アパートやマンションといった部屋の賃借人は、部屋を借りる対価として家賃を納付することになります。
不動産の賃貸にあたって賃貸人と賃借人とで様々な取り決めをしたものが契約書です。
その他に賃借人には民法上、原状回復義務と善管注意義務といわれる義務を負います。
賃貸借契約の退去時に、最もトラブルになりやすいのが「原状回復」をめぐる費用負担です。
敷金がいくら返ってくるのか、どこまでを借主が負担するのかは、借主・貸主の双方にとって重要な問題です。
この記事では、原状回復義務の基本を、2020年に施行された改正民法と国土交通省のガイドラインをもとに整理します。
この記事で分かること
- 原状回復義務・善管注意義務とは何か
- 通常損耗・経年変化は誰の負担か(改正民法のルール)
- 国土交通省ガイドラインによる借主負担・貸主負担の目安
- 敷金の扱いと、貸主・借主それぞれの注意点
原状回復義務と善管注意義務
部屋を借りている人を賃借人(借主)といいます。
借主は家賃を支払うほか、民法上「原状回復義務」と「善管注意義務」を負います。
原状回復義務
原状回復義務とは、借りていた物を返すときに、元の状態に戻して返す義務のことです。
ただし「元の状態」とは新品同様という意味ではありません(後述)。
善管注意義務
善管注意義務とは、「善良な管理者の注意」をもって部屋や設備を使う義務のことです。
難しく考える必要はなく、常識的な範囲でていねいに使うこと、と理解すれば十分です。
設備が壊れたり不具合が出たりしたときは、放置せず管理会社や貸主に連絡することが大切です。
借主がわざと、あるいは不注意で設備や備品を壊した場合は、借主の負担になります。
通常損耗・経年変化は借主負担に含まれない(改正民法)
原状回復で最も重要なポイントは、ふつうに住んでいて生じる傷み(通常損耗)や、時間の経過による劣化(経年変化)は、借主の原状回復義務に含まれないということです。
この考え方は、以前は国土交通省のガイドラインや判例で示されていましたが、2020年4月に施行された改正民法で条文として明文化されました(民法621条)。
借主が負担するのは、通常の使用を超える損傷、つまり借主の故意・過失や善管注意義務違反などによって生じたものに限られます。
整理すると次のようになります。
| 区分 | 例 | 負担 |
| 経年変化 | 日照によるクロスや畳の変色 | 貸主 |
| 通常損耗 | 家具設置によるカーペットのへこみ、家電裏の電気焼け | 貸主 |
| 通常の使用を超える損傷 | 借主の不注意・故意による傷、汚れの放置によるシミ・カビ | 借主 |
このため、常識的に使用し、汚れを放置しなければ、敷金が返ってこないということは通常ありません。
国土交通省ガイドラインによる目安
トラブルが多いことを受けて、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。
ガイドラインは法律そのものではありませんが、負担区分の実務的な目安として広く参照されています。
主な例を場所別に整理します。
床(フローリング・畳・カーペット)
| 主に貸主負担 | 主に借主負担 |
| 畳の表替え・裏返し(経年・通常使用) | 借主の不注意でつけた傷・汚れ |
| 家具設置によるへこみ・設置跡 | こぼした飲み物を放置して生じたシミ |
| フローリングの日焼け・色落ち | 冷蔵庫下のサビを放置して生じた汚損 |
壁・天井(クロス)
| 主に貸主負担 | 主に借主負担 |
| 家電の電気焼け(裏の黒ずみ) | タバコのヤニ・においによる変色 |
| 画びょう程度の穴 | くぎ・ネジなど下地に達する穴 |
| 通常使用によるクロスの変色 | 結露を放置して生じたカビ・シミ |
建具・設備など
| 主に貸主負担 | 主に借主負担 |
| 経年・自然による建具やガラスの劣化 | ペット飼育による傷・におい(条件による) |
| 設備の寿命による交換 | 鍵の紛失による交換費用 |
| ハウスクリーニング(特約がない場合) | 換気扇・コンロまわりの油汚れの放置 |
⚠️個別の事案では、使用状況や契約内容によって判断が分かれることがあります。
上の表はあくまで一般的な目安です。
敷金の扱い(改正民法)
敷金は、家賃の滞納などに備えて借主が貸主に預けるお金です。
改正民法では敷金の定義と返還ルールも明文化されました(民法622条の2)。
貸主は、賃貸借が終了して借主が物件を明け渡した後に、未払い家賃や借主負担の原状回復費用などを差し引いた残額を、借主に返還します。
預かったお金を目的外に使うことは認められません。
差し引かれた金額に納得がいかない、という形でトラブルになるケースが多いため、退去時の精算内容は明細で確認することが大切です。
15年以上前になりますが、当時は敷金を全額自分のために使い込む貸主もいました。
結局、訴えられてましたが、敷金がどういうものか分かってない貸主はいます。
借りる側も、原状回復をどこまで負担するかを知らないと損する可能性があります。
特約はどこまで有効か
実務では、「ハウスクリーニング代は借主負担」といった特約が設けられることが多いです。
通常損耗の負担を借主に求める特約は、ただ契約書に書いてあるだけでは有効とは限りません。
一般に、借主がその内容を具体的に認識し、合意していることなどが求められると考えられているからです。
このため、貸主・管理側は、契約時に負担範囲をわかりやすく説明し、借主の合意を得ておくことが、後のトラブル防止につながります。
借主側も、契約前に特約の内容を確認しておくことが大切です。
貸主・借主それぞれの視点
借主の視点
常識的に使い、汚れや不具合を放置しないことが基本です。入居時の傷や汚れは写真などで記録しておくと、退去時の精算で役立ちます。
貸主の視点
原状回復の負担をめぐる対立は、入居者とのトラブルや空室期間の長期化につながることもあります。近年は空室リスクのほうが経営上の課題となる場面も多く、負担範囲を契約時に明確にし、ガイドラインに沿った精算を行うことが、結果的に安定した賃貸経営につながります。
まとめ
- 通常損耗・経年変化は借主負担に含まれない(改正民法621条で明文化)。
- 借主が負担するのは、通常の使用を超える損傷(故意・過失・善管注意義務違反など)。
- 国土交通省ガイドラインは負担区分の実務的な目安。
- 敷金は明け渡し後に、借主負担分を差し引いて返還される(民法622条の2)。
- 通常損耗を借主負担とする特約は、借主の明確な認識と合意などが必要。
ガイドラインで挙げられた例をそれぞれ見ていきましたが、常識的な部屋の使用をして、汚れを放置しなければ、原状回復費用を恐れることはありません。
あとはクリーニング費用の範囲をどこまで負担するかといった特約の問題です。限度はありますが契約自由の原則により、通常損耗を賃借人に負わせることも可能だからです。
ご注意
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の契約・紛争に関する法的助言ではありません。原状回復の負担区分は、契約内容や個別の事情によって判断が分かれることがあります。具体的なトラブルについては、契約書の内容を確認のうえ、お住まいの自治体の相談窓口や弁護士などの専門家にご相談ください。記載の制度は執筆時点のものです。
