押入れの大掃除をしていたら、不動産業界の暴露本みたいなのが数冊出てきました。
何冊か読み返してみたところ、内容は主に賃貸や投資についての暴露本でした。賃貸業界については、おとり広告の話に、入居者の死亡の話、夜逃げや家賃回収といった内容の話があって、投資については、かぼちゃの馬車事件を例にいかに不動産の賃貸業界がブラックなのかが書いてありました。
私も大学を卒業する前の2年間、賃貸がメインの会社にいましたが、確かに賃貸業界は不動産業界の中でも話題に事欠かない業界かもしれません。
おとり広告の実態｜来店すると「いま申し込みが入りました」
なぜおとり広告がなくならないのか
おとり広告とは、ありもしない物件や募集していない物件を情報誌やネットで募集してお客さんを集めることをいいます。
不動産業界では、一つの物件をほとんどの会社が扱えるので、どうしてもタイムラグが発生します。
物件があることを確認したとしても、翌日もあるという保証はありません。問い合わせたときはあったのに、店舗に足を運んだらないといわれた……そういった経験があれば、おとり広告を疑う原因になります。
不動産会社の中には、故意に募集していない物件を広告に出したり、ありもしない物件でお客さんを集めている悪質な不動産会社があります。
こういう体質の不動産会社だと、様々な名目で費用を請求されることがあるので注意が必要です。
なぜ一般の人にはおとり広告を見抜くのが難しいのか
今はもう会社自体ありませんが、私がかつて働いていた不動産屋では、満室なのに常に広告だけ出している物件がいくつもありました。
問い合わせがあれば「まだ募集しています」と案内し、来店されたら「今ちょうど申し込みが入りました」と伝えて、条件に合う別物件へ誘導する――当時はそんな会社が珍しくありませんでした。
現在はこうした悪質な会社は減ったものの、人気エリア（東急東横線・田園都市線など）では、案内中に本当に申し込みが入ることが日常的に起こります。
そのため、「これはおとり広告なのか？ それとも本当に埋まったのか？」を一般の方が見抜くのは非常に困難です。
実際、あるテレビ番組の調査でも、不動産会社の掲示物件の半数以上がすでに存在しない物件だったという結果もありました。
インターネット普及で状況は改善しましたが、悪質なケースが完全になくなったとは言い切れません。
一般の人が見抜けない主な理由
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空室情報がリアルタイムで共有されていない
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他社が申し込みを入れても自動で通知されるわけではない
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人気エリアでは案内中に埋まることが珍しくない
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ポータルサイトの更新に時間差がある
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契約金を払うまでは仮押さえしてくれるとは限らない
入居者の死亡は避けられない｜賃貸管理の現実
賃貸物件を管理していると避けられないのが入居者の死亡です。
私が最初に不動産業界に入ったときに担当したのは賃貸管理でした。賃貸管理では、賃貸物件の掃除やリフォームの手配、家賃の管理などを大家さんに代わって行います。
家賃の滞納があれば、手紙や電話で通知するのですが、それでも連絡がつかなければ連帯保証人に連絡を取ることになり、それでも行方が分からなければ死亡の可能性もでてきます。
場合によっては警察に立ち会ってもらって室内を確認することもあります。
私は一度だけ経験しただけですが、知り合いで管理業務を担当している人は何度もご遺体を発見しているそうです。
殺人事件や自殺が起きた物件を事故物件といい、事故物件では事前の告知が必要になります。
自然死の場合は該当しないとされてますが、死亡から日が経って消毒が必要だと事故物件の扱いになることもあります。
事故物件（心理的瑕疵物件）はどこまで告知されるのか
殺人や自殺などの事故物件（心理的瑕疵物件）では、事前の告知義務が課されます。
賃貸では、一度でも別の入居者が入ればその後は告知しない会社が多いので、社員を一度入居させてから普通の物件として募集する不動産会社もあります。
しかし、売買での例では、２０年前に起きた事件を告知せずに契約したために、不動産会社が裁判で負けた判例もあります。
賃貸の「身軽さ」の裏側｜夜逃げリスクと大家の負担
賃貸と持ち家とを比較した場合に、賃貸のメリットとして挙げられるのが身軽ということです。
身軽なので、家賃が支払えなくなって悩んだ末に夜逃げする人もいます。
夜逃げをされて一番困るのは大家さんです。
荷物を勝手に処分するわけにはいきませんし、引き取ってもらおうにも夜逃げした相手と連絡を取れるわけありません。
また、裁判（明渡訴訟）を起こすには費用と時間がかかります。
支払いが厳しいときは夜逃げより相談を
家賃が支払えなくなった時は、事前に管理会社・貸主に相談をすると対応してもらえることもあります。貸主にとっても、夜逃げされるよりましだからです。
それでも夜逃げするのであれば、「残置した動産類が存する場合には、賃借人は当該動産類についての所有権を放棄し、賃貸人がこれを処分することに異議を述べません。」と書かれた所有権放棄の書面を置くようにして、少しでも迷惑をかけないことを考える必要があります。
とはいえほとんどの賃貸借契約書には所有権放棄条項は入っています。
夜逃げの背景にある家賃滞納と法律
夜逃げの原因の一つが家賃の滞納です。
家賃の滞納を理由に契約を解除するには、信頼関係が損なわれたかどうかが問題となります。しかし、１か月程度の滞納では信頼関係が損なわれたとはいえないとされており、３か月以上の滞納があっても裁判の手続によらなければいけないので、費用と時間がかかります。
少しでもリスクを減らすために、今では保証会社を利用するのが一般的です。
おわりに
同業者に話を聞く限り、いまだにブラックな会社も数多く存在します。
不動産業界に興味がある人から転職についての相談をときどき受けますが、不動産業界にも仲介から建売、投資専門の会社など様々あります。
どのようなキャリアを積みたいかによっても必要な能力は異なるので難しいところですが、宅地建物取引士の資格と営業力があると重宝されます。
プラスアルファでマンション管理士やFPの資格があると有利です。
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