「年収の何倍まで借りられる」「審査が通ったから大丈夫」
そう思って住宅ローンを組み、数年後に返済で苦しむご家庭を私たちはこれまで何組も見てきました。
金融機関が貸してくれる金額と、あなたの家庭が無理なく返せる金額は、まったく別物です。
この記事では、横浜で不動産仲介・1級FPの業務を手がけている立場から、「失敗しない住宅ローンの判断基準」を、具体的な目安とともにお伝えします。
読み終えるころには、ご自身の家庭にとって「安全な借入額」をイメージできるようになっているはずです。
よくある住宅ローンの失敗事例
住宅ローンの失敗は、借りた直後ではなく、10年後・20年後にやってきます。
どういったケースで起きるのかを事例を挙げて紹介します。
事例①:年収の7倍を借りて、子どもの進学で詰まった30代夫婦
よくあるのは住宅ローンを借りられる上限で組んでしまうケースです。
購入時は共働きで収入にも余裕があり、返済も問題なく進んでいました。
しかし数年後、子どもの進学が重なり、教育費の負担が一気に増加してしまい、住宅ローンとの両立が難しくなり、家計が急激に圧迫されました。
さらに、昇給が思ったほど伸びなかったり、転職や時短勤務などで収入が減少すると、当初の返済計画は簡単に崩れてしまいます。
住宅ローンは「今払えるか」ではなく、教育費や収入変動も含めて将来まで耐えられるかで判断することが重要です。
事例②:共働き前提で借りたが、産休・育休で返済が重くなった
共働きを前提に住宅ローンを組むケースも多く見られます。
購入時は夫婦それぞれに安定した収入があり、世帯年収ベースで無理のない返済計画に見えていました。しかし、出産を機に状況は一変します。
産休・育休中は、給与ではなく出産手当金や育児休業給付金が支給されますが、これらは通常の給与よりも水準が低く、手取り収入は大きく減少します。
さらに育休中は健康保険・厚生年金の保険料は免除されるものの、住民税は前年所得をもとに課税されるため、収入が減っているのに支出が下がらない時期が発生します。
こういったタイミングで住宅ローンの返済負担が重くなり、家計が一気に厳しくなる例は多いです。
事例③:マンションを購入したら、修繕積立金の値上げで家計が苦しくなった
マンションの管理費や修繕積立金は、将来にわたって一定ではありません。
インフレの影響により人件費や資材費が上昇すれば、管理会社から委託費の値上げが求められるケースもあります。
また、修繕積立金は段階増額方式が採用されていることが多く、築年数の経過とともに負担が重くなるのが一般的です。
こうした固定費の増加は、購入時の想定を超えて家計を圧迫し、当初のライフプランを崩す要因になりかねません。
これらに共通しているのは、「審査に通った金額＝無理なく返せる金額」と考えてしまった点です。
なぜ住宅ローンは「年収だけ」で決めると危険なのか
住宅費・教育費・老後資金は同時進行で発生する
住宅ローンの返済期間は30～35年です。
この期間は、子どもの教育費がかかる時期と、老後資金を積み立てるべき時期と完全に重なります。
収入という限られた資金を、住居費・教育費・老後資金の3つに分け合う必要があるのに、住宅ローンだけを先に「審査可能な上限」で決めてしまうと、残りの2つが足りなくなります。
金融機関は年収ベースでしか審査しない
金融機関の審査は、年収と返済比率というシンプルな計算です。
貸せる金額は出してくれますが、それはあなたの家庭が無理なく返せる金額ではありません。
同じ年収700万円でも、お子さんが2人いて大学進学まで見据えるご家庭と、お子さんがいないご夫婦では、住宅ローンに回せる金額は1,000万円以上違うこともあります。
ローンの返済期間が違うと毎月の返済額はどう変わる？ポイントについて解説
家族構成・価値観・地域で適正額は変わる
横浜という地域で見ると、特に以下の要素が借入額に影響します。
- 住宅価格が全国平均より高い
- 通勤圏が広く駅近か否かで物件価格が大きく変わる
- 私立中学・高校への進学率が高い地域があり教育費が嵩みやすい
- そして相続や二世帯住宅を視野に入れる方も少なくない
こうした横浜特有の事情を踏まえずに全国平均のシミュレーターを鵜呑みにすると判断を誤ります。
あなたの適正借入額を決める10のポイント
「自分の場合はいくらなの?」
しかし、適正借入額は、一つの表で示せるものではありません。
「年収700万円なら◯◯万円」という記事をよく見かけますが、実際には同じ年収700万でも、家庭によって無理なく返せる額は1,500～2,000万円の幅で変動します。
その家庭の「お金の使い方」が全く違うからです。
以下のリストで、該当する項目が多いほど、適正借入額は一般的な目安より下がります。
□ 1. 共働きか、片働きか
共働きでも、配偶者が正社員・扶養内パート・業務委託のどれかで、世帯の手取りは大きく変わります。
さらに、社会保険料の負担構造も変わるため、額面年収が同じでも手取りで年間50～100万円の差が出ることも珍しくありません。
□ 2. 配偶者の働き方が将来変わる可能性
今は共働きでも、出産・育児・介護で収入が数年間ゼロになる局面が想定されます。
その間も住宅ローンの返済は続きます。
共働き前提で限界まで借りると、ライフイベントで詰みます。
□ 3. 子どもの有無・人数・教育方針
子ども1人を大学卒業まで育てるのに、教育費は700～2,200万円といわれています。
公立中心か私立中心かで約3倍の差が出ます。
横浜は私立中学・高校への進学率が高いエリアもあり、周囲の影響も考慮が必要です。
□ 4. 住宅へのこだわり度合い
「駅近・広さ・新築」のすべてを満たそうとすると、横浜では予算が一気に跳ね上がります。
住宅に価値を置く家庭もあれば、旅行や趣味に使いたい家庭もあります。
どこを優先するかで適正額は全く違います。
□ 5. 車を所有するか(台数・グレード)
車1台の維持費は、横浜で駐車場込みで年間40～80万円かかります。2台持ちなら年間100万円を超えます。
車が趣味で買い替えサイクルが短い方は、住宅ローンに回せる金額がさらに下がります。
□ 6. 趣味・嗜好品への支出
バイク、ゴルフ、旅行、高級時計、楽器、推し活——どれも否定するものではありません。
ただし年間50～100万円の固定的な支出があるなら、それは住宅ローンには回せないお金です。
□ 7. 老後資金の目標額と現在の貯蓄状況
老後に2,000万円必要なのか、3,000万円必要なのかは家庭次第です。
すでに十分な貯蓄がある人と、ゼロから積み立てる人とでは、住宅ローンに回せる余力が全く違います。
□ 8. 退職金・企業年金の有無
大企業勤務で退職金が期待できる方、公務員、自営業、中小企業勤務では、老後の見通しが全く違います。
退職金前提で住宅ローンを組むかどうかも、家庭の状況次第です。
□ 9. 親からの援助・相続の見込み
- 住宅取得資金の贈与
- 親の持ち家の将来的な相続
- 二世帯住宅の検討
これらがあるかないかで、借入必要額が1,000万円以上変わることもあります。
□ 10. 健康状態と団信の条件
持病があって団信に通りにくい場合、ワイド団信や別生命保険を使うことで返済総額が変わります。
ご夫婦どちらが主債務者になるかの判断にも影響します。
お金の悩みは分野ごとではなくトータルで考える
今までの日本では、不動産の購入は不動産会社、住宅ローンの相談は銀行に、相続については弁護士や税理士、資産運用であれば証券会社や保険会社と、分野ごとに独立して相談することが当たり前でした。
しかし、これらのことに共通するのはお金に関する問題ということです。
住宅・教育・老後は別々の相談先で考えるものではなく、一つの財布から出ていくお金です。だからトータルで考える必要があります。
相談先によって提案が偏るリスク
資産形成を相談する場合に、不動産会社に相談したらワンルーム、証券会社に相談したらファンドラップ、保険会社に相談したら生命保険、こんな感じで解決策が相談先で異なるのもおかしな話です。
資産形成やお金のことはトータルで見なければ、解決は見えてきません。
キャッシュフロー表で将来を見える化する
解決策はシンプルで、将来30～40年分のお金の流れを一枚の表にまとめることです。これをキャッシュフロー表と呼びます。
この表を作ると、以下が一目で分かります。
- 住宅ローンが老後に与える影響
- 教育費とのピークが重なる時期
- 貯蓄が不足しそうなタイミング
これらが数字で見えてくると、判断は驚くほどクリアになります。
金利1％時代の住宅ローン戦略｜繰り上げ返済よりも「いつでも返せる状態」を作るべき理由
横浜で住宅ローン相談をするなら、誰に相談すべきか
住宅ローンの相談先として、銀行・不動産会社・FP・ハウスメーカーなどが考えられます。
それぞれに強みと限界があります。
各相談先の特徴
銀行は自行の商品知識はトップクラスですが、他行との比較はしてくれません。また、購入後のライフプラン全体は見ません。
不動産会社は物件選びには強いですが、ローン審査を通すのが仕事なので、「借りない方がいい」という助言はまず出てきません。
FPはライフプラン設計には強いですが、不動産の実務経験がないと物件価格の妥当性や、マンションの管理状態のリスクまでは見えません。
FP × 不動産会社
FPと不動産の両方を扱う相談先であれば、住宅ローンだけでなく、将来のキャッシュフローや物件選びまで一貫して判断することができます。
不動産会社は物件、FPはお金を軸にアドバイスしますが、この2つが分かれていると、どうしても判断が偏りがちです。
一方でFPと不動産の両方を理解している相談先であれば、この物件は買えるかではなく、この物件を買っても将来問題ないかという視点で判断できます。
住宅購入はその場の判断ではなく長期戦略です。その意味で、FP×不動産の視点を持つ相談先は、将来を見据えた意思決定を支える心強いパートナーになります。
固定金利と変動金利、どっちを選ぶ？｜住宅ローン金利の基礎をFPが解説
まとめ｜住宅ローンを組む前に、一度立ち止まってほしい
老後資金や住宅ローン、教育費など、人生のお金は長期間にわたって変化し続けます。
だからこそ、ライフプランは一度作って終わりではなく、定期的に見直すことが大切です。
- 収入の変化
- 家族構成の変化
- 住宅購入
- 転職や独立
- 投資環境の変化
こうした出来事があるたびに、ライフプランを調整することで、無理のない返済計画、安定した老後資金づくりが可能になります。
特に住宅購入は人生最大の支出なので、年収だけで判断せず、家計全体を見ながら総合的に判断することが重要です。
今の低金利時代でも、お金の守り方として返済計画を見直すことは重要です。
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