「実測売買」と「公簿売買」の違いとは？土地取引で知っておきたい基礎知識

土地の売買契約には、大きく分けて「公簿売買」と「実測売買」という2つの方式があります。

どちらの方式で契約するかによって、代金の決まり方や、後々のトラブルの起こりやすさが変わってきます。

この記事では、それぞれの違いと注意点を解説します。

 

この記事から分かること

• 「公簿売買」と「実測売買」、それぞれの仕組みの違い
• どちらの方式が選ばれやすいか（土地の種類・規模による傾向）
• 公簿売買・実測売買それぞれのメリット・デメリット
• 実測売買における代金精算の考え方
• 契約前に確認しておきたいチェックポイント

 

公簿売買とは

公簿売買（公簿取引）とは、登記簿に記載された面積（公簿面積）をそのまま基準にして売買代金を決定する方式です。

 

登記簿に記載されている面積は、過去に測量された結果にもとづいています。

古い土地の場合、測量技術が今ほど精密でなかった時代のデータが基になっていることも多く、実際の面積（実測面積）と登記簿上の面積が一致しないケースは珍しくありません。

 

公簿売買では、契約書に「実測面積が登記簿の表示面積と相違しても、売主・買主は互いに代金の増減請求その他の異議を申し出ない」といった趣旨の条項が明記されるのが一般的です。

実際の面積が登記簿より大きくても小さくても、代金の精算は行わないという取り決めです。

 

公簿売買のメリット・デメリット

 

たとえば、1㎡あたりの単価が30万円の土地で、登記簿上の面積が100㎡、実測面積が90㎡だった場合、公簿売買では3,000万円（30万円×100㎡）で取引されますが、実測に基づけば本来2,700万円（30万円×90㎡）に相当する土地を、買主が300万円多く支払う結果になってしまいます。

逆に実測面積の方が大きければ、今度は売主が本来受け取れるはずの金額より少なく受け取ることになります。

 

測量に費用や時間をかけずに済むことから、山林や敷地面積が広い物件、境界確定が現実的に難しい物件などでは、公簿売買が選ばれることがほとんどです。

 

実測売買とは

実測売買（実測取引）とは、実際に測量した面積（実測面積）にもとづいて売買代金を決定する方式です。

 

契約時、または引き渡しまでの間に土地家屋調査士等による測量を行い、1㎡あたりの単価をあらかじめ決めておいたうえで、確定した実測面積に応じて代金の過不足を精算します。

 

実測売買のメリット・デメリット

 

特に相続した不動産では、境界が曖昧なまま長年放置されているケースも少なくありません。

こうした物件では、確定測量を行うことでかえって売却がスムーズに進むこともあります。

 

どちらの方式が選べばよいか

公簿売買・実測売買のいずれにも一長一短があり、「どちらが正解」と一概にはいえません。

 

実務上の傾向としては、次のような判断がされることが多いといえます。

• 測量費用が高額になりやすい山林や、敷地が広大な物件 → 公簿売買が選ばれやすい
• 都市部の宅地で、境界確定によるメリット（トラブル防止）が費用に見合う物件 → 実測売買が選ばれやすい
• 相続不動産など、境界があいまいなまま取引すると将来的なトラブルが懸念される物件 → 実測売買（確定測量）が推奨されるケースが多い

 

なお、マンションなど区分所有建物の売買では、登記簿上の専有面積（内法面積）を基準にするのが一般的で、戸建て・土地取引のような公簿売買・実測売買という区分そのものが問題になることはあまりありません。

 

契約前に確認しておきたいポイント

☐ 契約が公簿売買・実測売買のどちらの方式かを確認する

☐ 公簿売買の場合、登記簿上の面積と実際の面積に大きな差がなさそうか、可能な範囲で確認する

☐ 実測売買の場合、測量費用をどちらが負担するか、契約書に明記されているか確認する

☐ 実測売買の場合、測量から引き渡しまでのスケジュールに余裕を持たせる

☐ 隣地との境界について、過去にトラブルがなかったか確認する

 

まとめ

• 公簿売買は登記簿の面積を基準にする方式で、測量が不要な分、実測との差が生じても代金の精算をしない
• 実測売買は実際に測量した面積を基準にする方式で、代金の精算を行う分、費用と時間がかかる
• 公簿売買は山林や広大な土地で、実測売買は境界確定のメリットが大きい都市部の宅地・相続不動産で選ばれやすい傾向がある
• どちらの方式で契約するかは、契約書の内容を必ず確認する