不動産を売却する際、一般の方はほとんどの場合、不動産会社に仲介を依頼します。
このとき、売主と不動産会社の間で締結するのが媒介契約です。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社は物件の調査・広告掲載・買主の探索・価格交渉などの売却活動を行う義務を負います。
売主側から見ると、媒介契約の締結が売却活動のスタートラインです。
媒介契約は法律（宅地建物取引業法）で規定されており、契約内容を記載した書面を不動産会社が作成して売主に交付する義務があります。
なお、賃貸の仲介では法律上の媒介契約書の交付義務はありません。
この記事で分かること
- 媒介契約の3種類（一般・専任・専属専任）の違い
- レインズ登録義務・報告義務の違い
- 売主が自分で買主を探せるかどうか
- 仲介手数料の上限の仕組み
- 売主がどの媒介契約を選ぶべきかの判断基準
媒介契約書に記載される主な内容
媒介契約書には、宅建業法で定められた以下の事項が記載されます。
| 項目 | 内容 |
| 物件の表示 | 所在・地番・種類・構造など物件を特定する情報 |
| 売り出し価格 | 売主が決める価格（業者は過去の取引事例などをもとにアドバイス） |
| 媒介契約の種類 | 一般・専任・専属専任のいずれか |
| 有効期間・解除条件 | 専任・専属専任は最長3か月 |
| レインズへの登録 | 登録義務の有無と登録期限 |
| 報酬（仲介手数料） | 上限額の明示 |
3種類の媒介契約を比較する
一覧表
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 複数社への依頼 | できる | できない | できない |
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| 有効期間 | 制限なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
| レインズ登録義務 | なし（任意） | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 売主への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
一般媒介契約
特徴
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
依頼できる会社数に制限はありません。
メリット
- 複数社が競って買主を探すため、幅広い売却活動が期待できる
- 特定の会社に依存しないためリスク分散になる
- 契約期間に法律上の上限がない
デメリット
- 不動産会社に報告義務がないため、売却活動の進捗が分かりにくい
- 1社が確実に売れるか分からないため、各社の売却への積極性が下がりやすい
- 広告費をかけた活動をしてもらいにくい
一般媒介の「明示型」と「非明示型」
一般媒介には2種類あります。
- 明示型：他の不動産会社にも依頼していることを各社に開示する義務がある
- 非明示型：他社への依頼を開示する義務がない
こんな場合に向いている
- 人気エリア・希少物件で買主が見つかりやすい場合
- 複数社を競わせて最良の条件を引き出したい場合
専任媒介契約
特徴
依頼できる不動産会社は1社のみですが、売主が自分で買主を見つけることはできます（自己発見取引が可能）。
メリット
- 1社が責任を持って売却活動を進めるため、積極的な営業が期待できる
- 2週間に1回以上の報告義務があるため、進捗が把握しやすい
- 契約から7日以内にレインズへの登録が義務付けられるため、他の業者にも情報が流通する
デメリット
- 1社しか依頼できないため、その会社の力量に依存する
- 囲い込みのリスクがある（後述）
こんな場合に向いている
- 一般的な売却で最もバランスが良い契約形態
- 実務上、最も多く選ばれているのが専任媒介
専属専任媒介契約
特徴
依頼できる不動産会社は1社のみで、売主が自分で買主を見つけることもできません。
最も制約が多い契約形態です。
メリット
- 1週間に1回以上の報告義務があり、3種類の中で最も報告頻度が高い
- 不動産会社が積極的に売却活動を進める動機が最も強い
デメリット
- 自己発見取引ができないため、知人への売却などの自由度がない
- 囲い込みのリスクが最も高い
こんな場合に向いている
- 任意売却など、特殊な事情がある売却
- 不動産会社に完全に売却活動を委ねたい場合
囲い込みに注意する
専任媒介・専属専任媒介の注意点として、囲い込みのリスクがあります。
囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が、他の会社に買主を紹介させずに自社だけで売主・買主の両方から仲介手数料を受け取ろうとする行為です。
囲い込みが起きると、本来集まるはずだった買主候補が少なくなり、売却機会が減る・価格が下がるなどのデメリットが売主に生じます。
囲い込みが疑われる兆候
- レインズに登録されているが、他の業者からの問い合わせをはぐらかす
- 内見希望者に「申し込みが入っている」と虚偽の説明をする
- 売却活動の報告が具体性に欠ける
囲い込みの疑いがある場合でも、確証がなければ媒介契約の有効期間満了を待って契約を終了し、別の会社に依頼する方が賢明です。
仲介手数料の上限
売買の仲介手数料には法律で上限が定められています。
| 売買価格400万円超の場合 | 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
| 売買価格200万円超400万円以下の場合 | 売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 売買価格200万円以下の場合 | 売買価格 × 5% + 消費税 |
| 低廉な空家等（売買価格800万円以下）の特例 | 2024年7月の改正により、売買価格800万円以下の物件については、売主・買主のどちらからも最大30万円（税別）まで受け取ることができるようになりました。 |
仲介手数料は売主・買主の両方が負担するのが基本です。
「仲介手数料は買主だけが払うもの」という誤解が多いですが、売主も同じく上限額の範囲内で支払います。
売主はどの媒介契約を選ぶべきか
| 状況 | おすすめの契約 |
| 一般的な売却・バランスを重視 | 専任媒介 |
| 人気エリアで買主が見つかりやすい | 一般媒介 |
| 早期売却を最優先にしたい | 専任媒介・専属専任媒介 |
| 知人への売却も検討している | 専任媒介（自己発見取引が可能） |
| 任意売却など特殊な事情がある | 専属専任媒介 |
実務上、最も多く選ばれているのは専任媒介契約です。
1社に責任を持って活動してもらいながら、進捗報告を受けられるバランスの良い契約形態です。
まとめ
- 不動産売却では売主と不動産会社の間で媒介契約を締結する
- 媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類がある
- 専任・専属専任は1社のみへの依頼・最長3か月の有効期間
- 専任は7日以内、専属専任は5日以内にレインズへの登録が義務付けられる
- 報告義務は専任が2週間に1回、専属専任が1週間に1回
- 囲い込みのリスクに注意。疑わしい場合は契約期間満了後に別の会社へ
- 一般的な売却には専任媒介がバランスが良い
本記事は宅地建物取引士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士・マンション管理士が監修しています。 詳細は各専門家または国土交通省にご確認ください。
