不動産の購入に係る諸費用にはどんなものがある？

不動産の購入前におすすめなのが資金計画です。

最初に資金計画をしないと、気に入った物件を基準にローンを組むことになり、その結果無理のあるローンを組んでしまった……なんてことはよくあります。

 

現在のローン金利は過去最低レベルの低金利なので、低い審査金利をもとに結構な融資を受けられるかもしれません。

しかし、ローンは長い期間にわたるものですから、子供の教育資金や自分の老後についても考えておかなければならないでしょう。

最初に資金計画を行うことで不動産探しの条件も絞ることができます。

 

意外と忘れがちなのが、不動産の購入には不動産価格以外にも費用が掛かるということです。

購入価額以外に掛かる費用は一般的に諸費用といわれていますが、不動産の購入では仲介手数料、事務手数料、登記費用など多くの諸費用が掛かります。

諸費用は、どういった物件を購入するかによっても異なりますが、およその目安として住宅価額の5％から10％程度かかるといわれています。

もし、購入する物件が中古物件であれば、さらにリフォーム費用も見積もっておくといいでしょう。中古物件の中にはリフォーム済みの物件あります。

 

あらかじめ諸費用を知っておかないと、頭金にする予定だった自己資金がほとんど諸費用に変わってしまい、購入計画が予定と違ってしまうこともあります。

 

住宅ローンを利用する、しないに関わらずかかる諸費用

住宅ローンを利用する、しないに関わらず、不動産の購入には諸費用が掛かります。

まず、不動産の売買契約時には、契約書に貼る印紙税がかかります。

 

そして、不動産仲介会社に支払う仲介手数料も必要です。

仲介手数料の支払い時期は、取引の完了時に支払ったり、半分だけ支払って残金は後日ということもあります。

 

所有権の移転登記をするので、登録免許税と司法書士への報酬が掛かります。

 

固定資産税・都市計画税は、1月1日に不動産を所有している人に対してかかるため、新旧所有者間で精算が必要です。

また、マンションの場合は、管理費・修繕積立金が掛かるので、引渡しから月末までの金額も日割計算が必要です。

 

不動産の購入の際に、火災保険の保険料が掛かります。

 

引渡し後は、不動産取得税や引っ越し代等が必要になります。

 

不動産の購入に掛かる費用

印紙代	売買契約時
仲介手数料	物件の3％+6万円+消費税（不動産の価格が400万円を超える場合）
所有権移転登記費用	司法書士の見積もりによる
固定資産税・都市計画税	1年分を12月31日までの日割計算
火災保険料	内容や保険会社の見積もりによる
引越し費用	荷物の量や距離など、引越し業者の見積もりによる
不動産取得税	固定資産課税評価の3％（軽減措置あり）
マンション関連	管理費・修繕積立金の費用

 

住宅ローンを利用する場合に掛かる諸費用

住宅は高額なので、ほとんどの人は住宅ローンを利用して不動産を購入しています。

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンに関する諸費用が加わります。

 

住宅ローンを利用する場合は、金銭消費貸借契約時に印紙税がかかります。

印紙税は課税文書にかかる税金で、印紙代は融資額によります。

 

フラット35を利用する場合は、建物が住宅金融支援機構の基準を満たす必要があるため、適合証明書の費用が掛かります。

適合証明書は検査機関によりますが、5万円程度かかります。

 

抵当権を設定するので、抵当権設定の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）も掛かります。

抵当権は、住宅ローンを支払わなかった時に備えて設定されます。抵当権を設定すれば、滞納などがあった時に債権者は実行して弁済を受けれます。

 

さらに住宅ローンを利用するための事務手数料、保証料がかかります。

事務手数料は、固定額の金融機関があれば、融資額の1～2％といった金融機関もあります。

保証料も、融資額の2％だったり、金利上乗せされる場合があるなど金融機関によって違います。

 

不動産会社によっては、住宅ローンの手続きに手数料がかかるケースもあるようで、その場合は十数万円～数十万円かかります。

 

ローン利用によってかかる費用

印紙代	金銭消費貸借契約時
融資事務手数料	数万円、融資額の1～2％のものがある
ローン手数料（不動産会社に支払う手数料）	かからないところが多い、掛かる場合は十万～数十万円？
保証料	融資額の2％を一括払い、金利上乗せなど
抵当権設定登記費用	登録免許税と司法書士報酬、司法書士の見積もりによる

場合によっては、リフォーム費用、水道工事代金などもかかります。

 

主な登録免許税

●所有権（保存1000分の4、相続・合併による移転1000分の4、それ以外の移転1000分の20）

●地上権・賃借権（設定1000分の10、相続1000分の2、相続合併以外1000分の10）

●地役権（承役地1筆につき1,500円）

●抵当権（設定1000分の4、相続1000分の1、相続合併以外の移転1000分の2）

※抵当権は債権額、他は不動産の価額。一定の要件を満たすと軽減税率の適用があります。

 

おわりに

仲介会社を通すと、仲介手数料が百万円以上になることも普通です。

だからといって新築マンションが安くつくかというとそうとばかりは言えません。

新築マンションなどは仲介手数料がかからないことが普通ですが、新築マンションの場合は販売価格に報酬費用が含まれており、加えて広告費や人件費、モデルルーム費用も含まれています。

新築マンションが購入した時点で資産価値が激減するのはこういった理由です。

 

ときどき不動産会社のチラシで頭金がなくても家が買えますといったものがありますが、頭金は住宅自体の金額に充てる部分をいうので諸費用とは全く違うものです。

 

自己資金と諸費用、頭金は似ているところもあるので、自己資金を頭金と勘違いしている人は多いです。

例を挙げると、自己資金が500万円の人は、諸費用が300万円掛かれば頭金は200万円になります。

フラット35では、頭金を1割以上入れれば適用金利が下がります、頭金にするつもりが諸費用がかかってしまい、予定と違ってしまった……なんてこともありえます。

 

リフォームを予定している人は、リフォーム費用も別途必要になるので資金計画は大切です。

資金計画が適当なほどローン破綻を招くリスクが高まります。

いずれにしても返済していける範囲でローンを借りることが大事です。