賃貸のトラブルで多いのが、退去の際の原状回復についてです。
賃貸物件に入居している人も、カーペットにジュースをこぼしてしまったり、壁にくぎを打ちつけて穴が開いてしまった等、住んでるときは気にしなかったものが、いざ退去するとなると気になるものです。
賃貸アパートの部屋内でタバコを当たり前のように吸ってるけど、これって退去のときに何か言われたりしないかな……？
退去する際に、こういう場合はどうなるんだろうかといろいろ疑問がわくこともあると思います。
この記事から分かること
- 原状回復義務とは何か、国土交通省ガイドラインの位置づけ
- 経年劣化・通常損耗と、借主の故意・過失による損耗の違い
- 床・壁天井・建具・設備ごとに、借主負担・貸主負担の分かれ目
- 敷金トラブルを防ぐために、入居中に気をつけたいポイント
借主の原状回復義務とは
借主がどこまで負担すればいいのかは、専門用語で「原状回復義務」と呼ばれています。
借主の原状回復義務については、過去にトラブルが多いことから、国土交通省は原状回復義務についてのガイドラインを公表しています。
あくまでもガイドラインなので法律とは違う点に注意が必要ですが、ガイドラインは行政の指標となり、賃貸では参考にされるケースが多いです。
賃貸でガイドラインが引用されることがよくあるので、知っておいて損はありません。
原則の考え方｜経年劣化は貸主負担、故意・過失は借主負担
ガイドラインの基本的な考え方は、「経年劣化・通常の使用による損耗は貸主負担」「借主の故意・過失、善管注意義務違反による損耗は借主負担」というものです。
以下、部位ごとに具体例を見ていきます。
床（畳・フローリング・カーペット）
| 負担者 | 具体例 |
| 貸主が負担するのが妥当 | 畳の裏返し・表替え、フローリングの色落ち、畳の変色、フローリングのワックスがけ、家具を設置したことによるカーペットのへこみ・跡 |
| 借主が負担する可能性がある | こぼした飲み物をそのままにした場合のシミ、冷蔵庫下のサビを放置したことによる汚損 |
| 借主が負担するもの | 借主の不注意によるフローリング・畳の色落ち、故意の落書き、引っ越し作業で生じたキズ |
床に限らず、いわゆる経年劣化とされるものは貸主が負担するのが妥当とされる一方、こぼした飲み物を放置する、冷蔵庫下のサビを放置するといった「その後の手入れを怠ったこと」による汚損は、借主負担とされる可能性があります。
故意・過失によるキズは、通常の使用の範囲を超えるものとして借主負担です。
壁・天井
| 負担者 | 具体例 |
| 貸主が負担するのが妥当 | テレビ・冷蔵庫の背面による黒ずみ、画びょうの穴、通常使用によるクロスの変色、エアコン設置による穴 |
| 借主が負担する可能性がある | 台所の油汚れ、結露を放置したことによるカビ・シミ、エアコンの水漏れによる壁の腐食 |
| 借主が負担するのが妥当 | タバコのヤニ、釘・ねじの穴、備え付けの照明用コンセントを使わず天井に直接取り付けた照明器具 |
台所の油汚れは、使用後に清掃すべきものとされます。
結露や水漏れは通常の生活でも発生し得ますが、放置せずに拭き取るなどの対応をしていたかどうかが分かれ目になります。
タバコのヤニは通常の使用の範囲を超えるとされ、建物が禁煙の場合は用法違反にもあたります。
画びょう程度であれば問題ありませんが、釘やねじで壁に穴を開ける行為は、通常の使用を超えるものとされています。
建具（ふすま・柱・網戸など）
| 負担者 | 具体例 |
| 貸主が負担するのが妥当 | 地震によるガラスの破損、自然劣化によるガラスの亀裂、網戸の張り替え |
| 借主が負担するもの | ペット飼育によるキズ・汚損、故意の落書きによる汚損 |
貸主には、借主が部屋を使用収益できるよう配慮する義務があります。
地震による損傷は借主の責任ではなく、自然劣化によるガラスの亀裂も同様です。
網戸の張り替えは、次の入居者を確保するための物件維持管理の一環とされ、貸主負担が妥当とされています。
一方、ペット飼育によるキズは、ペットの飼育が誰にでも当てはまる「通常の使用」とはいえないことから、借主負担とされます。
ペット可の物件であっても、キズの補修費用は借主が負担するのが一般的です。
ペット不可の物件で無断飼育した場合は、用法違反として契約解除の原因にもなり得ます。
設備・その他
| 負担者 | 具体例 |
| 貸主が負担するのが妥当 | ハウスクリーニング、エアコンの内部洗浄、浴槽・風呂釜の交換、鍵の交換、設備の交換（経年劣化によるもの） |
| 借主の手入れが原因とされるもの | ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れ、風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ |
| 借主が負担する可能性が高いもの | 不適切な手入れ・用法違反による設備の破損、鍵の紛失、戸建て賃貸における庭の雑草 |
ハウスクリーニングやエアコン洗浄は、次の入居者確保のために行われる性質のものとされ、貸主負担が妥当とされています。
ただし、鍵の交換については、ガイドライン上は貸主負担が妥当とされているものの、実務上は借主負担とされているケースも多く見られます。
ガスコンロ周りの油汚れや水回りの水垢・カビは、借主が日常的に清掃すべきものとされ、清掃を怠って汚損が生じた場合は善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いとされています。
戸建て住宅を賃貸した場合の庭の雑草についても、ガイドラインでは「草取りが適切に行われていない場合は、借主の善管注意義務違反に該当すると判断される場合が多い」とされており、実際に借主の善管注意義務が争われた判例もあります。
個別の対応については、管理会社に確認するのが確実です。
まとめ｜トラブルを避けるために
ガイドラインの考え方を踏まえると、常識的な範囲で部屋を使用し、油汚れや結露などを放置しないことが、退去時のトラブルを避けるうえで重要です。
通常の使用の範囲内であれば、敷金が返還されないというケースは基本的にありません。
なお、入居時にクリーニング費用等の金額をあらかじめ明示して請求する物件が増えていますが、かつては「原状回復」の名目で敷金がリフォーム費用に充てられ、返還されないというトラブルも少なくありませんでした。
ガイドラインの内容には曖昧な部分も残るものの、公表されたことで「原状回復＝入居時の状態に戻すことではない」という考え方が広く知られるようになった点は、意義が大きいといえます。
まとめチェックリスト
☐ 経年劣化・通常使用による損耗は、原則として貸主負担
☐ こぼした飲み物や結露を放置すると、借主負担になる可能性がある
☐ タバコのヤニ、釘・ねじの穴は借主負担
☐ ペット飼育によるキズは、ペット可物件でも借主負担
☐ 水回りの水垢・カビは日常的な清掃を怠ると借主負担になり得る
☐ 鍵の交換はガイドライン上貸主負担だが、実務上は借主負担のケースも多い
