マイナス金利の影響を受け、固定金利として知られるフラット３５で、金利が過去最低を更新して話題となっています。
フラット35だけでなく、銀行の住宅ローンの金利水準も過去最低レベルとなっており住宅購入を後押ししています。
フラット35の金利が過去最低を更新
マイナス金利の影響を受けて、フラット35の金利が過去最低を更新しました。
フラット35は、2004年に証券化支援による新型住宅ローンとして営業を開始しましたが、フラット３５の最大の特徴は住宅ローン借入期間において金利が変わらないという点にあります。
金利が固定なので、毎月の返済額も固定されます。つまり返済額が最後まで変わりません。
銀行が扱う住宅ローンにも長期の固定金利はありましたが、フラット３５と比べると金利が高いため利用者は少なく、変動金利を選択する人がほとんどでした。
現在も変動金利を利用する人は多いのですが、このままフラット３５が低金利を更新していけば、変動金利を利用している人の中からもフラット３５に借り換えをする人が増えそうです。
2016年の2月において、頭金を1割以上入れた場合のフラット35の金利水準は、1.25%です（フラット３５は、頭金1割以上あるかどうかで金利が変わる）。
金利が大幅に低下したことは、既に住宅ローンを返済している人にとっても、借り換えによって総返済額を減らせる可能性があります。
住宅ローンの返済は、何十年という長い期間にわたるので、たった0.1%の差であっても返済額に差が出ます。
住宅ローンを同額借りたとしても、借り入れ時期が少し違うだけで総額で数百万円の差を生むこともあります。
例えば、ローンを4,000万円を借り場合に、今の金利1.25%で借りた人は月々の住宅ローン返済額は117,634円になり、数か月前に1.5％で借りた人は毎月122,473円支払うことになります。
借りるのが４か月ズレただけで、ローンの支払総額が200万円の差になったわけです。
フラット３５は自営業者にも利用しやすい
自営業者の人だと住宅ローンの借り入れが難しいといわれますが、フラット３５は自営業者の人にとっても利用しやすい借り入れ先です。
民間の住宅ローンは自営業者や非正規社員という理由でやたらと審査が厳しくなるので、自営業者にとってフラット３５は有力な借入先となります。
自営業者に対し、ある銀行の審査では３期分の平均所得及び最低所得で審査されましたが、フラット３５は直近１期分の所得だけで審査されます。
自営業者は収入が安定しないことも多く、最低所得が審査の基準にされると借り入れられる金額も少なくなってしまい、最悪の場合は借りられないということも多いです。
対してフラット３５は、直近１期分の所得を上げればいいだけなので、資金計画も立てやすいといえます。
フラット３５の金利が過去最低を更新したことは、自営業者だけでなく、その他のローン利用者にとっても選択肢が増えるのでいいことです。
注意が必要なのは、低金利になるにつれて借り入れられる金額も増えるという点です。
フラット３５は、変動金利のように審査金利と適用金利が別になるわけではありません。
結果としてフラット３５の方が借り入れられる金額も伸びますから、返せる金額で借りるという視点がより必要になるわけです。
住宅購入ではローンを利用するのが一般的
人生の三大資金の中でも最もお金がかかるといわれているのが「住宅資金」です。
住宅の購入では大きな金額が必要なので、ほとんどの人は住宅ローンを利用しています。
マイホームが手に入るかどうかは、住宅ローンの審査に通るかどうかにかかっているといっても過言ではありません。
ただし、不動産の売買契約と住宅ローンの審査が通るかは別物ですので、ローンが落ちたのに買わなければいけないことにならないよう特約は必要です。
住宅ローンの審査では、共通して見られる項目というものがあります。
・住宅ローンの完済時年齢
・健康状態
・住宅ローンの借入時の年齢
・担保評価（購入予定の物件に対する評価）
・年収
・連帯保証
・勤続年数
・返済負担率
上記の項目はほとんどの金融機関で審査の対象となります。
住宅ローンと老後の資金のバランスを考えてみる
住宅資金、教育資金、老後資金は人生の三大資金と呼ばれ、住宅の購入だけに目を奪われてしまうと、老後資金まで手が回らないケースも多いです。
日本人の資産の半数は不動産といわれるように、資産のほとんどが不動産という人は日本では多かったりします。
何千万円の価値がある不動産を持っているのに、数千円に困るといった状況にある人は実は身近にたくさんいます。
定年後に働かなければ、基本的には赤字になるのが一般的なので、退職後は老後資金を取り崩しながらの生活となります。
65歳以上の高齢者世帯が老後資金をいくら準備したかについては、平均で2,500万円だそうです。
あくまでも平均なので、1億円の人がいる一方で、全く準備していない人も多いです。
全く準備していない夫婦だと状況の変化で生活が激変することもあります。
よくあるのが夫が自営業者で、妻が専業主婦だったり、年金の未納期間があるケースです。
あくまでも一例ですが、こういったケースで夫が死亡すると収入が激減することがあります。
実際、生活保護の受給世帯のほとんどは高齢者といわれています。最近は外国人の生活保護も増えました。
仮に老後資金を65歳の引退までに2000万円準備するのであれば、住宅ローンと老後資金の積み立てのバランスが重要になってきます。
老後資金の積立状況によっては、65歳を超えても働く必要があるケースもあるでしょうし、住宅ローンの完済時がいつかによっても変わります。
住宅ローンを満額まで借りてしまった場合は、老後資金の積み立てとの両立が難しくなることもあります。
今回のまとめ
・フラット35を含めた住宅ローンの金利が過去最低水準に達している。
・自営業者が住宅ローンを組みやすい状況になっている。
・審査金利も下がっているので、満額まで借りることはリスクにつながる可能性がある。
・住宅購入では、住宅ローン以外にも、教育資金、老後資金に目を向ける必要がある。
・今だけでなく将来も返済できるかどうかを考えて住宅ローンを組むことが大事。
