借入時の金利が最後まで適用され、月々の返済額が変わらないことから「フラット35」が人気です。
最初の頃のフラット35は、審査の結果が出るのが遅く、いろいろと使い勝手も悪いため、不動産会社の営業としてお客様に勧めることはあまりありませんでした。
しかし、現在は審査の結果が早く分かるようになり、使い勝手も改善されたので、他のローンと比べても問題ないようになりました。
フラット35は要件も分かりやすく、利用しやすい住宅ローンですが、注意点がないわけではありません。今回は注意点について触れたいと思います。
フラット35とは？仕組みをわかりやすく解説
全期間固定金利ローンとしての特徴
フラット35とは、住宅金融支援機構が扱う住宅ローンの一つです。
住宅金融支援機構が金融機関から買い取った住宅ローンを証券化して、投資家へ証券を発行することに特徴がある長期固定型の住宅ローンです。
フラット35には買取型と保証型がありますが、多数を占めるのが買取型です。
フラット35では、まず住宅ローンの利用者が金融機関へフラット35の利用を申込み、金融機関は住宅ローンの債権(お金を返してもらう権利)を住宅金融支援機構に売却します。
そして、住宅金融支援機構は買い取った債権(債券は売却したり譲渡したりできる)を証券化して投資家に発行します。
債権の証券化によってリスクは投資家へ移転し、これにより長期の固定金利が可能となります。
- フラット35→全期間固定金利→返済額が変わらない
民間ローンとの審査基準の違い
民間の住宅ローンは、借り入れる人の職業や勤続年数が審査されますが、フラット35は民間の住宅ローンと比較して審査基準が異なっています。
例えば、勤続年数が1年未満でもフラット35なら審査が通ることもありますが、民間の住宅ローンでは勤続年数が1年未満だとなかなか審査が通りません。
また、民間の住宅ローンは自営業者や派遣労働者等に対する審査が厳しく、所得が多くても審査落ちという事が珍しくありませんが、フラット35であれば審査基準が違うので通ることも多かったりします。
住まいの適合基準と最低面積要件
フラット35を利用するには、戸建て・マンションについての基準を満たさなければなりません。
例→
- 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上
- 適合証明書
- など
フラット35の最新制度
2025年4月からの金利引下げ制度（ポイント制）
2025年4月から、住宅性能や属性に応じて金利を引き下げるポイント制が導入されています。
2025年10月の制度改正（中古住宅や兄弟姉妹合算）
2025年10月以降、長期優良住宅だけでなく、予備認定マンションや管理計画認定マンションでも利用可能になっています。
また、兄弟姉妹を収入合算者とする場合の要件が見直されました。
中古住宅向けフラット35中古プラス制度
2025年4月からは、一定基準の中古住宅で金利引下げが可能な「中古プラス」制度が始まっています。
フラット35の特徴｜メリット
返済額が長期固定で安定する（計画が立てやすい）
適用される金利が全期間固定なので、返済額が最後まで変わりません。
そのため、ライフプランが立てやすく、世の中の金利が上がっても安心です。
保証料不要・繰上返済手数料が不要
保証料が不要であり、繰上げ返済手数料もかかりません。
こういった点は民間の住宅ローンと比較して優れています。
団信加入が任意（体調上の理由で加入困難でも利用可能）
フラット35では、団体信用生命保険の加入が強制とされていません。
そのため、持病があって保険に加入できない人もフラット35なら利用可能です。
自営業・契約社員でも審査通過の可能性がある
自営業者や契約社員だと都市銀行の住宅ローンの審査に通過しない可能性が高いです。
しかし、フラット35であれば、会社員も自営業者も契約社員も平等に審査します。
フラット35の注意点｜利用前に必ず知っておきたいリスク
フラット35を利用する際は、他の住宅ローンと違って注意したほうがいいところがあります。
金利水準はやや高め
同時点で変動金利と比べると、どうしても金利が高くなります。
2025年
- フラット35→1.5～2％台
- 変動金利→0.5％を切るものもある
融資率9割超の金利はさらに高くなる可能性
フラット35の利用では、融資額が物件の9割以上か9割未満かによって金利が異なるので、フラット35を利用する際は頭金を最低でも1割以上用意したほうがいいかもしれません。
物件によってはフラット35Sというタイプを利用できることがあり、フラット35Sだとさらに金利が下がります。
フラット35の適用金利は、申込んだ時ではなくて実際の融資実行のときの水準となります。
借り入れ期間によっても金利が変わります。
2015年5月の状況では、返済期間が20年以下かそうでないかで適用金利が0.2%程度違っています。ローン期間２０年以下の場合はフラット２０になります。
融資の際にかかる融資手数料は金融機関によって異なっています。
団信加入が任意だから保障面を自分でカバーする必要あり
通常、住宅ローンの利用の際は、債務者(お金を借りて返す人)が無くなった場合に備えて団体信用生命保険へ加入します。
団体信用生命保険に加入していれば、債務者が死亡した場合でも保険金で残りの借金を返済するので、金融機関は借金を回収することができ、また、遺族はそのまま住宅に住むことができます。
フラット35では、この団体信用生命保険への加入が任意なので、団体信用生命保険の利用の際は自分で加入する必要があります。
任意であるため、フラット35を利用の際は団体信用生命保険の代わりに生命保険の収入保障保険(一定期間毎月受け取れる生命保険)を利用するといったこともできます。
機構の定める基準に適合していること
フラット35では、融資の対象となる住宅が住宅金融支援機構の定める基準に適合していることが求められるため、適合証明書が必要となります。
他にも、一位の抵当権を設定できること、床面積が一戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上といった条件も満たす必要があります。
借入可能額が大きいからこそ借り過ぎリスクに注意
結構重要なのが借り入れ可能額が民間のローンより高額になるという点です。
借入可能な金額の計算を適用金利で計算するので、年収が同じなら変動金利の審査よりも借り入れられる金額が多くなるため、過大に借り過ぎないよう注意が必要です。
上限いっぱいで借入するとライフプランの修正が難しくなることもあります。変動金利よりも専門家の意見を聞くことが重要なローンといえます。
フラット３５の利用要件
・申込み時の年齢が70歳未満であること
・日本国籍、永住許可があること
・年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合の基準を満たしていること、例えば年収が400万円未満なら30%、400万円以上なら35%
・返済期間が15年以上であること
・借り入れ額が、物件購入価額以内であり、かつ100万円以上8000万円以内であること
・対象不動産に一番抵当権を設定できること
・対象不動産がフラット35が定める適合住宅であること
・一戸建ての場合は床面積が70㎡以上あり、マンションの場合は床面積が30㎡以上あること
フラット35は借りられる額が増えるからこそ要注意
現在の日本は過去最低水準の金利といわれ、他の先進国と比較しても突出して住宅ローンの金利が低いといわれます。
住宅ローンの利用実態をみると、金利が低くなっているのでローンを利用しやすくなってはいますが、まだまだ物件ありきで住宅ローンに対する検証がおろそかになりがちです。
住宅ローンの新規利用者の多くが、ローンの返済と子供の教育時期が重なるため、住宅ローンを借り入れ可能な上限額で利用してしまうと将来の家計に大きな影響を与えることになり、最悪の場合は債務不履行→自己破産となります。
例えば、年収500万円の人が、ローンの返済負担率が35%、金利が1.6%で35年借りたとすると、住宅ローンの借り入れ可能な金額は4600万円程度になります。
もしも、上記条件で借入可能額上限でローンを利用すると毎月の返済額は14万3109円となります。
仮にこの家庭に子供と専業主婦の奥さんがいた場合、教育資金や生活費を考えたら住宅ローンに充てられる月の金額はせいぜい10万円以下でしょう。
老後資金の準備を考えたらもっと下げたほうがいいかもしれません。もっとも実際は奥さんがパートに出ることでカバーすることが多いですが……。
仮に10万円になるよう設定した場合は、住宅ローン利用額は3200万円程度になります。
この1400万円の差は、将来大きな負担となって返ってきます。
バブル崩壊から20年以上経っても住宅ローンで破綻する人が減少しないのは住宅ローンの検証が不十分だからといえます。
不動産会社と購入者は住宅を購入したら関係は終わりですが、住宅ローンは借り入れたときから何十年にもわたって付き合うことになります。
将来のリスクを抑えるためにも住宅ローンは借り入れ時から教育資金や老後資金等を含めて総合的に比較することが大切です。
簡単なキャッシュフロー表を確認するだけでもリスクを減らせます。
フラット35を安全に利用するために押さえるべきポイント
フラット35は「審査が通りやすい」「全期間固定で安心」というメリットがある一方で、借りられる額が大きくなりやすいため、慎重な資金計画が欠かせません。
安全に利用するためには、次のポイントを押さえておく必要があります。
①借りられる額ではなく返せる額を基準にする
借入可能額は、あくまで金融機関が貸してくれる額であって、あなたの家計が無理なく返せる額とは限りません。
教育費のピークや老後資金の準備を踏まえ、毎月の返済上限は手取り月収の25%以内など、自分の基準を決めることが重要です。
② キャッシュフロー表でライフプラン全体を確認する
住宅ローンは30〜35年の長期契約です。最近では50年の住宅ローンも出ています。
将来の教育・老後・車買い替え・修繕費など、家計に大きな支出イベントが重なる時期を把握しておかないと、返済が苦しくなります。
③ 頭金1〜2割の準備が「将来の安全性」を高める
頭金が多いほど返済額も総支払利息も減り、生活は安定します。
フラット35は「頭金1割」で金利が下がる場合も多いため、頭金＝リスク軽減策になります。
④ 団信（団体信用生命保険）は必ず検討する
フラット35は団信が任意加入ですが、加入しないと遺族がローンを背負う可能性があります。
収入保障保険など、必ず代替手段を用意しましょう。
⑤ 借りすぎないためにFPの第三者チェックを入れる
不動産会社は家を売る立場なので、借りられる額の最大値を出してくることが多いです。
まだ子供が小さければ、借りられる額の最大で借りれば将来のリスクとなるのは避けられません。
FPは家計全体を見る立場なので、第三者チェックとして非常に有効です。
まとめ
・フラット35は全期間金利が固定される住宅ローン
・毎月の返済額が一定だが、金利が高い
・団体信用生命保険が強制でない
・頭金によって適用金利が変わることがある
。自営業者・契約社員でも利用しやすい
・審査基準が分かりやすい
・変動金利より検証が必要な借入額
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