人は見た目が９割？不動産も見た目は大切

今更ですが、かなり前に話題となった本「人は見た目が9割」を読みました。

確かに見た目は大事、営業は瞬間を大事にする

なかなか説得力のあるタイトルです。まあ、注意をひくためのタイトルかもしれません。

これは、他人に影響を及ぼすのが、「言語情報７％、聴覚情報３８％、視覚情報５５％」という「メラビアンの法則」をもとにしています。

 

喋りはうまいのに信用できない人と、無口でも説得力にあふれた人の差……これらについては、営業をしている人なら思い当たる節があるのではないでしょうか。

見た目うんぬんよりも、無口で相手の話に耳を傾ける人の方が、喋りはうまくても自分のことばかり話す人より信用されやすいことは、他の営業を見ていても分かります。

 

「無意識のうちに他人を見た目で判断していませんか？」と問われたら否定できません。

私自身、今までの経験で「こういう見た目の人は〇〇の人かな」などとラベリングしていることに気づくことがあるからです。

確かに営業をしていると第一印象がいかに大事かを身をもって体験することがあります。

第一印象で悪い印象を与えてしまうとなかなか話を聞いてもらえないこともあり、そうなってしまっては次の見込み客を探したほうが得策です。

だからこそ営業は第一印象をよくするために笑顔で話し、背筋を伸ばして話をするのです。

 

不動産も見た目が9割？

実は、不動産も見た目で随分と印象が変わることがよくあります。

不動産の中古物件では現状引き渡しが基本なので、部屋の中を案内すると家が埃まみれだったり、床が傷だらけということもあります。

図面を見て期待していたら、部屋の中を見てがっかりするお客さんも多く見てきました。

立地がよくて築年数も浅いのに、なぜか決まらないと思ったら、中は動物のフンだらけで逃げるように出てきたこともあります。

リフォームすれば見違えるようになるといっても、一度できたイメージはなかなか覆りません。

割高の物件であっても、リフォーム済みの方がお客さんの反応は良かったりします。

 

今までなかなか売れなかった物件が、リフォームしただけですんなりと申し込みが入ることもあります。

営業がいくら説明するより、実際にリフォームしてある物件を見た方がお客さんは分かってくれます。

 

 

賃貸でもそうです。

築30年、40年にもなると古さが見た目に出てきます。

外観にリフォーム工事をしても資金を回収することを考えて躊躇する大家さんが多いです。

しかし、建物の見た目が変わるだけでお客さんの反応が目に見えて違うこともあります。

「あとはキャッシュフローの問題ですね」

 

土地より建物

不動産会社の営業は、不動産の価値について資産価値はいくらかといった視点で見てしまうので、建物よりも土地の形、エリアの人口、交通、気候といった立地に目がいきがちです。

しかし、資産価値は売却の時になって初めて重要になるので、住む人に影響するのは建物の方です。

建物の設備（資産価値に影響しにくい）による快適さ、土地の形が専用通路（整形地の方が資産価値が高い）なので車が２台おける、田舎（都会の方が価値が高い）だけど職場に近いなど、資産価値が必ずしも快適な暮らしを保障するわけではありません。

 

建物がきれいだと他人も呼びやすですし、適切なリフォームは建物の寿命を伸ばします。

不動産の価値は、建物の築年数で見られる傾向にあり、一戸建ての場合は新築から３０年も経つと値が付きません。

だからといって住むことができないわけではなく、リフォームをしながらきれいに使えば１００年住み続けることも可能といわれています。

 

建物を他人に貸し出しているときに用いられる減価償却という概念がありますが、税法で決められた償却年数は、一戸建てで２２年、マンションで４７年ですが、あれもあくまで便宜上のものです。

建物の法定耐用年数

一戸建ての場合は、２２年に渡って費用として処理できるというもので、２２年しか使えないというわけではありません。

 

人は見た目で判断されやすいように、不動産も見た目に左右されがちですが、本来の価値は見た目では判断できません。

 

おわりに

インスペクションは目視による住宅診断をいいますが、インスペクションをした場合、過半数はリフォームが必要と診断されるといわれています。

本来、建物は土地と違って時間をかけて価値が消費していき、最後にはほとんど値がつかなくなります。

建物は消費されるものなので、長年使えば使うほど欠陥が出るのは仕方がないことです。

 

賃貸でも売買でも、値段が悪い、内見がそもそも少ない、建物が古い、といった理由があると申し込みはなかなか入りません。

これからクリーニング・リフォームする部屋であっても、汚いよりきれいな方がお客様の評価は高くなります。

ちょっとしたことに気を付けることで、申し込みにつながったりします。