自分がお金を出して購入したものについて、外野から使い方を指図されたら普通の人はいい気はしないと思います。
怒りっぽい人なら指図されたら相手を殴ってしまうかもしれません。
世の中には、自分でお金を出して購入したものであっても使い方について様々な制限を受けるものがあります。それが不動産です。
「この土地を買ったのだから、何を建てようが俺の勝手だ」は通用しないのです。
例えば、建物を建てる時に制限を受けるのはご存じだと思いますが、それ以外にも様々なルールがあります。
建物を建築する場合に主な制限を受けるのは建築基準法によるものです。
建築基準法では、建築物の敷地・設備・構造・用途についての最低基準を定めています。
不動産は、街の美観にも影響しますし、日当たりの問題もあります。
地域でルールを決める建築協定というものもあります。
建物を建てる際に影響する容積率と建ぺい率の話
建物を建てる際には、建ぺい率と容積率というものが関係します。
建ぺい率と容積率は、用途地域や前面道路とも関係します。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積のことをいいます。
土地の面積に対して建物が建っている面積の割合をいい、建物の1階部分をイメージすると分かり易いと思います。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積のことをいいます。
土地の面積に対する建物全体の面積の割合です。
これだけだと分かりにくいので、例を挙げて説明しましょう。
例えば、２００㎡の土地があって、その土地の建ぺい率が５０％、容積率が１００％の土地がある場合です。
この場合であれば、建物の建ぺい率が50%なので200㎡の50%で100㎡になり、容積率は100%なので土地面積と同じく延べ床面積は200㎡になります。
建ぺい率には、防火地域に耐火建築物を建てた場合や、一定の要件を満たした角地の場合は、建ぺい率に１０％が加算されるといった特例もあります。
容積率にも一定の駐車場や地下が容積率の計算から除かれることがあります。
ただし、容積率は前面道路の幅員によって建物の延べ床面積が制限されることがあります。
例えば100㎡の土地の容積率が200％だった場合は200㎡まで認められる計算ですが、前面道路の幅員が4ｍの場合は、前面道路の制限をうけるため、160㎡までの延べ床面積の建物までしか建てられなくなります。
不動産の公告には、建ぺい率と容積率は必ず記載されてるので、参考にしてみてください。
建物を建てる場合に制限を受ける土地にはどんなものがあるか
土地に建物を建築する場合には、建築基準法等の法令による制限を受ける場合があります。
また、地域で決めた取り決めが、後から引っ越してきた人に対しても効力を発揮することもあります。
不動産を購入する前に、こういった制限があることを知っておくとよいでしょう。
セットバック
建築基準法には、建物を建築する際は４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道するという、いわゆる接道義務があります。
前面道路の幅員が４ｍ未満の場合は、前面道路の中心から両方向に２ｍずつの部分には建物を建てることが出来ません。
このことをセットバックといいます。
セットバック部分の面積は利用できないので、建ぺい率や容積率の計算に算入することもできません。
再建築ができない不動産
接道義務を果たしていない場合や用途地域が市街化調整区域であるといった場合には、建物を建てることが出来ないこともあります。
このような再建築不可の土地は、一般的に住宅ローンの融資もほとんどうけられません。
そのため、相場より安い値段で売りに出されることがあります。
近隣の土地と比較してもかなり安いので、反響をとるために敢えて広告にする不動産会社もあります。
再建築不可の物件は、不動産価値が低いですが、価格が大変安いことから興味を持つ人は多かったりします。
ただ、営業としてはこういった物件で問い合わせがあっても、なかなか契約に至らないことがほとんどです。
ただし、解体せずにリフォームをすることで長持ちさせることは出来ます。いわゆる大規模リフォームですが、限度はあります。
接道義務を果たしていない土地も、隣地を購入して建物を建てられるようにすることはできます。この場合は限定価格になるのが一般的です。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、都市計画における市街化を抑制する地域のことをいいます。
市街化を抑制する地域ですので、原則としてその土地には建物を建築することが出来ません。
農家といった場合や許可を受けて建てることができる例外もあります。
市街化調整区域は、安い値段でしか売れなかったり、なかなか売れないことも多いです。
不動産業者の中には、市街化調整区域の買取を積極的に行っているところもあります。
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但し書き（43条2項認定・許可制度）
但し書きとは、建築基準法の道路に接道していないが、特定行政庁の許可を受けて建築できるものをいいます。
但し書きと呼ばれる土地は、建築基準法上の道路には該当しないため、将来必ずしも再建築できるといった保証がありません。
近隣より安い金額で市場に出てくる物件の一つが但し書きです。
道路ではなく、空き地の扱いです。
2019年の改正により、43条但し書きが、公平性や客観性を担保するために、1号の認定制度・2号の許可制度になりました。
建築基準法43条 建物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。
２．前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
一が認定制度、二が許可制度です。
今回のまとめ
不動産は自己の所有であっても様々な法令上の制限を受けます。
マンションの場合は、区分所有法やマンション管理適正化法、建て替え円滑化法等の法律の対象になります。また、組合員は管理規約や総会の決議を遵守する義務があります。
