心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
ニュースなどで事故物件として取り上げられることもありますが、実は不動産取引においては重要な意味を持ちます。
ちなみに私自身、学生時代に心理的瑕疵物件に住んだことがあります。
今回は賃貸と購入の両面から、心理的瑕疵物件・事故物件に関する基本的知識と注意点を解説します。
この記事から分かること
- 心理的瑕疵物件（事故物件）の定義と、他の瑕疵（物理的・法律的）との違い
- 告知義務のルールと、いつまで告知が必要とされるか
- 事故物件を借りる・買うメリット、デメリット、見分け方
心理的瑕疵物件とは何か？
心理的瑕疵物件とは、過去に事件・事故・自殺など、人によって嫌悪感を抱く出来事があった物件を指します。
建物に物理的な欠陥はありませんが、住む人にとって精神的な抵抗感があることがポイントです。
例えば「前の住人がリストラで自殺してます。」「この部屋では以前一家心中がありました」「男女トラブルで前の住人が刺されて死亡しました。」といった説明を受けた物件を借りたり、購入したいと思うでしょうか。ほとんどの人は同じ家賃なら選ぼうとは思わないはずです。
孤独死の場合は心理的瑕疵物件に該当しないとされていますが、孤独死であっても長期間放置されたため、清掃業者による特殊清掃が必要なケースは心理的瑕疵物件にあたるとされています。
瑕疵という言葉はキズや欠陥を意味し、本来あるべき状態や品質を備えていない場合をいいます。
例えば、物理的瑕疵であれば、建物の雨漏り、土壌汚染、水道管の不具合などをいい、法律的瑕疵であれば、建築基準法違反などが該当します。
- 瑕疵 →キズ、欠陥
- 心理的瑕疵 →精神的な抵抗・嫌悪を抱く
- 物理的瑕疵 →物理的な欠陥
- 法律的瑕疵 →法律の要件を満たさない
告知義務とその範囲
不動産の売買・賃貸を仲介する宅地建物取引業者には、重要事項説明において、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知する義務があります。
過去に人の死があったことも、この告知義務の対象になり得ます。
ただ、「過去に人が亡くなった事実は、すべて告知しなければならないのか」という点は長らく曖昧で、業者ごとの判断がバラバラでした。
そこで国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、告知の要否について次のような整理を示しています。
告知が原則不要とされるケース
- 老衰、持病による病死など、いわゆる自然死
- 転倒や誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の死
- 上記のような死が発生しても、発見が早く、特殊清掃や大規模リフォームが行われなかった場合
告知が必要とされるケース
- 自死、他殺、事故死など、自然死・日常生活での不慮の死以外の死
- 発見が遅れたことなどにより、特殊清掃や大規模リフォームが必要になった死（原因を問わない）
- 事件性、周知性、社会に与えた影響が特に大きい事案
いつまで告知が必要か
告知が必要なケースでも、時間の経過とともに扱いが変わります。
- 賃貸借取引：自然死・日常生活での不慮の死以外の死、または特殊清掃等が行われた死が発覚してから、概ね3年が経過すれば、原則として告知不要になります
- 売買取引：賃貸のような「3年」という一律の期間の定めはなく、事件性や社会的影響の大きさなどをふまえて、個別に告知の要否が判断されます
つまり、同じ「事故物件」でも、賃貸としてはすでに告知不要になっている物件が、売買では引き続き告知が必要とされることもあり得ます。
将来売却する可能性がある場合は、この違いを理解しておく必要があります。
また、事件・事故が発生したのが取引対象の部屋そのものではなく、集合住宅の共用部分（廊下やエレベーター等）や日常生活動線上ではない場所である場合は、特殊清掃等が行われた特別な事情がない限り、告知の対象外とされる傾向にあります。
事故物件のメリット・デメリット
メリット
- 家賃・価格が相場より安いことが多い
- 同じ予算でより広い部屋、より良い立地の物件を選べる可能性がある
デメリット
- 賃貸では、告知義務のある期間は借り手がつきにくく、空室期間が長引きやすい
- 売却でも、心理的な抵抗感から市場価格より下がる傾向がある
- 心理的な抵抗感の感じ方は、家族構成や信仰心、個人の価値観によって大きく異なる（同居する家族がいる場合、家族の同意が得にくいこともある）
見分け方・対策
内見時のチェックポイント
- 部屋全体が不自然にリフォームされていないか（床や壁だけ新しい、特定の箇所だけ設備が新調されている等）
- 近隣住民や管理会社に、それとなく聞いてみる
- 相場より明らかに安い場合は、理由を業者に直接尋ねる
事故物件検索サイトの活用
「大島てる」に代表される事故物件情報サイトでは、利用者からの投稿をもとに、過去に事件・事故があったとされる物件の情報が地図上に公開されています。
ただし、こうしたサイトの情報は利用者の投稿に基づくものであり、正確性や最新性が保証されているわけではありません。あくまで参考情報の一つとして扱い、最終的には不動産会社への確認や重要事項説明の内容で判断することが大切です。
契約前の重要事項説明書での確認
事故物件に該当する場合、告知義務があるケースでは重要事項説明書や契約書に記載されるのが通常です。
「告知事項あり」といった記載がある場合は、具体的にどのような事情があるのか、業者に遠慮なく質問しましょう。
事故物件に住む選択
心理的な影響をあまり気にしない人にとっては、事故物件はコストパフォーマンスの良い選択肢になり得ます。
相場より安い家賃・価格で、同条件の物件よりも良い立地や広さを確保できることがあるからです。
投資用物件として事故物件を購入する人もいます。
取得価格を抑えられる一方で、入居者募集の難しさや、将来売却する際の価格の下がりやすさといったリスクもあわせて考慮する必要があります。
実際に事故物件に住むことを選ぶ場合は、供養や清掃をきちんと行い、気持ちの整理をつけたうえで入居することをおすすめします。
私自身、学生時代に心理的瑕疵物件に住んだ経験がありますが、当時は家賃の安さを優先して選びました。
人によって感じ方は様々なので、家族と一緒に住む場合は、自分だけでなく同居する人の気持ちも考慮して判断することが大切です。
まとめ
- 心理的瑕疵物件とは、過去の事件・事故・自殺等により心理的な抵抗感が生じる物件のこと
- 孤独死自体は原則対象外だが、特殊清掃が必要になった場合は対象になる
- 告知義務の範囲は国土交通省のガイドライン（2021年10月公表）で整理されている
- 賃貸では概ね3年で告知不要になるが、売買には一律の期間の定めがない
- 家賃・価格の安さというメリットがある一方、心理的な抵抗感は人によって異なる
- 契約前は重要事項説明書を確認し、不明な点は遠慮なく質問することが大切
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の物件の告知義務の該当性については宅地建物取引業者にご確認ください。
