不動産屋が道路といった場合、基本的には建築基準法の道路を指します。
なぜなら土地が建築基準法道路に２ｍ以上接してないと原則として建物が建てられないからです。
具体的には第42条第1項1号から5号、2項などの道路です。
しかし、実際には建築基準法の道路に接しない土地は数多くあります。建物を建てる必要がない土地も多いです。
今回は道路に見えて道路でない農道、林道、里道の話についてまとめます。
この記事から分かること
- 農道・林道・里道が建築基準法上の道路と異なる理由
- 接道義務(2ｍ以上)を満たさない土地に建物を建てる「43条2項2号許可」の仕組み
- 農道・林道・里道それぞれの法的な位置づけと通行権の違い
- 神奈川県における林道の特徴
農道・林道・里道は建築基準法の道路とは別
不動産屋が「道路」という場合、基本的には建築基準法上の道路(第42条第1項1号〜5号、2項など)を指します。
土地がこの道路に2ｍ以上接していないと、原則として建物は建てられません(接道義務)。
一方、見た目は道でも建築基準法の道路に該当しない「農道」「林道」「里道」が存在し、この3つは接道義務の対象になりません。
建築基準法の道路かどうかで何が変わるのか
建築基準法では、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道していなければならないと定められています。
これは消防車の通行などの交通上、安全上、防火上及び衛生上の支障がないようにするためです。
ただし、接道していなくても、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた場合は、建築が許可されることがあります。
これがいわゆる「43条2項2号許可」です。
許可の要件や手続きは接道義務の解説記事で詳しく解説しています
「再建築不可」の土地でも建てられる？ 接道義務と43条の認定・許可を宅建士が解説
第43条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2メートル以上接しなければならない。
一・二 略
2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については適用しない。
一 略
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
3 略
ここからは、43条2項1号・2号の対象地以外の「道」である農道・林道・里道について、それぞれの性質を見ていきます。
農道とは｜農業用道路の位置づけ
農道とは、農業用として使われる道のことをいいます。
土地改良法の２条には、土地改良事業として農業用道路を新設し、管理、廃止または変更ができるといったことが記載されています。
土地改良法に基づいて建設される農道は、道路法の適用を受けないことになります。
農道は、建築基準法の道路と違って農作業を行うための農業用機械が通ったりする道路です。
建築基準法の公道や私道は、一般人が通ることを排除できませんが、農道の場合は他の人に通行権が認められることはありません。
それどころか正当な理由なく入ったということで、罰せられることもあります。
林道とは｜森林整備を目的とした道
林道は、森林の整備・保護を目的として設置される道なので、林道は森林と不可分の関係にあります。
森林法に基づいて権利行使が制限され、道路法の適用を受けませんが、道路交通法の適用は受けます。
神奈川県の林道について
神奈川県営林道は、原則として、用地買収を行わず、森林所有者からの「土地使用承諾」によっており、基本的には、森林所有者の「共同利用施設」です。
そのため、一般道路とは違い、基本的には「道路法」の適用を受けない「私道」ではありますが、安全な通行を図る目的から「道路交通法」の適用は受けます。
里道とは｜公図上の「赤道」
里道とは、道路法の適用がない認定外道路をいいます。
公図上で赤色で表示されることから、赤線とか赤道とも呼ばれます。
里道は、国有地から始まり、公道しかなく、私道はありません。
道路法が適用されないので、法定外公共物といわれています（国道や県道は法定公共物）。
里道は公道のため国が通行を妨害することは多くありませんが、里道と同じく法定外公共物である村道の使用権については、最高裁判所昭和39年1月16日判決が、村民は村道に対して生活上必須の行動を行う使用の自由権を有し、継続的な妨害があった場合はその排除を請求できるとした例があります。
ただし、法定外公共物は国や地方自治体が維持管理しているため、妨害排除の請求は本来管理者が行うべきとする考え方もあり、個別の事案によって判断が分かれる可能性がある点には注意が必要です。
まとめ
道路というと、建築基準法の道路を思い浮かべることが多いのですが、農道、林道、里道といった道もあります。
また、43条2項2号許可などの道路に見える空き地もあります。
農道、里道、林道は、不動産の取引ではそう多くはないかもしれません。
43条2項1号・2号空き地と一緒で、道にもいろいろあるということです。
