今でこそ少なくなりましたが、かつては仕事から家に帰ると必ずといっていいほどポストに不動産屋のチラシが入ってました。
以前から感じてるのは、不動産会社の広告に対して胡散臭いイメージをもっている人が多いことです。
- 「チラシに載っていた土地が安いと思って問い合わせたら、実は建物が建てられない土地だった」
- 「物件情報に書いてあった駅まで徒歩10分が、実際に歩いたら20分以上かかった」
こうした経験をした人もいるかもしれません。
しかし、不動産会社はうそをついているわけではありません。
不動産広告には、一般の広告とは異なる独自のルールが存在します。
宅地建物取引業法（宅建業法）・景品表示法・不動産公正競争規約などの法律・規約に基づき、表示できる内容や方法が細かく定められています。
こうした事態を防ぐためにも、不動産広告のルールを事前に知っておくことは、物件探しで損をしないための基本知識です。
この記事で分かること
- 不動産広告を規制する法律・ルールの種類
- おとり広告の定義と3つのパターン
- 告知事項（事故物件）の説明義務の範囲
- 駅徒歩表示「1分＝80m」の仕組みと注意点
- 不動産広告を見るときの実践的なチェックポイント
不動産広告を規制する主なルール
不動産広告に関わる主なルールには以下のものがあります。
| ルール | 概要 |
| 宅地建物取引業法（宅建業法） | 誇大広告の禁止・広告開始時期の制限などを規定 |
| 景品表示法 | 優良誤認表示・有利誤認表示・おとり広告を禁止 |
| 不動産公正競争規約 | 業界の自主ルール。徒歩表示・価格表示など表示基準を規定 |
これらのルールに違反した場合、行政処分（業務停止・免許取り消し）や罰則の対象になります。
おとり広告とは
おとり広告とは、反響を取るために不動産会社がありもしない物件を掲載させている場合の広告です。
おとり広告については法律で禁止されています。悪質な場合は不動産業の免許停止や取り消しもあります。
悪質業者の中には、反響を取るために家賃を周辺の物件よりも安く設定したり、駅まで随分と近くしてみたり、もっと酷い業者になると架空の物件を作り上げます。
おとり広告の3つのパターン
おとり広告には以下の3パターンがあります。
①架空物件：実在しない物件を広告に掲載する。最も悪質なパターンです。
②契約済み物件の継続掲載：すでに売却・成約済みの物件をそのまま掲載し続ける。
③貸す・売る意思のない物件：オーナーから募集依頼を受けていないにもかかわらず掲載している。
「本当に埋まった」との区別が難しい
人気エリアでは実際に申し込みが重なることもあるため、おとり広告との区別が難しいケースもあります。
来店前に「今日内見できますか？」と電話で確認することが、おとり広告を見分ける実践的な対策ですが、繁忙期は実際に内見中に決まることが起こります。
「大学に通いながら東京で賃貸営業のアルバイトをしてましたが、当時の不動産会社はおとり広告を当たり前のように使ってました。あれから20年以上が経ち、悪質な業者は少なくなりました。」
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告知事項あり（事故物件）とは
物件探しをしていると他と比べて安い物件があることがあります。
その物件資料をよく見ると、どこかに「告知事項あり」と書いてあるかもしれません。
告知事項とは？
「告知事項あり」の意味は、それを知ったら部屋を借りたくないと思う事項があるということです。
一般的に自殺や他殺が過去にあった物件を指すことが多く、心理的に嫌がられることから「心理的瑕疵物件」とか「事故物件」といわれてます。
ちなみに瑕疵というのは、キズという意味です。
告知義務は消費者を守るためのルール
不動産会社は、心理的瑕疵（しんりてきかし）に該当する事項について、契約前に消費者に説明する義務があります。
これを告知義務といいます。
告知義務があるのは、消費者がその事実を知っていたら契約しなかったと判断される可能性がある場合です。
告知が必要なケース・不要なケース
2021年10月、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、告知義務の目安が明確化されました。
告知が必要なケース（賃貸の場合）
- 自殺・他殺など事件性のある死亡が発生した場合：概ね3年間が告知の目安
- 特殊清掃が行われた場合（孤独死なども含む）
告知が不要なケース
- 自然死（老衰・病死など）：原則として告知不要
- 日常生活の中での不慮の死（入浴中の溺死・転倒事故など）：原則として告知不要
ただし、借主・買主から直接質問された場合は、事実を告げる必要があります。
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どれだけの期間、告知義務があるのか
では、何年も前の事件についても告知しなければいけないのでしょうか。
これについても、法律上の明確な決まりがないため、過去の裁判例を参考にするしかありません。
過去の裁判例でも実は事件ごとに判断が分かれていて、明確な決まりはありません。
20年前に起きた有名な殺人事件で告知義務が必要とされた裁判がありますが、これは売買の例でした。
売買の場合は、資産価値にも影響することがあるので、20年経っても告知義務ありと判断したのかもしれません。
期間についても借り手がそれを知っていたら、借りなかったかどうかがポイントとなるようです。
ある弁護士の先生は、2～3年間が一つの目安といっています。
駅徒歩表示「1分＝80m」の仕組み
不動産会社からもらった物件資料では10分と書いてあったのに、実際に歩いてみたらとてもじゃないが10分ではたどり着かなかった、なんてことはないでしょうか？
なぜ実際と違うのか
実はこの徒歩〇分という表示については、不動産表示のルールによって決まっています。
徒歩1分というのは、80メートルで換算することに決められてます。
坂道・信号・踏切が考慮されない
そして、坂も平坦も関係なく徒歩1分=80メートルという決まりです。
不動産の販売図面では、駅から自宅まで平坦で坂が一切ない物件も、駅から自宅まで延々と坂が続く物件も、駅から800ｍの距離なら徒歩10分という表示になります。
役所で聞いたところによると、職員の女性が実際に歩いたら1分80mだったので、これがもとになってるそうです。
通勤ラッシュ時の混雑が含まれない
平常時の徒歩時間が基準です。
通勤時間帯の駅構内の混雑や、改札までの時間は含まれていません。
実践的な対処法
- 内見の際は実際に駅から歩いて所要時間を計測する
- 坂道・信号の多いルートは別途確認する
- 通勤・通学で使う場合は、ラッシュ時に実際に試してみる
横浜や横須賀は、関東でも坂が多いことで有名なエリアです。
販売図面の徒歩〇分という表示は老若男女問わず80メートルなので、販売図面で判断するのではなく、実際に駅から歩いてみることが大切です。
不動産広告を見るときの実践的なチェックポイント
物件資料を見るときに確認しておきたいポイントをまとめました。
価格・家賃の表示
- 管理費・共益費が家賃とは別に記載されていないか確認する
- 「初期費用〇〇円～」の「～」以降の実際の費用を確認する
- 礼金ゼロでも別名目の費用が発生していないか確認する
物件の状態
- 「告知事項あり」の記載がないか確認する
- 「再建築不可」「建築不可」の記載がないか確認する（建物が建てられない土地）
- 「現況渡し」の記載がある場合、修繕が必要な状態で引き渡されることを意味する
広告の信頼性
- 同じ物件が長期間・複数サイトに掲載されていないか確認する
- 周辺相場と比べて極端に安い物件は理由を確認する
- 会社情報（宅建業免許番号）が明記されているか確認する
まとめ
不動産広告のルールのポイントまとめ
- 不動産広告は宅建業法・景品表示法・不動産公正競争規約で規制されている
- おとり広告は「架空物件」「契約済みの継続掲載」「貸す意思のない物件」の3パターン
- 告知事項（事故物件）は消費者保護のための告知義務。賃貸では概ね3年が目安（2021年国交省ガイドライン）
- 自然死・日常的な不慮の死は原則として告知不要
- 駅徒歩表示は80m＝1分で計算。坂道・信号・ラッシュは含まれない
- 物件資料の表示は必ず実際に現地で確認する
不動産広告のルールを知っておくことで、誤解や思い込みによる失敗を防ぐことができます。
気になる点は遠慮なく不動産会社に質問し、納得したうえで契約することが重要です。
