不動産の購入では、物件に対する不安も多いですが、それ以上に悩まれるのが住宅ローンに関することです。
特に多い悩みが「これから先返済していけるのか？」だと思います。
その他、どういったリスクがあるのか、銀行はお金を貸してくれるのか、といった悩みもよく聞きます。
せっかく家を手に入れても、住宅ローンの負担が重くて日々の暮らしが厳しくなっては本末転倒です。
本来はライフプランを立てることが望ましいですが、ライフプランを立てることに抵抗がある人もいます。
そういう人であっても、重要なのは将来も返済していける返済額かどうかの見極めです。
返済可能額と返済負担率
住宅ローンを借り入れるに際して、ポイントとなるのは返済負担率と返済可能額についてです。
実際の返済負担率
返済負担率は、年間の住宅ローン返済合計額が年収に占める割合を表したものです。
例えば、年収が600万円の場合に、毎月のローン返済額が10万円だとしたら、返済負担率は20％になります。
- 10万円×12か月÷600万円＝0.2→20％（年収の2割を住宅ローン返済に使ってる）
銀行が見る返済負担率
金融機関へローンの申し込みをする際は、年収が400万円未満の人は返済負担率を30％以下、400万円以上の人は35％に抑まることが一般的には必要とされています。
金融機関（上限）
- 年収400万円以上→35％以下
- 年収400万円未満→30％以下
返済可能額
返済可能額は、住宅ローンの借入者が最後まで住宅ローンを返済していくことが可能な金額です。
返済可能額をいくらにするかについては、様々な考えがあります。
収入の25％以下に抑えるとか、年収の６倍以下までにするとか、所有した場合の支出を現在の家賃以内に抑える、といったものまであります。
返済可能額の目安
- 収入の25％以下
- 年収の5倍以下（5倍ルール）
- 年収の6倍以下（６倍ルール）
- 住宅関連の支出を今の家賃以内にする
順番としては、返済負担率をクリアしたうえで、返済可能な額かを見ていきます。
- 銀行の返済負担率内か？⇒将来にわたって返済可能か（実際の負担率・返済可能額）
返済可能額はいくらなのか？
返済可能額についてどんな感じになるかを、返済負担率を25％以下にする借り方と、年収の6倍以下の借入金にする借り方とで比較してみました。
前提条件
年収 600万円
ローン金利 金利1.5％（100万あたり返済額3,062円）
返済方法 元利均等返済
返済期間 35年間
自己資金 500万円
諸費用 購入不動産の金額の7％
返済負担率を25％にする場合
返済負担率が25％なので、600万円×25％で年間の返済額は150万円になります。
金利1.5％で35年間借りた場合は、100万円あたり3,062円なので、借入可能な金額は約4,080万円となります。
これに自己資金500万円を足して諸費用1.07で割ると、購入可能物件価格は4,280万円となります。
- 借入可能な額→4,080万円
- 毎月の返済額→124,923円
年収の６倍にする場合
住宅ローンの借入額を、年収の６倍以下にする借り方を「６倍ルール」と言います。５倍ルールの場合は年収に５を乗じます。
6倍ルールに従って借りた場合は、3,600万円（600万円×６）まで借りても返済していけることになります。
前提条件をもとに購入可能物件（借入額＋自己資金を諸費用1.07で割る）を計算してみると、（3,600万円＋500万円）÷1.07で、約3,830万円になりました。
ちなみに、3,830万円を借りた場合の毎月のローン返済額は、117,268円になります。年間だと約140万円になります。
- 借入可能な額→3,830万円
- 毎月の返済額→117,268円
住宅ローンの借入では審査金利をクリアしなければならない
しかし、住宅ローンの審査では、審査金利というものがあります。
金融機関の審査では、現在の金利より高めに設定されて判断されます。
年収が600万円の人の場合は、返済負担率を35％以下に抑えたうえで、現在の市場金利より高めの審査金利で計算します。
年収600万円の人が一般的な審査金利で計算してみると、借りられる金額は3,950万円となりました。
- 審査金利による借入可能額→3,950万円
返済負担率25％の場合は、借入額が4,080万円でしたが、審査金利をオーバーしてしまうので3,950万円が上限になります。
年収の6倍の方は、審査金利で計算した金額を下回っているので大丈夫ということになります。
- 審査金利の借入額 > 返済可能な借入額（返済負担率25％・年収６倍ルール）
教育と老後へのの影響も考える必要がある
子供がまだ小さい場合は、今後いくらの教育費が必要なのかを凡そでいいので把握しておくとリスク回避につながります。
急に費用が必要になったのに、毎月のキャッシュフローに余裕がなければ、子供の進学に悪影響を及ぼすことになりかねないからです。
また、住宅ローンの返済期間は長期にわたるのが普通です。
万一に備えて非常用の資金を別に用意しておくことも重要です。
子供が独立した後は、生活費に余裕ができるのが一般的ですが、老後資金の準備についても考えておく必要があります。
退職後も働くつもりでも、現役時代ほどの年収を稼げる機会はまだ少ないので、老後になってから破産する人もいます。
実際、日本の生活保護受給者の多くは高齢者といわれています。
投資をする場合も、複利の効果を享受するため早いうちから行動すると後が楽です。
最初は資金がなくても、少額から積立てていくことで老後までに資金は作れます。
毎月3万円（8％）→30年積立てる → 4,200万円
住宅ローンを借りる際は他のリスクも把握する
- 教育費のリスク
- 老後のリスク
- 積立投資は早めに始める
まとめ
・住宅ローンは返済可能な額で借りる
・返済可能な額
- ライフプランを立てて妥当な額
- 年収25％以下に抑える方法
- 年収5倍以下にする
- 年収6倍以下にする
・銀行が貸してくれる額 > 返済可能な額→実際の額（返せる額でも借りれなければ意味がない）
注意しなければならないのは、今の状況との比較だけでなく、将来についても返済が可能かまで見なければならないということです。
購入した後の住宅関連費用が、今の家賃と同額であっても、子供が小さければ将来的に教育費用が必要になります。
また、退職まで25年の人が35年の返済期間で住宅ローンを組んだ場合、退職後のローン返済について無理がないか検討する必要があります。
さらにいうと老後に受け取れる年金額も全員が同じではないので、自分がいくら受け取れるか凡そでいいので購入前に知っておく必要があります。
・教育費・老後資金・車の買い替えなどのライフイベントも考慮する
住宅ローンを利用する際は、銀行がいくら貸してくれるのかを踏まえたうえで、いくらなら返していけるかを考える必要があります。
いくら返せるかが重要とはいっても、実際に何を基準に考えるかは人それぞれです。
返済負担率を25％に抑えると言っても、年収が高い人ほど大きな金額になりますし、転職したら報酬も変わるのが一般的です。
家を重視する人がいる一方で家を重視しない人もいますし、マンションと戸建てかでも必要な費用は異なります。
あまり悩みすぎても買えなくなるので、うまく専門家も活用して検討するのがよいでしょう。
