不動産の購入では、物件に対する不安も多いですが、それ以上に多い相談が住宅ローンに関することです。
「返済負担率で計算したら、まだ借りられるはずなのに、審査では思ったより少ない金額しか出なかった」
住宅ローンでは、こうしたケースが起こることがあります。
今回は、その理由となる「審査金利」の仕組みを解説します。
この記事から分かること
- 返済負担率で計算した借入可能額と、銀行が実際に貸す額が一致しない理由
- 「審査金利」という別基準の仕組み
- 実際の試算で見る、理論上の借入可能額と審査基準のギャップ
- 返済可能額を考える際の簡易な目安(概要)
返済負担率とは
まず前提として、返済負担率(年間のローン返済額が年収に占める割合)の考え方を簡単に確認します。
実際の返済負担率
返済負担率は、年間の住宅ローン返済合計額が年収に占める割合を表したものです。
例えば、年収が600万円の場合に、毎月のローン返済額が10万円だとしたら、返済負担率は20％になります。
- 10万円×12か月÷600万円＝0.2→20％（年収の2割を住宅ローン返済に使ってる）
銀行が見る返済負担率
金融機関へローンの申し込みをする際は、年収が400万円未満の人は返済負担率を30％以下、400万円以上の人は35％に抑まることが一般的には必要とされています。
金融機関（上限）
- 年収400万円以上→35％以下
- 年収400万円未満→30％以下
なぜ「借りられる額」と「返せる額」がズレるのか
ここからが本題です。返済負担率の基準内に収まっていても、それだけでは実際に借りられる金額は決まりません。金融機関の審査では、実際の市場金利ではなく、それより高めに設定された「審査金利」を使って返済能力が判定されるためです(実務上、3〜4%程度で設定されることが多いとされています)。
つまり、「今の低い金利で計算した理論上の借入可能額」と、「審査金利という高めの金利で計算した実際の借入可能額」には、ズレが生じることになります。
住宅ローンの借入では審査金利をクリアしなければならない
しかし、住宅ローンの審査では、審査金利というものがあります。
金融機関の審査では、現在の金利より高めに設定されて判断されます。
年収が600万円の人の場合は、返済負担率を35％以下に抑えたうえで、現在の市場金利より高めの審査金利で計算します。
年収600万円の人が一般的な審査金利で計算してみると、借りられる金額は3,950万円となりました。
- 審査金利による借入可能額→3,950万円
返済負担率25％の場合は、借入額が4,080万円でしたが、審査金利をオーバーしてしまうので3,950万円が上限になります。
年収の6倍の方は、審査金利で計算した金額を下回っているので大丈夫ということになります。
- 審査金利の借入額 > 返済可能な借入額（返済負担率25％・年収６倍ルール）
実際の試算で見るズレ
以下の前提条件で試算してみます。
- 年収：600万円
- 実際のローン金利：1.5%(100万円あたり毎月返済額3,062円)
- 返済方法：元利均等返済、返済期間35年間
返済負担率25%を基準に、実際の金利(1.5%)で計算した場合
年間返済額の上限は、600万円 × 25% = 150万円です。
これを金利1.5%で計算すると、借入可能額は約4,080万円になります。
審査金利で計算すると
返済負担率35%を上限に、審査金利(高めに設定された金利)で計算し直すと、借入可能額は目安として3,950万円程度になるケースがあります(実際の金額は金融機関や審査条件によって異なります)。
つまり、実際の低い金利で計算した「理論上借りられそうな額」(約4,080万円)は、審査金利ベースで計算した基準(約3,950万円)を上回ってしまい、実際に借りられる上限は審査金利ベースの金額に抑えられることになります。
この差が生まれる理由は単純で、将来的に金利が上昇しても返済を続けられるかどうかを、銀行があらかじめ厳しめの金利で確認しているためです。
返済可能額を考える簡易な目安
なお、「銀行が貸してくれる額」とは別に、「無理なく返済できる額」を考える簡易な目安として、次のような考え方もあります。
- 年収の25%以下に抑える
- 年収の5〜6倍以下にする(5倍ルール・6倍ルール)
- 住宅関連の支出を、今の家賃以内に抑える
これらはあくまで目安であり、世帯の支出状況やライフイベントによって、適切な水準は変わります。
教育と老後へのの影響も考える必要がある
子供がまだ小さい場合は、今後いくらの教育費が必要なのかを凡そでいいので把握しておくとリスク回避につながります。
急に費用が必要になったのに、毎月のキャッシュフローに余裕がなければ、子供の進学に悪影響を及ぼすことになりかねないからです。
また、住宅ローンの返済期間は長期にわたるのが普通です。
万一に備えて非常用の資金を別に用意しておくことも重要です。
子供が独立した後は、生活費に余裕ができるのが一般的ですが、老後資金の準備についても考えておく必要があります。
退職後も働くつもりでも、現役時代ほどの年収を稼げる機会はまだ少ないので、老後になってから破産する人もいます。
実際、日本の生活保護受給者の多くは高齢者といわれています。
投資をする場合も、複利の効果を享受するため早いうちから行動すると後が楽です。
最初は資金がなくても、少額から積立てていくことで老後までに資金は作れます。積立投資のメリットは投資初心者でも平均リターンを享受できることです。積立投資の難点は長期間続けるのが前提であること、大きな利益は得られないことです。
毎月3万円（8％）→30年積立てる → 4,200万円
住宅ローンを借りる際は他のリスクも把握する
- 教育費のリスク
- 老後のリスク
- 積立投資は早めに始める
まとめ
住宅ローンでは、「返済負担率をもとに計算した借入可能額」と、「銀行が審査金利で判定する実際の借入可能額」が一致しないことがあります。
これは、将来の金利上昇に備えて、銀行があらかじめ厳しめの金利で審査しているためです。
事前におおよその目安を試算しておくと、審査結果とのギャップに驚きにくくなります。
