修繕積立金の値上げは日本だけの問題ではなく、外国でも起きています。
例として、アメリカのコンドミニアムの管理費（HOA費）は中央値で月420ドル、2019年から29%上昇したとされています。
フロリダ州の崩落事故がきっかけで、修繕費の一括請求に苦しむ所有者も増えています。
今回はアメリカの事例から、マンションの管理費・修繕積立金が高騰していることについてまとめました。
この記事から分かること
- ハワイでは、100㎡超のコンドミニアムの管理費が平均で月1,500ドル（約22.5万円）を超え、7年で約75%上がった
- フロリダ州では、管理組合が払う建物の保険料が2年で約2倍に。月の管理費が750ドルから1,000ドル超に上がった物件も
- 2021年のフロリダ州の崩落事故後、州法で建物検査と修繕資金の積立が義務になり、負担が急増した
- 崩落した建物の一時金（1戸当たり約1,200万〜5,000万円）
- 日本には長期修繕計画と毎月の積立の仕組みがある。ただし、計画どおりに貯まっているかは物件ごとに確かめる必要がある
外国でもマンションの管理費は上がっている
マンションの管理費や修繕積立金の値上げは日本だけの話ではなく、外国でも起きています。今回はアメリカの例を取り上げます。
管理費だけで月15万円を超えるマンションも
アメリカでは、分譲マンションにあたる「コンドミニアム」の所有者が、管理組合に毎月の管理費（HOA費）を払います。
日本の管理費と修繕積立金を合わせたようなものです。
全米の中央値は月420ドル（約6.3万円）で、2019年から29%上がりました（2025年、Realtor.comの分析）。
ただ、これはあくまで全米の真ん中の数字です。地域によっては、はるかに重い負担になっています。
ハワイ：100㎡超で月22万円超
ハワイ州のマンションの管理費は、ニューヨークに次いで全米で2番目に高い水準です。
| オアフ島のコンドミニアム | 管理費 |
| 今年売れた物件のうち、月800ドル（約12万円）以上の割合 | 6割超（2019年は2割） |
| 46㎡未満の住戸の平均 | 月715ドル（約10.7万円） |
| 100㎡超の住戸の平均 | 月1,500ドル超（約22.5万円超）。7年で約75%上昇 |
1960〜70年代に建てられた建物が多く、修繕の先送り、保険料、人件費の上昇が重なっています。
フロリダ州：保険料が2年で2倍
フロリダ州では、ハリケーンのリスクと崩落事故の影響で、管理組合が建物にかける保険の保険料が急騰しました。
2022年から2024年半ばまでの2年間で、1管理組合当たりの平均保険料は約7.3万ドルから約14.7万ドルへ、約2倍になっています。
その結果、築年数の古い中価格帯の物件でも、月の管理費が約750ドルから1,000ドル（約15万円）超に上がりました。
構造検査の後に必要な積立が加わると、さらに月300〜400ドル（約4.5万〜6万円）増える見込みだといいます。
日本と比べると
| 毎月の負担（管理費と修繕積立金の合計） | |
| 日本の平均 | 約3万円 |
| アメリカ全体の中央値 | 約6.3万円（420ドル） |
| フロリダ州の古い中価格帯の物件の例 | 約15万円（1,000ドル）超 |
| ハワイ・オアフ島の100㎡超の住戸の平均 | 約22.5万円（1,500ドル）超 |
※1ドル150円で換算。日本は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」
住宅ローンとは別に、毎月これだけの額がかかり続けます。
足りない分は特別賦課金として一括請求される
毎月の積立だけでは足りない
アメリカのコンドミニアムにも、修繕に備えて積み立てる「リザーブ（準備金）」があります。
ただ、どれだけ積み立てるかの決まりは州によって違い、十分に積み立てていない管理組合も少なくありません。
数万ドルの一時金を求められることも
修繕資金が足りないと、管理組合は「スペシャル・アセスメント（特別賦課金）」として、各所有者に一時金を請求します。
屋根や外壁、エレベーターなどの大きな修繕では、1戸当たり数万ドル（数百万円）になることもあります。
管理費の中央値には、この特別賦課金は含まれていません。毎月の負担とは別に、まとまったお金を求められるリスクがあります。
アメリカでは、管理費や特別賦課金を払えないと、管理組合が物件に担保権を設定し、最終的に競売にかけます。
フロリダ州の崩落事故がきっかけ
98人が亡くなった事故
2021年6月24日未明、フロリダ州サーフサイドの12階建てコンドミニアム「シャンプレイン・タワーズ・サウス」が部分的に崩落し、98人が亡くなりました。
1981年に建てられ、築40年を迎えた建物でした。
損傷は3年前に指摘されていた
2018年、築40年の再認証に向けた調査で、構造エンジニアが「重大な構造的損傷」を報告していました。
プールデッキの下などで水が浸入し、コンクリートが傷んでいるという内容です。このときの修繕費の見積もりは約910万ドルでした。
その後、修繕の手続きは2年以上進みませんでした。管理組合が特別賦課金を決議したのは2021年4月です。
総額は1,500万ドルに膨らみ、1戸当たり8万ドル余りから33万ドル余りの一時金が必要になりました。
支払いは、崩落の1週間後に始まる予定でした。
崩落の原因は、国の調査機関がまだ調査中ですが、損傷が指摘されながら修繕が先送りされていたことは、多くの報道で明らかになっています。
州法で検査と積立が義務に
事故を受けて、フロリダ州は2022年に法律を改正しました。
- 一定の高さ・築年数の建物に、構造の定期検査を義務づけ
- 構造に関わる部分の修繕資金を調べ（構造健全性リザーブ調査）、必要な額を積み立てることを義務づけ
- 積立を省略したり減らしたりすることを、原則として禁止
負担が急増し、州が緩和策を出すほどに
それまで修繕を先送りしてきた建物では、必要な積立や修繕をまとめて求められ、管理費の大幅な値上げや特別賦課金が相次ぎました。
州議会でも「月々の管理費の値上げに耐えられず、部屋を手放す高齢者がいる」という声が上がりました。
そのため、フロリダ州は2025年に再び法律を改正し、積立の期限を延ばしたり、借入れで修繕資金をまかなえるようにしたりと、負担を和らげる措置を設けています。
修繕を先送りしてきたツケは、いずれまとめて払うことになることを、フロリダ州の経緯は表しています。
日本のマンションとの比較
| 項目 | 日本の分譲マンション | アメリカのコンドミニアム |
| 修繕資金の準備 | 長期修繕計画に基づいて毎月積み立てるのが一般的 | 積立の決まりは州ごとに異なる。足りない分は特別賦課金で一括請求 |
| 修繕計画 | 国のガイドラインで長期修繕計画の作成が推奨されている | 州によって異なる。フロリダ州は事故後に調査と積立を義務化 |
※日本は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（管理費は駐車場使用料などからの充当分を含む）。1ドル150円で換算
日本には、長期修繕計画を作り、それに沿って毎月積み立てるという仕組みが広く根づいていますが、他の国では計画的に積み立てていないのが普通です。
将来いつ、いくらかかるかの見通しが立てやすいのは、日本のマンションの強みです。
日本でも「先送り」は起きている
実は、日本のマンションでも同じ問題は起きています。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の残高が長期修繕計画に比べて不足している管理組合が36.6%ありました。
値上げ案が総会で否決されたり、先送りされたりすると、計画があっても資金は貯まりません。
いずれ大幅な値上げや一時金の徴収が必要になります。仕組みがあることと、その仕組みが機能していることは別の話と思ってよいでしょう。
日本でも、積立金が足りないまま大規模修繕の時期を迎え、総会で一時金の徴収を決めるマンションがあります。
一時金や値上げ後の管理費を払えなければ滞納となり、最終的に競売や売却に至ることもある点は、アメリカと変わりません。
購入前に確認したいこと
- ☐ 修繕積立金の残高が、長期修繕計画どおり貯まっているか
- ☐ 長期修繕計画が、ここ5年ほどの間に見直されているか
- ☐ 総会の議事録で、値上げ案の否決や修繕の先送りがないか
- ☐ 過去に一時金を徴収したことがあるか、今後の予定はあるか
- ☐ 管理費の値上げの予定や、管理会社から委託費の値上げを求められていないか
まとめ：修繕の先送りは、いずれまとめて払うことになる
アメリカでも、マンションの管理費は上がり続けています。修繕資金が足りないと、数万ドルの一時金が一括で請求され、払えずに家を手放す例が増えています。
フロリダ州では、崩落事故をきっかけに、それまでの先送りのツケを所有者がまとめて払う事態になりました。
日本には長期修繕計画と毎月の積立の仕組みがある分、見通しは立てやすくなっています。
ただ、計画どおりに貯まっていなければ、いずれ同じように大きな負担がやってきます。
マンションを買う前に、修繕積立金の残高と長期修繕計画、総会の議事録を確認しておきましょう。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。アメリカの制度は州や管理組合ごとに異なります。為替レートは1ドル150円で換算しています。
