部屋を借りている人を賃借人とか借主といいます。
賃借人は、部屋を借りる対価として家賃を納付することになりますが、その他にも賃借人には民法上、「原状回復義務」と「善管注意義務」といわれる義務を負います。
特に原状回復義務をめぐって賃貸人と賃借人との間でトラブルとなる事が多いようです。
原状回復義務とは
原状回復義務とは、借りた物を返還するときは、原状に戻してこれに付属させた物を収去する権利を有し、義務を負う、ということです。
簡単にいうと、借りたものを返すときは、元に戻して返してください、ということです。
原状回復について、建物の劣化に対して借主がどこまで負担すればいいかでよく争いが起こります。
通常は、借主が退去した後に、最初に支払った敷金から原状回復費用を控除した金額が返還されるのですが、返還された敷金の金額を知って納得いかない場合に争いに発展するというわけです。
酷い貸主や不動産管理会社になると、敷金を全額自分のために使い込むなんてことも過去にはありました。
そもそも敷金は、賃料を滞納した場合等の担保として借主から預かるものです。
善管注意義務
善管注意義務とは、目的物を借りている間は、返還するまで善良な管理者の注意をもって目的物を保存する義務を負いますよ、ということです。
わかりにくいのですが、要は自分のものよりも注意して扱ってくださいということです。
とはいえ、そんなにかしこまる必要はなく、常識的な範囲で使っていればいいと思います。
ただ、部屋を借りている間に設備が壊れた場合には、管理会社や大家さんには連絡しておくことです。
借主がわざと建物の設備、備品を壊したときは、自己責任となります。
原状回復義務にはガイドラインが公表されている
原状回復をめぐって争うケースが多いことを憂慮して、原状回復について国土交通省でガイドラインが公表されています。
国土交通省が発表している原状回復のガイドラインでは、「年月による建物の劣化」、「通常の使用によって生じる劣化」、「賃借人の故意、重過失といった賃借人に起因する損壊」分けて考えているようです。
国土交通省の発表によれば、「原状回復とは、賃借人が住んで使用することによって生じる建物の劣化、価値の減少のうちにおいて、賃借人の故意、過失、善良なる管理者による注意義務違反といった通常の使用を超えた損壊、毀損に対して復旧すること」とされています。
このことから、ただの建物の経年劣化や通常使用による劣化では、原状回復義務は生じないということになりますね。
なので、貸主と借主の原状回復をめぐるトラブルでは、なかなか借主は裁判で勝てない状況です。
ただ、通常使用による劣化や経年劣化は具体的に証明できませんので判断が難しくなります。
最近の貸主は、契約時にどこまでが原状回復なのかを説明し、明らかな借主の損壊によるもの以外は貸主が負担することも多くなっています。
貸主にとっては、原状回復というクリーニング代のことよりも、空室リスクや家賃滞納リスクの方が大きな問題です。
ただでさえ空家が急増している現在なので、あまり強欲だと不動産会社からも煙たがられます。
賃貸物件に入居していて、カーペットにジュースをこぼしてしまった。だけど、こういう場合はどうなるんだろうか。
賃貸アパートの部屋内でタバコを当たり前のように吸ってるけど、これって退去のときに何か言われたりしないよなあ・・・・・・。
といったことを思ったことはないでしょうか？
借主がどこまで負担するのかは、退去時に関してよくある相談の一つです。
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床についての原状回復ガイドライン
以下の画像は、国土交通省の原状回復ガイドラインから転載したものになります。
賃貸人が負担するのが妥当であるもの
畳の裏返し、表替え。フローリングの色落ち、畳の変色。フローリングのワックスがけ。家具を設置した場合のカーペットのへこみやフローリングに残る痕。
賃借人が負担する可能性があるもの
カーペットにジュースをこぼすこと自体は仕方ありませんが、こぼしたジュースをそのままにした場合は賃借人の負担になる。
また、冷蔵庫の下のさびを放置したことによって汚損した場合も賃借人負担になる。
なので、ジュースをカーペットにこぼしたらすぐ拭いて、冷蔵庫のさびは掃除すれば大丈夫です。
賃借人が負担するもの
賃借人の不注意で起きたフローリングや畳の色落ち。わざと床に落書きした場合。引っ越し作業で生じたキズ。
壁、天井の原状回復ガイドライン
貸主が負担
テレビや冷蔵庫を使用したことによって生じた裏の黒ずみ。画びょうの痕。通常使用によるクロスの変色。クーラーの穴。
借主が負担する可能性がある場合
台所の油汚れ。結露を放置したことによるカビ、シミ。クーらから水漏れして壁が腐った場合。
台所の油汚れは使用したら片づけることです。
結露や水漏れがある場合は、結露や水漏れをふき取って放置しないようにします。
借主が負担
タバコのヤニ。くぎ、ねじの痕。設置されている照明コンセントを使用しないで天井に直接つけた照明器具。
タバコのヤニは、通常の使用を超えるものになります。建物自体が禁煙の場合は用法違反にあたります。
くぎやねじを使用して壁に穴をあけるケースは、通常の使用を超えるものになります。でも、画びょうは大丈夫みです。
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建具（ふすま、柱）の原状回復ガイドライン
貸主が負担するもの
地震によって破損したガラス。自然劣化によって亀裂したガラス。網戸の貼替。
ガラスが割れた場合は、賃借人さんの中には慌てる人がいますが、古くなったガラスが亀裂することはよくあることです。
借主が負担するもの
ペットを飼育したことによるキズ、汚損。わざと落書きした場合など
ペットは基本的には通常の使用を超えた使用にあたります。
設備、その他の原状回復ガイドライン
貸主が負担
ハウスクリーニング。エアコンの内部洗浄。浴槽、風呂釜の取り換え。鍵の取り換え。設備の交換。
借主が負担
ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ。鍵の紛失。
善管注意義務違反に当たるのが、フロ・トイレ・洗面台の水垢やカビ。戸建の雑草。
終り
ガイドラインで挙げられた例をそれぞれ見ていくと、常識的な部屋の使用をして、汚れを放置しなければ、敷金が返還されないということはありません。
あとは、クリーニング費用の範囲をどこまで負担するかといった特約の問題です。
