不動産の購入で失敗しないためにファイナンシャルプランナー（FP）に相談する人が増えています。
住宅購入は数千万円規模の大きな買い物なので、購入後に家計が苦しくなるケースは少なくありません。
今回は、不動産の購入で失敗しないために、なぜFPに相談することが有効なのかを解説します。
結論｜住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で決める
住宅ローンで最も重要なのは、金融機関が提示する「借入可能額」ではなく、無理なく返済できる「返済可能額」です。
実際には、借りられる金額と返していける金額には大きな差があるケースも少なくありません。
このズレを見落とすと住宅購入の失敗につながります。
FPに相談する人が増えている理由
私が不動産業界で働きだした頃は、ファイナンシャルプランナー（FP）という職業はほとんど知られていませんでした。
働きながら大学に通っていたので非正規から不動産業界に入りましたが、あの頃はおおらかな時代でお金について考える人はほとんどいませんでした。
あれから十数年、FPの存在も知られるようになり、最近では不動産を購入する前にFPに相談する人も増え、20代から投資を始めるのも当たり前になりつつあります。
不動産の購入では多くの費用がかかりますし、ライフプランに与える影響も大きいので、購入前に将来のキャッシュフロー（お金の流れ）を見ておくことがリスク回避になります。
最近、FPへの相談が増えているのは、この目に見えない不安をライフプランで解消することの重要性が認識されてきたからです。
ファイナンシャルプランナー（FP）は何をしてくれる人か
ファイナンシャルプランナー（FP）は、株式や保険、税金といったお金に関する知識を活用し、顧客のライフプランの達成をサポートする専門家です。
ライフプランとは顧客の人生設計のことで、FPが提案するライフプランでは、お金に関しての問題やニーズを把握しアドバイスします。
FPが作るライフプランではお金の流れを一覧にするので、将来どんな問題があるかが数値で分かります。
FPへの相談で多いものとして、保険に関すること、住宅ローンに関すること、老後資金に関すること、iDeCo・NISAに関すること等が挙げられます。
不動産会社との違い
特に不動産の購入は費用が高額なので、FPに相談する人としない人とでは失敗する確率に差が出ます。
不動産屋に相談しても住宅ローンの毎月の返済額しか教えてくれませんが、FPだったら住宅ローン以外についてもアドバイスしてくれます。
FPにも2種類ある（企業系FPと独立系FP）
FPの中には、大きく企業に所属してる人と独立している人とがいます。
企業系FP（無料相談）
企業系FPとか独立系FPともいわれますが、企業系FPの多くは相談料が無料です。
無料相談は、保険会社、証券会社、不動産会社でよく開催していますが、これらの会社に所属してるFPが企業系FPです。
企業系FPは相談料を取れなくても問題ありません。
なぜかというと、企業系FPは無料相談に訪れた顧客に自社の商品を買ってもらうのが目的だからです。
自社の商品が売れれば、相談を有料にする何倍も儲かるので、無料相談でも問題ないわけです。
独立系FP（有料）
企業系FPとは反対に、独立系のFPは有料相談だけでは儲からないので、他にセミナー講師や執筆をして稼いでる人は多いです。
独立系FPに相談するメリットは、やはり中立的な立場から相談者にとって一番良いと思う提案をしてくれることです。
独立系FPは相談料がかかりますが、トータルで見たらメリットになることが多いです。
FP相談の注意点
ただし、独立系FPに住宅ローンを相談すると相談料として数万円から数十万円かかるといわれています。
ちなみにFPの相談料は、1時間5,000円、1万円といった時間制のものから、1回〇万円といった時間無制限のものまであります。
また、アドバイスだけして終わりというFPがいれば、住宅ローンの手続きまでやってくれるFPがいます。
相談料は本当にピンキリで、私の知ってるFPには、1時間千円の人がいる一方で、1回30万円以上というFPもいます。
借入可能額と返済可能額の違い
上場企業にお勤めでも、住宅購入で失敗したために生活が苦しいという人はたくさんいます。
住宅の購入は、人生で最も高額な買い物といえるので、失敗したときの影響力が大きいです。
不動産の購入では、ローンを利用して購入する人が9割以上なので、住宅ローンの返済計画は大事です。
住宅ローンの金額には、借入可能額と返済可能額があります。
借入可能額とは、金融機関が貸してくれる金額をいい、返済可能額は無理なく返済していける金額のことをいいます。
具体例
例えば、年収700万円の人が金融機関から「4,600万円なら融資しますよ」と言われたとしても、その借り入れが必ずしも返済していける金額とは限りません。
ライフプランを立ててみたところ、4,600万円の場合のローン返済額は、月々約12万5千円（0.775％）ですが、返済可能な金額は3,500万円でした。
3,500万円の借入なら月々約9万5千円ですので、差額の3万円を積み立てれば、35年で約1,260万円を積み立てることができます。
これを３％で積み立てていけば、2,150万円になります。税金を考慮しても1,916万円になります。
不動産会社に相談したら借りられるか否かしか教えてくれませんが、相談先がファイナンシャルプランナーだったら住宅ローン以外のことについてもアドバイスしてくれるということです。
住宅ローンは見直しでも差が出る
住宅ローンを借りている人の中には、面倒くさいという理由で何百万円も損している人がいます。
例えば、平成25年（2013）に金利2.1％で4,000万円を借り入れ、月々13万4567円のローン返済をしている人がいたとします。
この人が2016年に金利1.3％で借り換えすると、月々の返済額は12万546円になります。
毎月1万4021円も軽くなり、総額500万円以上も費用を抑えることができます。
これを面倒くさがっていれば、総額500万円以上も損をすることになります。
バブル崩壊後は担保の評価が低すぎて断られていたケースも、今は応じてもらえることがあります。そういった点でかかりつけのFPがいると心強いです。
まとめ｜FPは判断するための提案をしてくれる
住宅購入で失敗する人の多くは、「借りられる額」で判断しています。
しかし本来は、「返せる額」と「将来の支出」を踏まえて判断するべきです。
FPは、未来を当てる存在ではありませんが、判断するための提案をしてくれます。
