不動産の購入で一番悩むのが、これから先「返済していけるのか？」だと思います。
その他どういったリスクがあるのか、銀行はお金を貸してくれるのか、といった悩みもよく聞きます。
購入する不動産に対する不安も多いですが、それ以上に相談が多いのが住宅ローンに関することです。
せっかく家を手に入れても、住宅ローンの負担が重くて日々の暮らしが厳しくなっては本末転倒です。
返済可能額と返済負担率
住宅ローンを借り入れるに際して、ポイントとなるのは返済負担率と返済可能額についてです。
返済負担率は、年間の住宅ローン返済合計額が年収でどれくらい負担するかを表したものです。
例えば、年収が600万円の場合に、毎月のローン返済額が10万円だとしたら、返済負担率は20％になります（10万円×12か月÷600万円＝20％）。
金融機関へローンの申し込みをするには、年収が400万円未満の人は返済負担率を30％以下、400万円以上の人は35％に抑まっているというのが一般的に必要です。
返済可能額は、住宅ローンの借入者（債務者）が最後まで住宅ローンを返済していくことが可能（妥当）な金額です。
返済可能額をいくらにするかについては、様々な考えがあります。
収入の25％以下に抑えるとか、年収の６倍以下までにするとか、所有した場合の支出を現在の家賃以内に抑える、といったものまであります。
順番としては、返済負担率をクリアしたうえで、返済可能な額かを見ていきます。
ここで注意しなければならないのは、現在返済可能なだけでなく、将来についても返済が可能かどうかまで見なければならないということです。
購入した後の住宅関連費用が、今の家賃と同額であっても、子供が小さければ将来的に教育費用が必要になります。
また、退職まで25年の人が35年の返済期間で住宅ローンを組んだ場合、退職後のローン返済について無理がないかも見なければなりません。
さらにいうと老後に受け取れる年金額も全員が同じではないので、自分がいくら受け取れるか凡そでいいので購入前に知っておく必要があります。
返済可能額をいくらにするか
返済可能額についてどんな感じになるかを、返済負担率を25％以下にする借り方と、年収の6倍以下の借入金にする借り方とで比較してみます。
前提条件
年収 600万円
ローン金利 1.5％（100万あたり返済額3,062円）
返済方法 元利均等返済
返済期間 35年間
自己資金 500万円
諸費用 購入不動産の金額の7％
返済負担率を25％にする場合
返済負担率が25％なので、600万円×25％で年間の返済額は150万円になります。
金利1.5％で35年間借りた場合は、100万円あたり3,062円なので、150万円÷12か月÷3,062円×100万円で借入可能な金額は約4,080万円となります。
これに自己資金500万円を足して諸費用1.07で割ると、購入可能物件価格は4,280万円となります。
年収の６倍にする場合
住宅ローンの借入額を、年収の６倍以下にする借り方を「６倍ルール」と言ったりします。５倍ルールもあります。
6倍ルールに従って借りた場合は、3,600万円（600万円×６）まで借りても返済していけることになります。
前提条件をもとに購入可能物件（借入額＋自己資金を諸費用1.07で割る）を計算してみると、（3,600万円＋500万円）÷1.07で、約3,830万円になりました。
ちなみに、3,830万円を借りた場合の毎月のローン返済額は、117,268円になります。年間だと約140万円になります。
住宅ローンの借入では審査金利をクリアしなければならない
しかし、住宅ローンの審査では、審査金利というものがあります。
金融機関の審査では、現在の金利より高めに設定されて判断されます。
年収が600万円の人の場合は、返済負担率を35％以下に抑えたうえで、審査金利4％（100万あたり4,428円）で計算します。
600万円×35％÷12か月÷4,428円×100万円と計算した結果、3,950万円となりました。
一つの目安ですが、3,950万円未満の借入れなら可能性がありそうです。
返済負担率25％の場合は、借入額が4,080万円でしたが、審査金利をオーバーしてしまうので3,950万円が上限になります。
年収の6倍の方は、審査金利で計算した金額を下回っているので大丈夫ということになります。
教育と老後へのの影響は
さらに子供がまだ小さい場合は、今後いくら必要なのかを凡そでいいので把握しておくのがリスク回避につながります。
急に費用が必要になったのに、毎月のキャッシュフローに余裕がなければ、子供の進学に悪影響を及ぼすことになるからです。
また、住宅ローンの返済期間は長期にわたるのが一般的です。
子供が独立した後は、生活費に余裕ができるのが一般的ですが、老後資金の準備についても考えておく必要があります。
退職後も働くつもりでも、現役時代ほどの年収を稼げる機会はまだ少ないので、老後になってから破産する人も少なくありません。
実際、日本の生活保護受給者の多くは高齢者です。
投資をする場合も、複利の効果を享受するため早いうちから行動すると後が楽です。
たとえば、1000万円をオールカントリーで運用してれば、20年では4000万円ですが、30年なら8000万円を超えています。複利の効果は後になるほど大きいので、29年目から30年目の1年で500万以上殖える計算です。
「早いうちに積立てて後は放置でも十分殖やすことはできます。ただ、日本人の投資信託保有率は3年未満です。」
「結局、多くの人は途中で止めてしまうみたいです。」
最後に
住宅ローンを利用する際は、銀行がいくら貸してくれるのかを踏まえたうえで、いくらなら返していけるかを考える必要があります。
いくら返せるかが重要とはいっても、実際に何を基準に考えるかは人それぞれです。
返済負担率を25％に抑えると言っても、年収が高い人ほど大きな金額になりますし、転職したら報酬も変わるのが一般的です。
家を重視する人がいる一方で家を重視しない人もいますし、マンションと戸建てかでも必要な費用は異なります。
あまり悩みすぎても買えなくなるので、うまく不動産会社を利用するのがよいでしょう。
