不動産の取引では、聞き慣れない専門用語と接したり、普段の生活では馴染みのないことも行われます。
普通の人は不動産を売却することに慣れておらず、不動産の購入はスーパーで大根を買うのとは訳が違います。
詐欺業者や悪徳業者は、消費者との知識に差があることを活かして、難しい聞きなれない言葉を用いて専門家を装い安心させます。
悪徳業者は、消費者との知識や経験の差を利用して、委託費用、広告費用、測量費用などといって金銭を請求してきます。
金銭を支払ってからでは遅いので、過去の手口を知り、少しでも詐欺を見抜けるようにすることが大切です。
この記事から分かること
- 不動産所有者の不安に付け込む悪徳業者の典型的な手口
- サブリース契約でよくあるトラブルの内容
- 「囲い込み」という仲介業者の問題行為の仕組み
- 積水ハウス地面師事件から学べる教訓
- 不動産売却で知っておきたい専門用語（媒介契約の種類、レインズ、契約不適合責任など）
悪徳業者は消費者の不安に付け込む
「田舎のお父さんが亡くなって不動産を相続したのはいいけど、固定資産税もかかるし、修繕も必要みたいだし、最近では空き家に勝手に住み着く人もいるって聞くし、安くてもいいから処分できないかしら」
悪徳業者は、こういった所有者の不安や悩みに付け込んで「間違いなく〇〇〇万円以上で売れますよ、ただし広告費用が〇〇万円必要です」と高額な請求をしてきます。
売却が難しい不動産を相続したと悩んでいた所有者は、数十万円の費用で不動産を処分でき、さらに何百万円も手に入るわけですから渡りに船です。
悪徳業者は数十万円が目的なので、所有者が金銭を支払った後にいくら連絡を取っても二度と通じることはありません。
かつては不動産を持っているだけで値上がりする時代もありましたが、地方の不動産の中には、無償でも引き取り手がつかない物件が増えています。
不動産は所有しているだけで税金や修繕費がかかり、区分所有マンションであれば専有部分の修繕費に加えて管理費・修繕積立金もかかります。
なお、数十万円程度の費用で不動産を引き取る業者が実在するのも事実で、すべてが悪徳業者というわけではありません。
判断が難しいケースもあるため、温泉地のマンションや地方の投資用物件などで実際に詐欺被害が発生していることを踏まえ、消費者庁などの注意喚起情報も参考にしながら慎重に見極める必要があります。
家賃の不安に付け込むサブリース業者もいる
昨年は、サブリース契約によるトラブルがニュースで連日取り上げられましたが、消費者庁はサブリースについても注意を促しています。
サブリース自体は詐欺ではありませんが、サブリース契約によるトラブルは後を絶ちません。
サブリース契約は、サブリース業者がアパートを一括して借り上げ、一定の賃料を保証するといった契約です。
所有者にとっては、一定の賃料を確保でき、管理も業者が行ってくれるので手間がかからないように見えます。
老後資金への不安を背景に、不労所得に関心を持つ人が増えていることもあり、「一定の家賃を約束し、管理の手間もかからない」という謳い文句で投資物件の取得を勧めるサブリース業者も見られます。
しかし、実際には賃料の減額をめぐってトラブルになるケースが多く、所有者が減額に応じない場合に契約を解約されるといった問題も起きています。
また、所有者が物件を売却しようとサブリース契約の解約を申し出ても、解約までに何か月もかかったり、解約料を求められたりするケースも報告されています。
不動産売却をめぐる詐欺の実例
売却をめぐって、さまざまな名目で金銭を支払わせようとする悪質な業者の実例には、次のようなものがあります。
- 「亡くなった父が不動産を保有していたことが分かった」と電話があり、売却の提案とともに委託費用を請求された
- 「間違いなく3,000万円で売れる」と言われ、広告料として数十万円を支払わされた
- 「この不動産の購入希望者がいる」と言われ、測量費用として数十万円を支払わされた
- 遠方の業者から突然連絡があり、亡父が所有していた土地の売却を持ちかけられ、広告費・委託費の名目で数十万円を支払わされた
近年は高齢化が進み、相続によって実家の不動産を取得する人も増えています。
相続した建物は、保有しているだけで維持費がかかり続け、いわゆる「負動産」になってしまうこともあります。
こうした事情を抱える所有者に対し、「間違いなく売れる」「買い手がいる」「買い取る」などと言葉巧みに近づいてくるのが悪徳業者の典型的な手口です。
売却自体が難しい物件（リゾート地のマンション、人口減少が進む地域の別荘、売却が難しい土地など）も増えており、「安くてもいいから早く処分したい」と考える所有者につけ込む形で被害が起きています。
囲い込みはなくなってない
大手不動産で行われていたのが囲い込みといわれる行為です。
不動産の売却では、レインズ（指定流通機構）に物件情報を登録することで、不動産業者間に情報が行き渡り、買主を早く見つけやすくなります。
しかし、依頼を受けた仲介業者が、他の不動産業者からの問い合わせに対し、購入希望者がいないにもかかわらず「契約予定」「申し込みが入っている」「商談中」などと偽って紹介を断る行為があります。これが「囲い込み」と呼ばれる問題行為です。
仲介業者は、売主・買主の双方を自社で見つけられれば、双方から仲介手数料を得られます（いわゆる両手仲介）。
他社が買主を見つけてしまうと、売主側からしか手数料を得られないため、こうした囲い込みが行われています。
囲い込みの結果、物件がなかなか売れず、価格を引き下げざるを得なくなるケースが続出しています。
専門家でもだまされた地面師事件
2017年、大手ハウスメーカーの積水ハウスが、組織的な「地面師」グループに騙され、東京都品川区西五反田の約600坪の土地取引をめぐって多額の金銭をだまし取られる事件が起きました。
地面師グループは印鑑証明書やパスポートを偽造し、土地の所有者になりすましていました。
積水ハウス側が地面師グループに支払った金額は約63億円とされていますが、その後、一部資金の回収があり、最終的な損失額は約55億5,900万円と報じられています。
この事件では、不動産業者だけでなく司法書士や弁護士も本人確認をすり抜けられており、法律・不動産のプロが揃って見抜けなかった点が大きな衝撃を与えました。
取引対象となった土地は、数年前まで旅館として営業していましたが、事件当時は廃業していました。
不動産業者が買い取りを持ちかけても、実際の所有者は「自分の代で土地を手放すつもりはない」として、これまで一貫して話を断っていたとされています。
地面師グループは、登記簿を確認して抵当権の設定がないことに着目したとみられています。
抵当権が設定されていると金融機関が関与するため、本人確認がより厳格になり、地面師にとっては都合が悪くなるためです。
この事件を教訓に、不動産業界では、高額取引における本人確認の方法（納税状況の確認、近隣関係者への聞き取りなど、複数の経路での確認）が見直されるきっかけになったとされています。
売却するときに知っておきたい専門用語
不動産取引では、専門用語もよく出てきます。
不動産の売却をトラブルなく行うためにも、最低限知っておいた方がよい専門用語もあります。
宅地建物取引業法
不動産会社が、土地建物の取引を行うときは、宅地建物取引業法の規定を守らなければなりません。
不動産会社と一般消費者との間には、知識や経験に差があるので、法律によって消費者を保護しています。
宅地建物取引業の健全な発達を促進し、購入者の利益保護と宅地および建物の流通の円滑化を図ることを目的とした法律です。
宅地建物取引業者
宅地建物取引業を営むには、宅地建物取引業者としての免許が必要です。
開業にあたっては、営業保証金として法務局に1,000万円（本店の場合）を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金として本店60万円（支店は1店舗につき30万円）を納付するかのいずれかの方法をとります。
保証協会に加入する場合も、一定の費用負担は発生します。
宅地建物取引業者は、事務所内の見やすい場所に「宅地建物取引業者票」を掲示する義務があります。
これが確認できない場合、無登録の業者である可能性があるため注意が必要です。
宅地建物取引士（宅地建物取引主任者）
宅地建物取引士は、不動産取引を円滑するための国家資格の専門家です。
以前の名称は、宅地建物取引主任者でしたが、名称変更によって宅地建物取引士となりました。どちらの名称であっても意味は同じです。
宅地建物取引士になるには、合格率１５％～１８％の試験に合格して、実務経験を満たしたうえで登録が必要です。
契約の前に行う重要事項説明は、宅地建物取引士にしか行うことができません。
不動産媒介業者
売主から希望を聞いて不動産の売却や媒介を行う不動産業者です。
媒介は仲介ともいい、売主から売却の依頼を受けたり、購入希望者から依頼を受けて不動産を探して紹介します。
売主から依頼を受けて売却活動を行う媒介業者、購入希望者から依頼を受けて不動産を探す媒介業者といったように、一つの取引に売主側の媒介業者と買主側の媒介業者が存在することもあります。
不動産の媒介契約
売却や購入の媒介依頼を受けた不動産業者は、トラブル防止に備えて宅地建物取引業法に定める媒介契約書を交付しなければなりません。
媒介契約書には、売買であれば一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類があります。
| 媒介契約の種類 | 依頼できる業者数 | 自己発見取引 | 業者からの報告義務 |
| 一般媒介契約 | 複数社に依頼可能 | 可能 | 特になし |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 可能 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 不可 | 1週間に1回以上 |
レインズ（指定流通機構）
指定流通機構とは、通称レインズといわれる不動産業者のみ利用できるサイトです。
専任媒介と専属専任媒介の媒介契約を締結した場合は、このレインズに登録が必要です。
一社だけより複数の業者に依頼した方がいいのではないかと思うかもしれませんが、このレインズがあれば不動産業者は情報を共有することができます。
依頼は一社ですが、購入者を探すのは不動産業者全体で行うことになります。
どこの不動産業者も扱っている物件が同じになるのは、このレインズがあるためです。
公募売買と実測売買
売却する場合に、登記簿に記載された面積で売買することを公募売買、測量をして実測で売買することを実測売買といいます。
登記簿と実測が違うことはよくあります。
公募売買は、追加費用がかかりませんが、実測との間に差がある可能性があります。
実測面積は、決済までに実測による売買代金の過不足の調整を行いますが、測量費用がかかり、どちらが負担するかといった問題があります。
また、隣地所有者との打ち合わせや確定測量図作成の官民査定などによって時間がかかります。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）
売却した土地・建物に瑕疵（欠陥・不具合）があった場合の責任を瑕疵担保責任といいます。
2020年4月1日からは契約不適合責任となり、以前は責任の追及のために隠れた瑕疵が必要でしたが、改正により隠れたものでなくても構わなくなりました。
ただし、特約で売主の責任を一定の範囲に限定するのは可能とされていますから、今までと実務的には違わないことになります。
今回のまとめ
☐ 不動産業者には宅地建物取引業者票の掲示義務があり、見当たらない場合は要注意
☐ 「間違いなく売れる」「買い取る」と費用を請求してくる業者には慎重に対応する
☐ 「囲い込み」は会社の規模を問わず起こり得る問題行為
☐ 積水ハウス地面師事件のように、プロでも見抜けない巧妙な詐欺が存在する
☐ 媒介契約の種類・レインズ・契約不適合責任など、基本的な専門用語を知っておく
☐ 不安や疑問があれば、全日本不動産協会・消費生活センター・国民生活センター等に相談する
