マンションはどこまでが自分の所有？区分所有マンションの専有部分と共用部分をマンション管理士が解説

分譲マンションを購入すると、「どこからどこまでが自分の所有なのか」という疑問を持つ人は結構多いです。

一戸建てとは異なり、マンションは複数の人が建物を共有する「区分所有」という特殊な権利形態をとっているため、自分の財産の範囲が分かりにくいからです。

特に、バルコニー・専用庭・玄関ドアなど、日常的に自分だけが使っているように感じる部分が「実は共用部分」というケースがあり、購入後に知って驚く人もいます。

この記事では、横浜で1級FP・宅建士・マンション管理士の立場から、区分所有法の基礎・専有部分と共用部分の違い・間違えやすい事例・管理費と修繕積立金の使途をまとめて解説します。

この記事で分かること

区分所有法とは何か
専有部分と共用部分の定義
バルコニー・専用庭・玄関ドアの扱い
窓サッシ・配管の専有/共用の考え方
管理費・修繕積立金の使途
管理規約とマンションのルール

分譲マンションの所有形態｜区分所有とは

一戸建ての場合は、個人が建物全体を単独で保有します。

一方、分譲マンションは複数の人が建物の所有者となるため、必ず共用部分(共同で使用する部分)が生じます。

マンションでは、各住戸をそれぞれ独立した所有権(区分所有)として扱います。

この区分所有という考え方が、一戸建てとの大きな違いです。

区分所有法とは

マンションの権利や運営について規定した法律が「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」です。

この法律に基づいて、マンションのルール(管理規約)や運営方法が決められています。

区分所有として認められるためには、以下の2つの条件が必要とされています。

構造上の独立性：壁・床・天井によって他の部分から独立していること
利用上の独立性：独立して利用できること

この２つの条件を満たさないため、デパートの地下テナントやフードコートは区分所有の対象になりません。

また、区分所有者は当然に管理組合の構成員となり、組合員になることを拒否できません。

逆に、区分所有者でない人は構成員になれません。

専有部分とは

専有部分とは、区分所有者が専有して使える各住戸の部分をいいます。

原則として、天井・梁・壁といったコンクリートの内側部分が専有部分になります。

専有部分については、管理組合(理事会)への届出や承諾を得ることを条件に、内装などを自分の好みに変更できます。

ただし、「壁をぶち抜く」といった大規模なリフォームは、専有部分であっても建物の構造に影響し、区分所有者全員の共同の利益に反するとして原則認められません。

共用部分とは

共用部分は、階段・通路・エレベーターなど、区分所有者全員が共同して利用する部分をいいます。

2種類の共用部分

共用部分には以下の2種類があります。

法定共用部分

当然に共用部分とされるもので、登記はできません。エレベーター・階段・通路などがこれに当たります。

誰が見ても共用と分かるため、登記を必要としない代わりに登記もできません。

規約共用部分

本来は専有部分になりうるが、管理規約によって共用部分とされたものです。

管理人室が典型例で、区分所有の条件を備えていても管理組合の事務室として使うために共用部分と定めています。

規約共用部分は、第三者に対抗するために登記が必要です。登記というのは、不動産ごとに権利関係や所在地、面積、所有者等を記録して公開したものです。

登記がなければ、当事者間ではルールが有効であっても、第三者には主張できません。

マンションはどこまでが自分の所有？実は間違えやすい共用部分

マンション生活をしていると「ここは自分の所有」と思いがちですが、実は共用部分であるものがあります。

バルコニー・ベランダは自分のものではない

専有部分としてよく間違われるのが、バルコニー、１階の専用庭、ドアといったものですが、これらは専用使用してるだけで、実は共用部分になります。

バルコニーには非常用の避難口が設置されるのが普通ですが、火災が起きた場合等はバルコニーを使って避難しますから、バルコニーが専有部分だと非常時に上の階の人が逃げられなくなってしまいます。

つまり、バルコニーは共用部分になります。

共用部分なので、バルコニーには個人の荷物を置いておくことが基本的に出来ません（置いてあること多い）。

１階の専用庭も共用部分

１階等の専用庭については、庭を特定の人が占用して利用していることがあります。

これも専用使用してるだけで、庭も共用部分となります。

マンションの広告に「専用使用権付き」と記載されていることがありますが、あくまで「専用に使う権利」であり、所有権ではありません。

また、専用使用料が設定されているケースが普通です。

玄関ドアの外側は共用部分

ドアについては、ドアの内側は専有部分ですが、外側は共用部分になります。

ドアの外側を勝手に派手なものに塗り替えられると、マンション全体の美観を損なうことになりかねませんし、資産価値にも影響してきます。

窓サッシ・ガラスも共用部分

窓サッシ(窓枠)やガラスは、マンションの外壁の一部として共用部分とされます。

「室内から見えるから自分のもの」と思われがちですが、サッシを勝手に取り替えることはマンションの外観に影響するため、原則として管理組合の許可が必要です。

個別の修繕を検討する場合は、まず管理規約と管理組合に確認することが重要です。

専有部分と共用部分のメンテナンス費用

専有部分と共用部分では、メンテナンス費用の負担先が異なります。

専有部分 → 区分所有者(個人)が負担
共用部分 → 管理費・修繕積立金から支出

管理費と修繕積立金の使途の違い

費用	主な用途
管理費	日常的な管理・清掃・共用部分の光熱費など経常的な費用
修繕積立金	数年ごとの大規模修繕・建て替え費用など

修繕積立金が適切に積み立てられているかどうかは、マンションの資産価値に大きく影響します。

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区分所有マンションのルール｜管理規約と管理組合

区分所有マンションは、管理規約や住民の合意によって運営されます。

マンションでは、一戸建てのように自由ではなく、共同生活のルールの中で暮らすことが前提です。

そのルールを決めているのが管理組合であり、所有者自身が構成員となって運営に参加します。

管理規約はマンションによって異なる

マンションごとにペットの飼育可否が異なるのは、管理規約の定めがマンションによって異なるためです。

内覧・購入前に管理規約を確認することが重要です。

総会への参加の重要性

資産価値を維持するためにも、分譲マンションの区分所有者は総会に積極的に参加し、自分の資産として関わる意識が重要です。

また、マンションの建物と土地の敷地利用権は、原則として分離して処分できないよう登記されています(分離処分の禁止)。

まとめ

専有部分と共用部分の整理

場所	区分	備考
各住戸の内部(コンクリート内側)	専有部分	内装変更は届出が必要
バルコニー・ベランダ	共用部分(専用使用)	避難経路のため
1階の専用庭	共用部分(専用使用)	専用使用料あり
玄関ドアの内側	専有部分
玄関ドアの外側	共用部分	変更には許可が必要
窓サッシ・ガラス	共用部分(一般的)	変更には許可が必要
階段・通路・エレベーター	共用部分(法定)	登記不可
管理人室	共用部分(規約)	登記が必要