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不動産はインフレに強い資産?不動産価格は需要と供給で変化する

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お金の価値は同じように見えますが、実際は変化するといわれています。

同じ商品でも20年前、40年前とでは値段が違ったり、購入できる量が少なるのはお金の価値が変化しているからです。

 

不動産も時代の変化とともに値段が変化します。

同じ場所の土地であっても、時代が違うと驚くほど価格が違ったりします。

 

この記事は、2015年に書いたものを修正しています。

インフレとデフレ

インフレとデフレ

例えば、1杯600円で食べれたラーメンが700円に値上がりしたとします。

これはラーメン1杯の価値が100円上がり、相対的にお金の価値が下がったことを意味します。

インフレは、物価が上昇してお金の価値が下がり続けることです。

 

デフレはインフレの逆で、お金の価値が上がり続けることです。

ラーメン1杯600円だったのが500円に下がったのは、お金の価値が上がって500円でも食べられるようになったからです。

デフレでは、商品の価値が下がってお金の価値が上がります。

日本の「失われた20年」は、デフレが長く続くというものでした。

 

 

不動産価格も需要と供給、インフレとデフレで価格が変化します。

 

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消費者物価指数の推移

物価の変動を表す指標の一つに総務省が発表している消費者物価指数があります。

 

消費者物価指数とは、物価の変動を時系列に表した指標です。

「全国の世帯が購入する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです(総務省統計局)」

 

年金の改定でも消費者物価指数が使用されています。

現在はマクロ経済スライドにより年金の給付水準が調整されますが、物価の変動率などを加味して改定されます。

 

消費者物価指数は、賃金や家賃の見直しでも参考にされており、広く活用されている指標です。

 

全国の物価指数について、2010年を基準として推移を見ていきます。

 

物価指数の推移

上の図は2010年を基準に100として、作成したものです。

1971年からインフレによって物価が上昇しており、1993年頃から横ばいとなっているのが分かります。

1970年は32.6なので、1971年では32.6円だったものが2010年では100円となっていることを意味します。

ラーメンを例にすれば、200円だったラーメンが今では600円以上出さないと食べられないということです。

 

インフレもデフレも行き過ぎると問題です。

インフレでは保有している現金が目減りしますし、デフレだと企業の売上が悪化するので経済が滞ってしまい失業率が上昇したりします。

 

インフレでもデフレでも資産運用は重要

少子高齢化により、日本は平成25年に高齢化率が25%を超えました。

高齢者とは65歳以上の人をいい、高齢化率とは人口に占める高齢者の割合をいいます。

平成47年には3人に1人が高齢者という時代をむかるという試算がありますが、高齢化社会は需要と供給の関係ではインフレ要因とされています。

 

アベノミクスのインフレ目標は2%といわれています。

もし仮に2%のインフレが30年続けば、30年後の商品の値段は約1.5倍になっています。つまり、今買えるものが30年後には1.5倍の金額を出さなければ買えなくなるということです。

タンス預金や銀行預金では利息が(ほとんど)付かないので、インフレではどんどん現金資産が失われていくことになります。

 

今までの日本はデフレだったので、保有していればお金の価値が上がりますから、お金を銀行に預けるだけでもそれほど問題はありませんでした。

しかし、インフレでは現金の価値が失われていきます。今までのようにリスクを回避するだけでは済まない時代になります。

 

欧米では資産運用は富裕層だけのものではなく、一般のサラリーマンも行っています。

その結果、同じ年収でも日本人とアメリカ人とでは、老後を迎えたときの保有している資産に差が出るそうです。

 

不動産投資はインフレ対策になる

インフレが起きた場合は、現金で持っているとどんどん価値が目減りしていきます。

インフレに強いといわれる資産は、株式、不動産、外貨等いろいろあります。

金融商品、不動産など、自分に合った商品で保有するのがいいかもしれませんが、リスク管理の面からは偏らない方がよいと言われています。

 

インフレの状況下では、お金の価値が下がるので借金の負担も軽減する効果があります。

インフレでお金の価値が半分になれば、通常は賃金も見合うだけ上昇しなければなりません。

賃金が倍に増えても借金の額は同じなので、借金の負担は実質的に半分になるのと同じです。

 

お金の価値が変化するというのは、名目的な数値は同じでも実質的な数値で見れば変わっているということです。

 

不動産投資は、インフレ対策になるといわれています。

例えば、インフレが3%起きている場合に、現金で保有していれば3%ずつ目減りしていきます。

ところが不動産投資であれば、インフレとともに不動産価格も上昇しますし、家賃を見直すことで対応できます。

 

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まとめ

インフレ対策になる資産

・不動産

・株式

・投資信託・ETF

 

日本よりも外国の方が物価の上昇率は大きい傾向にあります。

不動産投資、投資信託・ETFでも、外国の成長率を取り入れようとする人が増えています。

 

  • この記事を書いた人

ライフプラン

横浜市にある不動産会社ライフプラン。

1級ファイナンシャルプランナーと年金の専門家が常駐しており、住宅ローンの相談から老後の生活相談まで対応しています。

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