一方、土地は会計上「減価償却しない資産」として扱われます。
同じ仕様・広さの建物であっても、土地の立地(駅からの距離、エリアのブランド力など)によって資産価値は大きく異なります。
立地は後から変えられない
建物はリフォームや建て替えで状態を変えられますが、立地そのものを変えることはできません。
建物が老朽化しても、土地の条件を満たしていれば建て替えが可能ですが、逆に土地の接道条件などを満たさない場合は再建築ができないこともあります。
土地の形状や接道状況は、売却のしやすさにも影響します。
建物の状態が重視される場合もある
一方で、今の住み心地を重視する場合や、中古マンションの管理状況、リフォーム後の再販売を前提とする場合など、建物の状態そのものが重要な判断材料になる場面もあります
まとめ
- 不動産の売却では第一印象が大事
- 第一印象が悪いと売れにくくなる
- 内見前に部屋を清潔にすると印象アップ
- 予算があればリフォームすると高く売れることも
- 外観が悪いと内見すらしてもらえない
- 不動産の資産価値は立地で決まる
- 建物は劣化していく・土地は劣化しない（原則）
清掃・ホームステージング・補修・水回り・外観の整備という5つのポイントを押さえることで、売れやすさが変わることがあります。
あわせて、建物は経年劣化する一方、土地は基本的に劣化しないという資産価値の考え方も理解しておくと、売却・購入どちらの判断にも役立ちます。
