建築基準法の道路と４３条２項１号・２号（ただし書き）

不動産が分かりにくいと言われる理由の一つに道路に関することがあります。

道路について知ってる人でも、多くの人は公道と私道があるというくらいではないでしょうか。

道路は一目見ただけでは分かりにくく、最近は近隣との関係が希薄になっていることもあって、近隣トラブルは増加傾向にあります。

 

一見すると普通の道路に見えても、実際は建築基準法の道路ではないということもあります。

公道と私道

「公道」と「私道」といっても、区別する基準は一様ではありません。

一般的に公道は、国または地方公共団体が管理している道路で、一般の通行に供されている道路をいいます。

国道、都道府県道、市町村道が該当します。

 

一方、私道は個人が費用を負担して作ったり保有してますが、維持管理について権限を持つ人の自由だったり、個人が私的に利用してたりします。複数人で共有する私道もあります。

資産価値があるかどうかは、公道か私道かよりも建築基準法上の道路に接面してるかどうかが重要です。

 

公道・私道よりも建築基準法の道路か

建物を建築する場合は、建築基準法上の道路に接道していなければいけないのが原則です。

同じエリアにある土地でも、建物を建てられる土地と建てられない土地とでは、利用価値や経済的価値に雲泥の差が出ます。

 

建築基準法では、幅が４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道していなければ、原則として土地の上に建物を建てることはできないことになってます。

ただし、幅が４ｍ以上ない道路でも、古くからある道路では道路の中心から両側２ｍずつ後退（セットバック）させることによって建て替えができるようになっています。道路の両側が２ｍまで後退させることで、将来は４ｍの道路幅員となるからです。

公道と私道を問わず、こういった道路は、２項道路とかみなし道路と呼ばれています。

 

町中を歩いていると、一見すると道路に見えて建築基準法上の道路ではない……といったことがよくあります。

写真①　この道路は２項道路と呼ばれる道路です。

 

写真②　写真①の道路から1本入るとこちらの通路があります。

一見すると普通の道路に見えますが、建築基準法の道路ではありません。かつてただし書きと呼ばれた土地です。

 

写真③　さらにもう1本入ると2項道路があります。

 

一目見ただけではなかなか分かりませんが、①と③は建築基準法上の道路なので建物を建築するうえでは問題はありません。

 

写真②は、建築基準法上の道路ではありませんが、４３条２項１号・２号の規定によって都道府県や市町村（特定行政庁）の判断基準に基づいて認定・許可されます。

 

写真②のかつてただし書きと呼ばれた土地に接道しているだけの場合は、ローンが通りにくいとか資産価値が周りの土地と比べて低くなる傾向にあります。

写真①～③の一帯の土地は、同時期に売りに出されましたので、ただし書き（４３条２項２号許可）であることを理解せずに購入すると、いざ売却しようと思ったときにガッカリする可能性もあります。

ただし書きと呼ばれた土地であっても、別場所で道路に接面してれば大丈夫です。

 

４３条ただし書き許可から４３条２項１号・２号

「建築基準法の一部を改正する法律」が、平成 30 年９月 25 日に施行され、接道規定の適用除外にあたって、これより前は特定行政庁の 許可が必要であったものの一部が、建築審査会の同意を要しない認定に移行しました。

かつて「４３条ただし書き」と呼ばれていた規定が法改正により、「４３条２項２号」に変わっています。

上記のただし書きと呼ばれていた規定が改正されました。

 

改正された規定については以下の通りです。

 

おわりに

建築物の敷地は建築基準法の道路に２ｍ以上接しなければならないとされています。

原則：幅員４ｍ以上の道路で次に該当するもの

・道路法による道路

・事業道路

・既存道路

・計画道路

・位置指定道路

 

例外

建築基準法が適用される際に既に建物が建っていた幅員４ｍ未満で行政庁が指定したもの（2項道路）。

また、道路ではないが道に２ｍ以上接しているもので特定行政庁が認めたものや、敷地の周囲に広い空き地がある建物で特定行政庁が許可したものも例外です。