マンションの管理形態には、全部委託・一部委託・自主管理・第三者管理（外部管理者方式）の4つが主にあります。
管理形態は、毎月負担する管理人も大きく関係しています。
全部委託しているマンションであれば、マンション管理の事務を管理会社にサポートしてもらえますが、管理費は高くなります。
一方で管理費が安い自主管理には、委託費が払えず管理会社が撤退した結果のケースもあります。
2026年4月の法改正で変わった第三者管理のルールも含め、購入前に確認したいポイントを、マンション管理士・宅建士が解説します。
この記事から分かること
- マンションの管理形態は、全部委託・一部委託・自主管理・第三者管理の4つ
- 管理費が安い自主管理マンションの中には、管理委託費を払えずに管理会社が撤退し、やむを得ず自主管理になったケースがある
- 2026年4月の法改正で、管理会社が管理者になる方式に、利益相反についての事前説明などのルールができた
- 管理形態に良い悪いはない。購入前に、その形態の弱点が実際に問題になっていないかを書類で確かめる
マンションの管理形態は大きく4つ
| 管理形態 | どんな形か | 良い点 | 注意点 |
| 全部委託 | 会計・清掃・管理員・設備点検など、管理業務をまとめて管理会社に任せる | 理事会の手間が少ない。点検や修繕の段取りが滞りにくい | 管理委託費がかかる。任せきりになると、積立金不足や委託費の割高に気づきにくい |
| 一部委託 | 清掃や点検など一部だけを業者に頼み、残りは管理組合が行う | 管理費を抑えやすい | 業者との契約や調整を理事が担う。担当者が替わると引き継ぎが難しい |
| 自主管理 | 管理会社を使わず、住民が自分たちで管理する | 管理委託費がかからない。住民の目が行き届きやすい | 役員の高齢化やなり手不足で続けにくくなる。会計や滞納の督促も住民がこなす |
| 第三者管理（外部管理者方式） | 理事会の代わりに、管理会社やマンション管理士などの外部の専門家が管理者になる | 役員のなり手不足を解消できる | 住民のチェックが働きにくい。管理会社が管理者の場合、工事の発注などで利益相反が起きるおそれ |
全部委託：任せきりにしない
多くのマンションが採用している形です。管理会社が会計や点検、修繕の提案まで担うので、理事会の負担は少なくて済みます。
注意したいのは、「任せているから大丈夫」と住民の関心が薄れることがあることです。
国土交通省の平成30年度の調査では、約73%のマンションが、分譲時に分譲会社が決めた管理会社を一度も変えていません。
委託費が相場より高くなっていないか、修繕積立金が計画どおり貯まっているかを、理事会が確認しているかどうかが分かれ目です。
一部委託：安くなる分、理事の負担は重い
清掃や設備点検など一部の業務だけを専門業者に頼み、会計や業者との調整は管理組合が担います。
管理会社に支払う費用が減るので、管理費を抑えやすい形です。
その分、複数の業者との契約や連絡を理事がこなす必要があります。
特定の理事に負担が集中しやすく、その人が引退すると運営が回らなくなるおそれがあります。
自主管理：「安い理由」を必ず確かめる
自主管理はいつからか？
自主管理マンションには、大きく2つのケースがあります。
- 最初から自主管理のマンション： 小規模なマンションや、住民の結束が強いマンションでは、長年うまく運営されている例もある
- 途中から自主管理になったマンション： 管理会社との契約を続けられず、やむを得ず自主管理に移ったケース
購入を検討するとき、特に注意したいのは後者です。
委託費が払えず、管理会社が撤退するケース
最近は、人件費の上昇で管理委託費の値上げが続いています。
2025年度の最低賃金は全国平均で過去最大の上げ幅となり、管理員や清掃員を抱える管理会社のコストも上がっています。
委託費の値上げを管理組合が受け入れられないと、管理会社が契約を更新せず撤退することがあります。
そうなったマンションが、ほかの管理会社も見つからず、自主管理に移らざるを得なくなるケースが増えています。
自主管理に移ってから、さらに悪化することがある
もともと管理会社に任せていたマンションが自主管理に移ると、次のような問題が起きやすくなります。
- 管理費の徴収、清掃、ゴミ出しの管理、漏水などの緊急対応まで、住民が担わなければならない
- 滞納者への督促がしにくくなり、滞納が増える
- 長期修繕計画の見直しや大規模修繕の準備が進まなくなる
- 通帳と印鑑を同じ役員が保管できてしまい、お金の管理のチェックが甘くなる
委託費を払えないということは、そもそも管理費や修繕積立金の水準が足りていない可能性があります。
お金が足りない状態で、管理の担い手まで減るので、状況はさらに悪くなりやすいのです。
管理費が安いだけで選ばない
「管理費が安い」という理由だけで自主管理のマンションを選ぶと、後から大規模修繕の一時金や、管理の手間がのしかかってくることがあります。
購入前に、いつから自主管理なのか、なぜ自主管理なのかを確認することがリスク対策になります。
第三者管理：2026年4月からルールが整った
役員のなり手不足から広がり始めた方式
理事会の代わりに、管理会社やマンション管理士などの外部の専門家が「管理者」になる方式です。
役員を引き受ける人がいない、高齢化で理事会を開けない、といったマンションで導入が検討されています。
国の令和5年度マンション総合調査では、区分所有者以外の第三者が管理者になっているマンションは3.7%と、まだ少数です。
管理会社が管理者になる場合の利益相反
管理会社自身が管理者になると、大規模修繕などの工事を自社やグループ会社に発注するとき、住民の利益より会社の利益が優先されるおそれがあります。
住民が理事会を通してチェックする機会も減ります。
法改正で、事前説明と重要事項説明が必要に
2026年4月に施行された改正マンション管理適正化法で、管理会社が管理者になる方式が法律に位置づけられました。
- 利益相反のおそれがある取引は、区分所有者に事前に説明することが求められる
- 国のガイドラインでも、利益相反取引の手続きや、通帳・印鑑の保管方法が定められた
- マンションの売買では、管理会社が管理者になる方式を採っているかどうかを、宅建業者が重要事項として説明することになった
第三者管理のマンションを買うときは、重要事項説明でこの点を意識して確認しておきましょう。
購入前に確認したい7つのこと
管理形態に良い悪いがあるわけではありません。
大切なのは、その形態の弱点が実際に問題になっていないかを、購入前に書類で確かめることです。
- ☐ 管理形態と、誰が管理者・理事長か（重要事項調査報告書で確認できる）
- ☐ 自主管理なら、いつから、なぜ自主管理なのか
- ☐ 修繕積立金の残高が、長期修繕計画どおり貯まっているか
- ☐ 管理費・修繕積立金の滞納が増えていないか
- ☐ 通帳と印鑑を誰が保管しているか（同じ人が両方持っていないか）
- ☐ 総会の議事録で、修繕や値上げの議論が先送りされていないか
- ☐ 第三者管理なら、工事の発注先と利益相反についての説明があるか
まとめ
マンションの管理形態は4つありますが、どれにもメリット・デメリットがあります。
特に、管理費が安い自主管理マンションの中には、管理委託費を払えずに管理会社が撤退し、やむを得ず自主管理になったケースがあります。
その場合、お金も担い手も足りない状態で、管理がさらに悪化していくおそれがあります。
購入前は、管理費の安さだけで判断せず、なぜその管理形態なのか、その形態で管理が続いていけるのかを確かめておくことです。
マンション管理士・宅建士として、管理の状態も含めた物件のチェックや、購入後の家計の試算をお手伝いしています。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。管理の状況はマンションごとに異なります。法令やガイドラインの内容は2026年11月時点のものです。
