少し前になりますが、私道ということを理由に道路上に植木鉢を置いて一般人の通行を妨害したおじさんがニュースになってました。
結局、いくら自分が所有権を有する道路であっても、一方的に通行を妨害することは許されませんでした。
道路として指定されていると、自分が所有する道路であっても、一方的に他人の通行を妨げることは認められなかったのです。
通行を妨害したおじさんは、最終的に警察に逮捕されました。
不動産の「道路」には、私たちが思う以上に細かなルールがあります。
この記事では、私道と公道の違いから、建築に関わる道路の種類までを整理していきます。
この記事から分かること
- 私道と公道の違い
- 2項道路（みなし道路）とセットバックの仕組み
- 位置指定道路と、建築の接道義務
- 私道でも通行を妨害できないケース
私道と公道の違い
私道は、個人や特定の団体が所有する土地を通行に使用しているものをいいます。
これに対して、国が管理する高速道路や国道、都道府県が管理する都道府県道、市町村が管理する市町村道などは、道路法によって規定され、公道といわれます。
公道に関する法律には道路法や道路交通法といったものもあります。
私道は個人の所有なので、原則として土地の通路を整備したり、廃止したりは自由です。
私道の場合は単独の法律はありませんが、建築基準法の２項道路となると状況が違ってきます。
建築の大原則｜接道義務とは
まず押さえたいのが「接道義務」です。
建築基準法では、幅員４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接していることが必要とされているからです。
これは、災害時の避難や、消防車・救急車などの緊急車両の通行を確保するためのルールです。
道路に２ｍ以上接している整形地なら問題はありませんが、中には敷地が道路の奥にあるような土地もあります。
いわゆる路地状敷地と呼ばれるもので、２ｍ以上の幅の通路を延ばして道路に接道させることで、接道義務を満たしています。
上の図の通路部分を専用通路とか敷地延長などと呼ぶこともあります。
この専用通路は、あくまでも敷地内の通路であって建築基準法上の道路の私道とは違います。
接道義務
- 建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接すること（自治体により6m以上の場合もある）。
2項道路（みなし道路）とセットバック
しかし、建築基準法の施行前は２ｍの幅のものもありました。
新しくできた建築基準法をすべて強制的に適用してしまうと、４ｍ未満の道路に接道している敷地に建てられた建物は問題があるものになってしまいます。
そこで、建築基準法では、昔の道路は1.8ｍ以上あればよいという緩和措置を設けました。
これが「みなし道路」とか「４２条２項道路」と呼ばれる道路です。
２項道路は、建築基準法が施行される以前から存在していた幅員４ｍ未満の道で、現在もそのまま使われているものをいいます。
みなし道路の場合は、道路中心から左右２ｍずつ後退した線を道路境界線とみなします。
一定の条件を満たす場合に道路とみなし、建築の際にセットバックすれば利用が認められます。
この２ｍずつ後退することをセットバックといい、建築基準法の道路は原則として４ｍ以上（市町村によって６ｍもある）なければいけないとされています。
セットバックのポイント
- 道路の中心線から2m後退した線を道路境界とみなす（両側で計4m確保）
- 対面が川・崖・線路などの場合は、片側だけで4mまで後退
- 後退部分は道路とみなされ、建物・門・塀を建てられない
- 後退部分は建ぺい率・容積率の計算に算入されない
- 幅員6m区域の指定では、中心線から3m後退
つまり、見た目の土地より、実際に使える面積は小さくなります。
中古住宅や土地の購入時には、この影響を必ず確認したいところです。
なお、幅員1.8m未満の道を2項道路とするには建築審査会の同意が必要で、実際にはほとんど指定されません。
この場合、再建築ができない可能性があるため注意が必要です。セットバックの有無は、宅建業者が行う重要事項説明でも説明される事項です。
横浜市の狭あい道路拡幅整備事業
横浜市では、幅員4m未満の「狭あい道路」の拡幅を促すため、平成7年制定の条例に基づき、後退用地の整備を進めています。
安全で災害に強いまちづくりを目的とした制度で、整備費用の助成などが受けられる場合があります。
位置指定道路
位置指定道路は、分譲宅地などの開発地に特定行政庁の認可（指定）を受けておくことで、接道要件を満たすという道路です。
特定行政庁というのは、建築基準について権限を有する地方自治体のことをいい、都道府県や市（特別区や政令指定都市など）が該当します。
（図 筆者作成）
- 原則、両端が建築基準法上の道路に接すること
- 行き止まりの場合は、延長35m以下（超える場合は35mごとに転回広場が必要）
- すみ切りを設け、ぬかるまない構造であること
- 勾配12%以下で、階段状でないこと
- 排水に必要な側溝などを設けること
私道でも通行を妨害できないことがある
私道は個人の所有地なので、原則として、所有者以外が通行するには通行権が必要です。
しかし、その私道が建築基準法上の道路（2項道路や位置指定道路）にあたる場合は、公衆の通行を認めなければならないという制約を受けます。
過去には、私道の所有者が通行を妨害して争われた例が数多くあります。
裁判例でも、私人が所有する道路であっても、一般公衆の通行を妨げてはならないとされ、所有者は道路の維持管理に合理的に必要な範囲でのみ通行を制限できる、という趣旨の判断が示されています（横浜地裁 平成3年7月5日判決の趣旨）。
冒頭で触れたように、私道であることを理由に通行を妨害して逮捕された例もあります。
所有権があっても、道路として使われている以上、通行を一方的に妨げることはできません。
共有地を私有地と言い張り通せんぼおじさん逮捕
その私道近くに白いペンキで「私有地」と書き、通行を妨げていた無職の「通せんぼおじさん（79）」が今月8日午前7時6分、現行犯逮捕された。
この通せんぼおじさんは、奥さんと一緒に一般公衆の通行を妨げており、過去にも懲役判決が出ている。
しかも、この通せんぼおじさんが私有地と主張していた土地を通行したところ、飛び出してきたおじさんによって暴行を受けた人もいるという。
「大迷惑”通せんぼおじさん”逮捕までの顛末」より
まとめ
- 道路には公道と私道があり、建築基準法上の道路かどうかが重要
- 建築には「幅員4m以上の道路に2m以上接する」接道義務がある
- 4m未満でも、2項道路ならセットバックを条件に建築できる
- セットバック部分は建てられず、建ぺい率・容積率にも算入されない
- 私道でも、建築基準法上の道路なら通行を一方的に妨害できない
道路の種類は、土地の価値や建て替えの可否に直結します。
土地や中古住宅を購入する際は、前面道路がどの種類か、セットバックが必要かを、必ず事前に確認しておくと安心です。
