住宅ローン特約を悪用した「わざと審査落ち」の末路｜手付金没収・違約金請求のリスク

「ローンが通らなければ無条件でキャンセルできる」というローン特約が不動産の売買契約でつけられるのが一般的です。

しかし、この住宅ローン特約を悪用し、故意に審査を落とそうとする買主がいます。

理由として一般的なのは、契約した後になって「やっぱ買いたくない」という気持ちになり、ローン特約を利用してキャンセルしようというものです。

信義則違反となった場合の法的リスクと実際の手口を、宅建士が実務経験をもとに解説します。

「やっぱり買いたくない」買主が使う禁じ手

不動産売買契約には、住宅ローンの承認が受けられなかった場合に無条件で契約を解除できる「住宅ローン特約（ローン特約）」が付けられることが一般的です。

本来は、ローンが組めなかった買主を保護するための制度です。

ところが実務の現場では、契約後に気が変わり「やっぱり買いたくない」となった買主が、この制度を悪用しようとするケースがあります。

手付金（数百万円になることも）を放棄せずに、タダで契約をキャンセルしたいという動機からです。

実際に見られる手口には、次のようなものがあります。

いずれも、住宅ローンの審査に悪影響を与えることを知ったうえでの行動です。

買主側は「ローンが落ちればタダでキャンセルできる」と高をくくっていることが多いのですが、これは法律上、大きな誤解です。

民法130条（条件成就の妨害等）では、条件の成就によって不利益を受ける当事者が、故意にその条件の成就を妨げた場合、相手方はその条件が成就したものとみなすことができるとされています。

ローン特約における「ローン審査が通らないこと」という条件を、買主自身が故意に妨げた（＝わざと落とした）場合、この条項に抵触する可能性があります。

さらに、契約当事者には「信義誠実の原則（信義則）」に基づいた誠実な履行が求められます。

意図的に審査を通らないよう仕向ける行為は、この信義則にも反すると判断される可能性があります。

故意の審査落としが発覚した場合、判例上、以下のような結末を迎えることになります。

つまり、「タダでキャンセルできる」どころか、通常の手付解除よりも重い負担を背負うことになりかねません。

不動産会社や金融機関はこうした手口を実務上何度も見てきているため、書類の不備や不自然なタイミングでの新規借入は見抜かれるのが実際のところです。

買主として本当に購入意思が揺らいでいる場合は、悪質な手段に頼るのではなく、以下のような正攻法を検討すべきです。

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約・紛争における法的判断を保証するものではありません。実際のトラブルについては、弁護士等の専門家にご相談ください。