住宅ローンの「繰上返済」は、毎月の返済とは別に元金を返済することで、将来の利息負担を減らす方法です。
繰上返済には2種類あり、どちらを選ぶかによって効果が大きく異なります。
この記事では、繰上返済の2種類(期間短縮型・返済額軽減型)の仕組みと効果の違い・どちらが向いているかを、具体的な数字を交えて解説します。
この記事で分かること
- 繰上返済の2種類(一部・全部)の違い
- 期間短縮型と返済額軽減型の仕組みと効果
- 具体的な利息削減効果(計算例)
- 繰上返済しない選択肢についての考え方
- どちらが向いているか
繰上返済とは
繰上返済とは、住宅ローンの毎月の返済額とは別に、元金の一部または全額をまとめて返済することです。
繰上返済を行うと、返済した元金分にかかるはずだった将来の利息が削減されます。
一部繰上返済と全部繰上返済
- 一部繰上返済：残債の一部を繰り上げて返済する方法
- 全部繰上返済：残債の全額を繰り上げて完済する方法
この記事では、より一般的な一部繰上返済を中心に解説します。
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繰上返済の効果が大きい条件
繰上返済の効果は、以下の2つの条件によって変わります。
- 残り返済期間が長いほど、繰上返済の効果は大きい
- 適用金利が高いほど、繰上返済の効果は大きい
特に2点目は、2024年以降の金利上昇局面において重要な視点です。
変動金利を選んでいる方で金利が上昇した場合、繰上返済の効果が以前より大きくなる可能性があります。
期間短縮型の繰り上げ返済の特徴
仕組み
期間短縮型は、返済期間を短縮する繰上返済の方法です。
毎月の返済額は変わらず、ローンが終わる時期が早まります。
具体例(3,000万円・金利1.5%・35年・5年後に100万円繰上返済)
- 返済期間の短縮：約1年4か月
- 利息の削減効果：約62万円
(注)シミュレーションであり、実際の効果は借入条件により異なります。
メリット・デメリット
メリット
- 返済額軽減型より利息削減効果が大きい
- ローンが早く終わるため精神的な安心感がある
デメリット
- 毎月の返済額は変わらないため、手元資金が減るだけで家計の余裕は増えない
- 繰上返済の資金は余裕資金で行わないと、教育費・生活費が不足するリスクがある
向いている人
- 毎月の返済に余裕があり、総返済額を抑えたい方
- できるだけ早くローンを完済したい方
返済額軽減型の繰り上げ返済の特徴
仕組み
返済額軽減型は、毎月の返済額を減らす繰上返済の方法です。
返済期間は変わらず、毎月の返済額が軽くなります。
具体例(3,000万円・金利1.5%・35年・5年後に100万円繰上返済)
- 月々の返済額の変化：約91,855円 → 約88,940円(月約2,900円の軽減)
- 利息の削減効果：約25万円
(注)シミュレーションであり、実際の効果は借入条件により異なります。
メリット・デメリット
メリット
- 毎月の返済額が減るため、家計の余裕が生まれる
- 手元資金を使った効果が毎月の返済額に反映されるため、効果を実感しやすい
デメリット
- 期間短縮型より利息削減効果が小さい
- 返済期間は変わらないため、ローンが終わる時期は早まらない
向いている人
- 毎月の返済が家計を圧迫しており、月々の負担を軽くしたい方
- 将来のリスクに備えて月々の支出を抑えたい方
2種類の比較
| 項目 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
| 毎月の返済額 | 変わらない | 軽減する |
| 返済期間 | 短縮される | 変わらない |
| 利息の削減効果 | 大きい | 少ない |
| 家計への即効性 | 低い | 高い |
| 向いている人 | 余裕があり総返済額を抑えたい | 月々の負担を軽くしたい |
繰上返済をしない選択肢
繰上返済は必ずしも全員にとって最善とはいえないかもしれません。
繰上返済しない判断の考え方
住宅ローンは、他の借入と比べて低金利で借りられる資金という側面があります。
特に変動金利で低い適用金利を受けている場合、繰上返済の資金を他の目的(教育費の積立・老後資金の準備等)に回すことを選ぶ方もいます。
また、住宅ローンに加入する団体信用生命保険(団信)は、ローン残高が多いほど保障も大きくなります。
繰上返済によって残高が減ると、保障額も減ることになります。
ただし、繰上返済にはリスクなく適用金利分の確実な効果が得られるというメリットもあります。
2026年現在の金利環境での考え方
2024年以降、変動金利が上昇局面に転じています。
適用金利が上昇した場合、繰上返済の利息削減効果はより大きくなります。
ご自身の適用金利の水準と家計全体のバランスを踏まえた上で判断することが重要です。
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２つの繰り上げ返済のまとめ
2種類の繰上返済の特徴
- 期間短縮型：利息削減効果が大きい・毎月の返済額は変わらない
- 返済額軽減型：毎月の返済額が軽くなる・利息削減効果は小さめ
選び方のポイント
- 毎月の返済に余裕がある → 期間短縮型
- 月々の家計を楽にしたい → 返済額軽減型
- 繰上返済の資金は必ず余裕資金で行う
期間短縮型と返済額軽減型には、それぞれメリットとデメリットがあります。
ある程度余裕があり、毎月の返済も問題なく返していけるのであれば期間短縮型を選択し、毎月の返済がきつかったり将来のリスクに備えて月の支払いを抑えたい人は返済額軽減型を選ぶのがよいでしょう。
繰上返済は、ライフプラン全体を踏まえた上で判断することが重要です。迷う場合はFP等の専門家に相談されることも一つの方法です。
ご相談のご案内
株式会社ライフプランでは、横浜・神奈川エリアの住宅ローンに関するご相談を承っています。
- 繰上返済のタイミングと効果のシミュレーション
- 期間短縮型・返済額軽減型の選択のご相談
- ライフプランを踏まえた返済計画の確認
- 将来の金利上昇に備えて積立投資の提案
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融機関・住宅ローン商品の利用を推奨・勧誘するものではありません。
返済額・利息削減効果はシミュレーションであり、実際は借入条件・金利によって異なります。金利は本記事執筆時点(2026年4月)のものです。
